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日期：2011-02-15 來源：金融時報
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養(yǎng)老社區(qū)是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)鏈條中的本位產(chǎn)業(yè)，對于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的關(guān)聯(lián)和衍生產(chǎn)業(yè)具有基礎(chǔ)性的作用和拉動效應(yīng)。養(yǎng)老社區(qū)包括三要素，第一是設(shè)施，包括居住建筑、公共建筑等；第二是服務(wù)，包括家政服務(wù)、護理服務(wù)等；第三是保障，包括社會保險、商業(yè)保險等；三者構(gòu)成一個三角形支撐結(jié)構(gòu)。其中，服務(wù)是核心，位于最頂端?；A(chǔ)的兩角，一角是設(shè)施，另一角是保障。所以，養(yǎng)老社區(qū)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)概念有著根本的區(qū)別。可以說，養(yǎng)老社區(qū)是適老性居住環(huán)境、服務(wù)環(huán)境和保障環(huán)境的統(tǒng)一，是居住、服務(wù)和保障三方面的革命性產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新。
一、養(yǎng)老社區(qū)是適老性居住、服務(wù)和保障環(huán)境的綜合體
第一，養(yǎng)老社區(qū)不同于一般居住區(qū)，它是適老性的居住環(huán)境、服務(wù)環(huán)境和保障環(huán)境的綜合體，不僅僅是一個簡單的建筑概念。從服務(wù)角度講，養(yǎng)老社區(qū)是對當(dāng)今一般居住區(qū)的一種根本性功能提升，某種程度上也是房地產(chǎn)業(yè)和助老服務(wù)業(yè)的一次革命。目前的一般居住區(qū)無法適應(yīng)老齡化的需要，基本不具備適老化的居住環(huán)境和適老性的服務(wù)環(huán)境。
第二，養(yǎng)老社區(qū)也不同于通常所講的老年社區(qū)。養(yǎng)老社區(qū)的消費主體和老年社區(qū)有很大差別。老年社區(qū)顧名思義是老年人住的，但養(yǎng)老社區(qū)的消費主體包括準老人、老人，以及探望老人的親屬。這涉及兩個非常重要的理論。2002年，聯(lián)合國提出一個積極養(yǎng)老的概念，強調(diào)老少同堂，老人和孩子要經(jīng)常有生活接觸。還有一個理論是健康養(yǎng)老，強調(diào)通過營養(yǎng)和醫(yī)療干預(yù)，使人健康地老去。養(yǎng)老社區(qū)具有“養(yǎng)”的概念，實際上也有“孝”的理念，所以養(yǎng)老社區(qū)的消費群體更豐富，內(nèi)涵也更為積極。
第三，養(yǎng)老社區(qū)和老年公寓有著重要區(qū)別。我國有老年建筑標準，僅從建筑角度切入?，F(xiàn)在的誤區(qū)在于好像解決老年建筑問題就可以了，這是不對的。應(yīng)該有一部養(yǎng)老社區(qū)，而不是養(yǎng)老公寓的建筑標準，因為其中涉及到服務(wù)和保障的問題；并且老年建筑與其他一般居住建筑差別明顯，要從服務(wù)角度出發(fā)談建筑。很多老年建筑設(shè)計的問題在于本末倒置，沿用傳統(tǒng)房地產(chǎn)建筑概念，而不是從養(yǎng)老服務(wù)的角度進行規(guī)劃建筑設(shè)計。
第四，要清楚養(yǎng)老社區(qū)和養(yǎng)老院的區(qū)別。兩者主要的區(qū)別是消費層次不同和養(yǎng)老模式不同。養(yǎng)老院的消費層次是低水平的，養(yǎng)老社區(qū)則是面向中高端人群的。養(yǎng)老院一般都是政府或慈善機構(gòu)投資，是相對低水平的服務(wù)和保障；養(yǎng)老社區(qū)應(yīng)該沒有政府投資，否則就意味著財政分配的失衡。政府的職能是幫助弱勢群體，財政投入支持養(yǎng)老社區(qū)是不公平的。養(yǎng)老院的消費群體是老人，養(yǎng)老社區(qū)消費群有準老人，老人及其親屬。養(yǎng)老院本質(zhì)上屬于機構(gòu)養(yǎng)老概念，養(yǎng)老社區(qū)本質(zhì)上屬于家庭養(yǎng)老概念。
二、必須根據(jù)服務(wù)和管理要求來統(tǒng)領(lǐng)養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)規(guī)劃
養(yǎng)老社區(qū)的核心不在建筑，而在于服務(wù)。與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)不同，養(yǎng)老社區(qū)必須根據(jù)服務(wù)和管理要求來確定社區(qū)的規(guī)劃和建筑方案，包括社區(qū)選址、建設(shè)規(guī)模及居住和公共設(shè)施的配置比例等。
