QQ
日期：2011-02-18 來源：新浪
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
近日，美國的對沖基金與收購集團城堡投資正計劃為一只中國基金募資約10億美元，并將投資面向中國迅速擴大的老年人口住宅，計劃將國外一種老年人住宅模式帶至中國。
2010年年底，由萬科打造的“活躍長者計劃”項目——萬科·幸福匯落戶房山，成為萬科在北京進軍老年地產(chǎn)領域的首個試點項目。該項目以一系列獨特的服務與特色配套，被認為在產(chǎn)品和理念上有望為北京老年地產(chǎn)帶來質(zhì)的飛躍。
外資與龍頭房企不約而同地進軍老年地產(chǎn)，是否意味著，在中國發(fā)展了10年的房地產(chǎn)細分市場——老年地產(chǎn)，有望擺脫“看得見、摸不著”的尷尬境地，進入一個快速發(fā)展的軌道。
中國老齡化社會到來
隨著老齡人口的不斷增加，老齡化社會已經(jīng)提前到來，預計到2050年，中國的老齡人口將達到4億，占到總人口的1/4。
在北京、上海老齡化情況最為嚴重。據(jù)統(tǒng)計，目前北京超過60歲以上的老年人口已達226.6萬人。在上海，這一數(shù)字更是高達300.57萬，占總人口數(shù)的21.61%，人口老齡化水平比全國平均數(shù)字高出一倍，已經(jīng)接近日本、瑞典等世界人口老齡化最高的國家水平。
而讓人尷尬的是，目前我國的養(yǎng)老主要是依靠家庭養(yǎng)老。隨著中國進入“4-2-1”時代(即4位老人、雙獨生子女構建的核心家庭和一名第三代子女)，作為家庭核心的雙獨生子女，必須面對上養(yǎng)老、下哺小的艱巨責任，加之逐漸增大的現(xiàn)代職業(yè)壓力和越來越快的生活節(jié)奏，使得傳統(tǒng)觀念中應當承當贍養(yǎng)義務的一代疲憊不堪，眾多開明的長者也逐漸走出傳統(tǒng)束縛，選擇更為專業(yè)和輕松的新的養(yǎng)老方式。
這一軌跡，與國際先進理念不謀而合，并以此推動了中國式養(yǎng)老住宅市場的發(fā)展。
十年未磨一劍
正是看好養(yǎng)老地產(chǎn)市場的前景，中國的一些開發(fā)企業(yè)早在10年前就開始試水老年地產(chǎn)，比如北京的東方太陽城，不過因為當時的產(chǎn)品規(guī)劃和周邊配套不完善等原因，使得項目最終并未取得理想的效果，而淪為普通的住宅項目。之后，許多開發(fā)企業(yè)開始深刻探討這一細分市場的發(fā)展模式。
但受到開發(fā)理念和成本等原因，北京始終未能出現(xiàn)一個業(yè)內(nèi)外公認、被市場所接受的老年地產(chǎn)項目。而該領域被稱為看得見的商機，卻無法把握的地產(chǎn)細分市場?！爸辽僖?-10年后，老年住宅才有市場，目前來看市場并不樂觀?！庇袑＜艺J為，“國外的居住模式轉(zhuǎn)變過程是從醫(yī)院養(yǎng)老到養(yǎng)老社區(qū)，最后變成社區(qū)家庭?！?/FONT>
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生日前在接受記者采訪談到世界及國內(nèi)先進的“老年地產(chǎn)”開發(fā)及經(jīng)營模式時表示：“其實老年地產(chǎn)有很多模式，比如美國有獨立室、護理室、住宅區(qū)陪護等很多種模式，開發(fā)模式也分為出租、出售兩種，中國的上海親和源、威海的頤和園以及鄂爾多斯的鑫海都是非常典型的成功案例，這些項目也得到了當?shù)孛裾块T的大力支持。只要大家打開思路，將眼光放長遠，這個領域還是大有可為的?！?/FONT>
土地和資金難題待解
“不管是國內(nèi)投資機構還是國內(nèi)開發(fā)企業(yè)，投資商業(yè)性老年人住宅需要解決兩個關鍵問題： 一是土地問題，二是資金來源問題?！?/FONT>
