QQ
日期：2011-01-07 來源：東方早報(bào)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
2010年12月27日,萬科正式宣布進(jìn)入老齡化住宅開發(fā)運(yùn)營領(lǐng)域。與此同時(shí),不少開發(fā)商正躍躍欲試,首創(chuàng)、保利、華潤等地產(chǎn)公司先后專門成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究團(tuán)隊(duì)。泰康人壽、中國人壽等保險(xiǎn)紛紛啟動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。一時(shí)間,各方對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的關(guān)注度來到了新的高位。
房企扎堆養(yǎng)老地產(chǎn)
2010年12月27日,萬科“活躍長者之家”合作發(fā)展聯(lián)盟啟動(dòng)儀式正式舉辦,萬科集團(tuán)副總裁兼北京萬科總經(jīng)理毛大慶對外表示,“房地產(chǎn)在"十二五"還有很大發(fā)展,但到了"十四五"時(shí)期,人口拐點(diǎn)到來的時(shí)候,住宅運(yùn)營模式將發(fā)生重大變化?！?
他同時(shí)透露說,萬科管理層已經(jīng)意識(shí)到,10年以后,萬科如果還領(lǐng)先市場,一定不是靠今天工業(yè)化大批量規(guī)模生產(chǎn)的模式。養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)略地位,將不亞于工業(yè)化住宅的地位。在萬科內(nèi)部會(huì)議上,萬科總裁郁亮要求萬科北京、上海公司在兩地首先探索突破養(yǎng)老地產(chǎn)的成熟運(yùn)營模式,而利潤率問題,萬科當(dāng)下并不是很關(guān)心。
與此同時(shí),首創(chuàng)、保利、華潤等地產(chǎn)公司以及泰康人壽、中國人壽等保險(xiǎn)公司都加入養(yǎng)老住宅這一行業(yè)中。
保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新表示,保利現(xiàn)在正在做研究,未來老年住宅的市場很大,公司很看好這一市場的前景。關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略,2009年保利年報(bào)以及2010年中報(bào)中,都有所提及。旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)以及城市綜合運(yùn)營等等低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)態(tài),也在其中被定義為保利未來“新的盈利增長點(diǎn)”。
值得注意的是,在國內(nèi)部分開發(fā)商發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的商機(jī)的同時(shí),資本也聞風(fēng)而動(dòng)。其中,2010年12月25日,摯信資本(Trust Bridge Partners)與養(yǎng)老企業(yè)親和源簽訂投資協(xié)議,向后者注資1億元。
摯信資本合伙人李曙君表示,中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前雖然還處于早期發(fā)展階段,但相信隨著老齡化社會(huì)的到來,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的社會(huì)需求將迅速增長,在相關(guān)經(jīng)營方式和服務(wù)理念更新轉(zhuǎn)變的帶動(dòng)下,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有望實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的“雙贏”。他強(qiáng)調(diào),摯信資本率先進(jìn)入中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),是一種“長線”投資,也是對中國老年人生活方式的一種投資。他預(yù)測五年后隨著第一代獨(dú)生子女的父母相繼進(jìn)入退休年齡,相關(guān)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有望進(jìn)入“爆發(fā)式”發(fā)展階段。
老齡社會(huì)催生地產(chǎn)轉(zhuǎn)型
其實(shí),中國的老齡人口正呈現(xiàn)急速增長的趨勢。按照世界衛(wèi)生組織的標(biāo)準(zhǔn),當(dāng)某國家或地區(qū)60歲以上的老人超過總?cè)丝跀?shù)的10%時(shí),就步入了老齡化社會(huì)。據(jù)全國老齡工作委員會(huì)辦公室統(tǒng)計(jì)發(fā)布的信息,截至2009年年底,全國60歲及以上老年人口已經(jīng)達(dá)到1.67億元,占總?cè)丝诘?2.79%,分別比2008年凈增725萬元和0.5個(gè)百分點(diǎn)。