在選址方面，養(yǎng)老社區(qū)一般應(yīng)選擇郊區(qū)。因為郊區(qū)生態(tài)環(huán)境較好，而且地價較低。老人需要健康養(yǎng)老，對居住環(huán)境要求高，郊區(qū)環(huán)境優(yōu)于中心城區(qū)；但不能距離中心城區(qū)太遠，一般一個小時車程較好。因為通常中心城區(qū)有比較好的服務(wù)配套，所以距離不能太近，也不能太遠。
關(guān)于用地面積和建設(shè)規(guī)模，到底多大用地面積好，多大建設(shè)規(guī)模最經(jīng)濟？這個問題沒有固定答案，必須要先從服務(wù)來測算，不是測算居住面積，而是測算公共服務(wù)面積需要多少，從而倒推測算居住面積配比，再推算用地規(guī)模。這樣才能保證開發(fā)成本最低，老人享受的服務(wù)最好。這里有一個養(yǎng)老社區(qū)臨近周邊的20分鐘車程范圍內(nèi)的適老性社區(qū)公建的變量影響。
養(yǎng)老社區(qū)居住環(huán)境、服務(wù)環(huán)境的優(yōu)勢體現(xiàn)在硬件方面就是居住面積和公共配套面積的比例關(guān)系。按照經(jīng)驗，如果要保證服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)面積，即公建配套面積比例通常應(yīng)在20%以上。這非常重要，因為一般的居住區(qū)的服務(wù)面積，包括會所、物業(yè)設(shè)施等充其量不超過5%。
三、養(yǎng)老社區(qū)的定價應(yīng)綜合考慮土地、不動產(chǎn)和服務(wù)成本
養(yǎng)老社區(qū)是一個服務(wù)產(chǎn)業(yè)，合理的定價模式非常重要。養(yǎng)老社區(qū)與一般養(yǎng)老機構(gòu)的重要差別在于養(yǎng)老社區(qū)是市場化定價，而非政府指令價或指導(dǎo)價。土地價格對養(yǎng)老社區(qū)定價影響非常大，但要做養(yǎng)老社區(qū)，要做到投資企業(yè)和消費主體的產(chǎn)權(quán)清晰，達到家庭養(yǎng)老概念，只能通過市場化渠道獲得土地。很多開發(fā)商想繞開這條路，事實上是走不通的，只會南轅北轍。市場化拿地會推高養(yǎng)老社區(qū)投資和經(jīng)營成本，因此需要政府有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)政策來彌補。
養(yǎng)老社區(qū)的用于租售的不動產(chǎn)定價由三方面構(gòu)成，第一是適老性居住，第二是公建配套建筑的成本，第三是投資商的管理服務(wù)利潤。因此養(yǎng)老社區(qū)中用于租售的不動產(chǎn)價格肯定高于一般居住建筑的價格。
養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)定價涉及到人工成本，設(shè)備、設(shè)施成本（包括折舊），以及必要的經(jīng)營利潤。服務(wù)定價的水平也是保證養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)品質(zhì)，故控制運營成本是關(guān)鍵，兩方面的平衡不易把握，需要在規(guī)劃建設(shè)階段就進行深入研究。
四、政府需要從支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度支持養(yǎng)老社區(qū)
養(yǎng)老社區(qū)投資是企業(yè)行為，但離不開政府多方面的支持。首先，政府要退出高端養(yǎng)老市場，市場要做大，政府的功能就要收縮?？陀^上，單靠政府支撐不了養(yǎng)老問題，所以政府退出高端市場是非常必要的，即使是公辦民營的也應(yīng)該退出。這是市場經(jīng)濟的必然要求，否則就不存在公平競爭。
第二，政府要制定產(chǎn)業(yè)的核心規(guī)劃，只有形態(tài)上的城市規(guī)劃還不夠，必須要重視產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。而且不能一屆政府一個規(guī)劃，要有長遠規(guī)劃和持續(xù)關(guān)注。
第三，政府需提供必要的扶持政策。養(yǎng)老社區(qū)價格的形成都是市場化的，為了在早期扶持這個產(chǎn)業(yè)，政府需制定配套的產(chǎn)業(yè)政策，比如土地出讓金的返還，各種稅費的減免，從而部分彌補養(yǎng)老社區(qū)市場化取得土地成本的劣勢。
另外，政府還需要制定養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)和服務(wù)的標準，以規(guī)范產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在政府審批環(huán)節(jié)，需提供便捷、快速的服務(wù)，否則企業(yè)的經(jīng)營效率會很低。如果以上的政府職能方面做不好，只有企業(yè)的單方面熱情，這個產(chǎn)業(yè)是發(fā)展不起來的。
?。ㄗ髡呦瞪虾Ｊ谐缑骺h副縣長）