成本高、收益小，是老年地產(chǎn)面臨的主要問題。 當前敢于嘗試老年地產(chǎn)開發(fā)的都是有實力的品牌房企。對此，中房集團理事長孟曉蘇認為，通過城市舊區(qū)改造的方式提供好的土地開發(fā)老年人住宅，是最可行的方式，“因為舊區(qū)占據(jù)了城市較好的地段，這里的居民都老了，城市也需要住宅，如果政策支持，比如按照保障房政策把舊區(qū)改造成老年人住宅，或是最便捷的發(fā)展方式”。
同時，與開發(fā)普通商業(yè)住宅相比，開發(fā)老年人住宅由于需要更多的配套設施，利潤相對較低，如何解決資金來源也是開發(fā)企業(yè)關注的問題之一。
孟曉蘇建議，保險機構可以介入，“目前國家允許人壽保險收購養(yǎng)老設施，其中包括養(yǎng)老院等老年人住宅”。孟曉蘇說，在房產(chǎn)政策愈加嚴格的背景下，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該多關注具有保障房性質(zhì)的老年人住宅。
業(yè)內(nèi)專家指出，“無論是資金支持，還是政策引導，養(yǎng)老住宅都需要政府與企業(yè)的共同努力，才能突破現(xiàn)在的瓶頸，探索和總結出適合中國家庭的新型老年住宅模式”。
新模式能否帶來春天
專家分析，以往北京的老年住宅項目存在著誤區(qū)。單純提出“老年”的概念，如“夕陽地產(chǎn)”、“老年地產(chǎn)”，使人們?nèi)菀讓⑵渑c養(yǎng)老院、敬老院等養(yǎng)老機構混淆，在品牌形象上給人以中低端產(chǎn)品印象。
2010年年底，中國地產(chǎn)的龍頭企業(yè)——萬科在經(jīng)過完善的前期籌備，正式啟動了“活躍長者計劃”，而其計劃中的第一個項目——萬科·幸福匯就落戶在北京房山。業(yè)界評論，萬科提出的“活躍長者計劃”作為北京老年地產(chǎn)的新概念，給人耳目一新的感覺，超越了以往老年地產(chǎn)“日薄西山”的印象，給人一種積極富有活力而又高品質(zhì)的品牌聯(lián)想。
北京萬科(微博)總經(jīng)理毛大慶(微博 博客)表示，“日益加速的人口老齡化，為老年地產(chǎn)提供了巨大的市場潛力。2011年，萬科將大規(guī)模推進活躍長者住宅項目，力度絕不亞于產(chǎn)業(yè)化住宅和保障房項目，而且和市場上目前的奢華型老年住宅不同，長者住宅主要是公寓類型，滿足一般老年人的需求”。
據(jù)了解，幸福匯包括純商品住宅和持有型物業(yè)兩種類型，分別進行銷售和租賃。該項目配套醫(yī)療服務站、心理咨詢、老年學校、專用浴池、圖書館、健身房等設施，以及24小時呼叫護理服務、送餐、果蔬超市等送貨上門、收費代繳等服務。
業(yè)內(nèi)人士分析，自持與銷售相結合開啟了老年地產(chǎn)在北京的先例，為項目未來良好運轉(zhuǎn)提供了保障，為北京老年地產(chǎn)注入了大量的新鮮元素，也讓人們看到了這個領域的提升與完善。
它山之石
養(yǎng)老院升級為養(yǎng)老村
對于中國老年地產(chǎn)的研究者和規(guī)劃者而言，英國的一些老年地產(chǎn)項目十分值得學習和借鑒。以位于漢普郡羅姆西的老年村為例，它規(guī)劃為老年公寓，每戶均為配有兩個寬敞臥室的住宅，這與我們傳統(tǒng)概念中對于養(yǎng)老院“狹窄昏暗，充滿令人不適氣息”的印象有著天壤之別。除此之外，社區(qū)內(nèi)還配有游泳池、室內(nèi)高爾夫球場和一座擁有上千本藏書的圖書館。起居室內(nèi)有方便關節(jié)炎病人擰的水龍頭、方便輪椅出入的寬敞門，插座的位置也調(diào)整到齊腰的高度，應急鈴和升降式坐便器等老人專業(yè)設施也是一應俱全。住戶還能從取得護士執(zhí)照的訓練有素的專業(yè)服務團隊那里得到24小時的貼身呵護。
該老年村的公寓可租可售，目前一套雙臥室公寓的售價為30萬英鎊，同時每戶每季度需支付1500英鎊服務費。一旦業(yè)主將來把公寓房出售，賣房款的10%歸于老年村的經(jīng)營者所有。
目前，這一模式已經(jīng)被許多發(fā)展老年地產(chǎn)的開發(fā)商所采用，而在美國、日本和瑞典，類似這樣的老年村也是比比皆是。而對于開發(fā)企業(yè)來說，雖然起初售價低廉，但卻可以從物業(yè)轉(zhuǎn)手中得到源源不斷的收益。
