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日期：2010-12-08 來源：四川在線
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住房反向抵押貸款———以房養(yǎng)老，這個在中國還停留在紙上的金融產(chǎn)品再次引人關注。民政部副部長竇玉沛日前指出，“以房養(yǎng)老”將納入下一階段工作的引導方向。
我國已進入老齡化國家，在“未富先老”，“四二一”家庭大量加劇，家庭養(yǎng)老資源日益減少。老齡化的迅速到來以及相關養(yǎng)老問題凸顯。社會保障制度滯后，社會養(yǎng)老服務壓力不斷加重，國家不能保障每個人的養(yǎng)老問題等嚴峻形勢下。民政部試推行“以房養(yǎng)老”制度。通俗地講，就是“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”。借鑒國際上發(fā)達國家的經(jīng)驗，“以房養(yǎng)老”制度值得推行，但不能作為唯一的養(yǎng)老制度，而是多種養(yǎng)老制度并行，才能適合我國的基本國情。
“以房養(yǎng)老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產(chǎn)權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務的一種養(yǎng)老方式。具體的操作方式有：租出大房再租入小房，用房租差價款養(yǎng)老；將房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款養(yǎng)老；售出大房，換購小房，用差價款養(yǎng)老；將住房出售，再租回原住房，用該筆款項交納房租和養(yǎng)老；將房屋抵押給有資質(zhì)的銀行、保險公司等機構，每個月從該機構取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，去世后則用該住房歸還貸款。
“以房養(yǎng)老”制度不適應所有人，有很多障礙。城鄉(xiāng)差別，這個制度對于城鎮(zhèn)人口較為適宜，對農(nóng)民就不太實用。房價差異，各地的房價高低不等，而且每個人居住的房屋新舊也不同，“以房養(yǎng)老”能否真正滿足老年人養(yǎng)老的費用。也只適應一部分人，目前，還有很多困難戶居住著面積很小的房子，他們?nèi)绾巍耙苑筐B(yǎng)老”？
另一個推行的障礙，中國人的傳統(tǒng)是“但存方寸地，留于子孫耕”。老人將自己的房產(chǎn)抵押出去而無法留給子女，這樣的現(xiàn)實，國人恐怕一下子難以接受。在當前經(jīng)濟還不怎么發(fā)達、貧富差距還比較大的情況下，許多老百姓辛苦一輩子也難以攢下一套房子，到老了，卻又不得不將房子抵押給銀行，以貸款養(yǎng)老，這怎么都讓人感覺銀行似乎在“搶錢”。有養(yǎng)老保險專家指出，“以房養(yǎng)老”折射出的是中低收入群體深深的無奈。
推行“以房養(yǎng)老”缺乏法治環(huán)境?！耙苑筐B(yǎng)老”需要透明、公正的法治環(huán)境?！耙苑筐B(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會保障、保險以及相關政府部門，對這些領域的運作質(zhì)量要求相當高。如何保證這些行業(yè)、部門公平、公正地經(jīng)營、管理和執(zhí)法，在當前法治不健全的條件下是個極大的挑戰(zhàn)。就拿房地產(chǎn)評估來說，由于起步較晚，中國房地產(chǎn)評估機構還極不規(guī)范，不但整體素質(zhì)偏低，而且市場存在惡性競爭，有爭議的評估結果，尤其對于弱勢群體來說，更難以得到及時、公正、合理的處理。
另一個現(xiàn)實的障礙給“以房養(yǎng)老”提出了難題：我國的住房都是70年底線，根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》，土地使用權的續(xù)期必須重新批準，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權及其附著的建筑物，都將被政府無償收回。也就是說，我們無法“買斷”任何一間房屋。在這種情況下，怎么去大面積地推廣住房反抵押貸款？還有，非理性猛漲的房價，到老的時候還能不能真正實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”令人擔憂。
為此，“以房養(yǎng)老”制度可以結合我國的實際情況，重點結合城鎮(zhèn)部分居民推行，但不能作為主要的養(yǎng)老保障制度，應結合多種養(yǎng)老保險制度，多管齊下。以基本養(yǎng)老保險制度為主，作為一個有力的補充。無養(yǎng)老保險或低保險獲得了一個養(yǎng)老生活來源的一個途徑，對于有養(yǎng)老保險者則是一個有力的支持，可以生活得更好。