“到2011年,中國的老齡人口達(dá)到13%,到2020年,中國的老齡人口將近30%,來勢迅猛。”中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長鄭衛(wèi)華說。
中國福利研究院院長王振耀相信,這一趨勢比官方數(shù)據(jù)公布得更為嚴(yán)峻?！爸袊夏耆吮任覀兿胂蟮亩?”他說,“簡單計(jì)算一下各省公布的60歲以上的老人,就會(huì)發(fā)現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國家統(tǒng)計(jì)局公布的1.67億人?！蓖跽褚J(rèn)為,中國的人口危機(jī)將提前到來,1歲到18歲的人口將逐漸下降到1/4以下,中國人未來的養(yǎng)老問題不在遙遠(yuǎn)的2020年,就在現(xiàn)在,就在未來幾年。
民政部部長李立國近日表示,城鄉(xiāng)老人家庭中,空巢家庭超過50%,部分大中城市達(dá)70%。農(nóng)村留守老人約4000萬人,占農(nóng)村老年人口的37%,城鄉(xiāng)家庭養(yǎng)老條件明顯缺失。“由于我國老齡化是在"未富先老"、社會(huì)保障制度滯后、單位福利體制解體、城鄉(xiāng)和區(qū)域發(fā)展不平衡的形勢下發(fā)生的,社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)壓力不斷加重?！崩盍f。在中國1.67億老年人中,80歲以上的高齡老人已超過1899萬人,其中多數(shù)人逐步進(jìn)入半自理或不能自理狀態(tài)。
全國工商房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生認(rèn)為,“中國老年人群上升的速度不亞于我們城市化的速度,老年公寓在中國屬于稀缺產(chǎn)品,如何解決這塊剛性需求很重要。”50歲以上的人群擁有人生最高的財(cái)富凈值,他們居家養(yǎng)老的住宅需求正在成為房地產(chǎn)行業(yè)新的轉(zhuǎn)型領(lǐng)域之一。
養(yǎng)老模式仍待探索
在國外,傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式已經(jīng)被打破,滋生出許多新型的老年生活方式。
以丹麥為例,目前最流行的是自助養(yǎng)老社區(qū)(DIY)。在那里,老人們可以約上老友,或是志趣相同的伙伴住在一起,共同建設(shè)屬于他們自己的家園,獨(dú)享的公寓,共享的餐飲、花園,個(gè)性化的小手工藝車間、小農(nóng)場等,還可共同租用特別的照料服務(wù)。 而“以房養(yǎng)老”的模式則在美國得到認(rèn)同。許多美國老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購買了房子,然后把富余的部分出租給年輕人使用,利用年輕人支付的房租來維持自己退休后的生活。由于美國的房屋出租業(yè)比較發(fā)達(dá),美國人支出的房租大約占個(gè)人支出的1/4到1/3,因而房屋出租的收益也是比較可觀的。
此外,異地養(yǎng)老、跨國發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在歐洲漸成潮流。挪威的卑爾根、奧斯陸、貝魯姆等市已經(jīng)先后在西班牙南部開設(shè)了大型養(yǎng)老公寓,那里低廉的地產(chǎn)價(jià)格、充足的陽光,吸引著越來越多的企業(yè)和老年人。
反觀中國養(yǎng)老行業(yè),專業(yè)人士指出,養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)別于其他居住產(chǎn)業(yè)的顯著特點(diǎn)是機(jī)構(gòu)要提供各種滿足老人需求的服務(wù)。因此養(yǎng)老地產(chǎn)的任務(wù)是兩大類,其一是根據(jù)老人的需求和特點(diǎn)設(shè)計(jì)居住環(huán)境并建設(shè)住宅。二是運(yùn)營和管理養(yǎng)老設(shè)施,直接為老年居民服務(wù)。中國目前在新的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)上,沿襲了其他產(chǎn)業(yè)注意硬件,不注意軟件的弊端。缺乏許多相應(yīng)服務(wù)。同時(shí),即使有限的服務(wù),也普遍存在低質(zhì)量、相對費(fèi)用高的情況。
可見,盡管養(yǎng)老地產(chǎn)未來的市場前景很寬廣,但目前仍處于摸索階段,還沒有一個(gè)行之有效又可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式,整體市場仍待升級(jí)。
毛大慶指出,現(xiàn)在社會(huì)上的許多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都是“拼富”的地方,并不是真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)。萬科現(xiàn)在打造的“活躍長者之家”僅僅是養(yǎng)老地產(chǎn)中的一種形態(tài),未來還有很多業(yè)態(tài)、很多種運(yùn)營模式值得探索。有可能會(huì)在一些住宅項(xiàng)目中,專門打造一定比例的老年住宅;亦有可能單獨(dú)建造,或租或售。
