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日期：2010-08-05 來(lái)源：搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)
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全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng) 聶梅生
主持人：謝謝陳院長(cháng)，對于后50住宅我們也希望養生更多重視，當前面臨宏觀(guān)調控新政，和綠色低碳經(jīng)濟的沖擊，房地產(chǎn)在轉型過(guò)程中獲取一個(gè)新的著(zhù)力點(diǎn)和增長(cháng)點(diǎn)，房地產(chǎn)商會(huì )和我們研究院一直研究老年住區，我們希望把資本合理投向，同時(shí)把資產(chǎn)發(fā)展理念貫徹到具體項目產(chǎn)品當中，同時(shí)調整房地產(chǎn)的升級轉型，同時(shí)也帶動(dòng)養老相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，下面我們有請聶梅生會(huì )長(cháng)的主題演講，后50綠色低碳國際住區投資開(kāi)發(fā)與評估。
聶梅生：各位領(lǐng)導、海內外的朋友們，各位嘉賓大家早上好！我非常高興能應主辦單位幾個(gè)協(xié)會(huì )邀請來(lái)一起開(kāi)這個(gè)會(huì )并且做一個(gè)演講，從房地產(chǎn)商會(huì )和它相關(guān)的一些研究機構來(lái)說(shuō)，對于后50國際社區這樣一個(gè)課題的研究也是大家開(kāi)始有半年多，相比于在座的很多先行一步開(kāi)發(fā)企業(yè)，可能我們只是把大家經(jīng)驗和國內外經(jīng)驗和自己研究做一個(gè)匯總，所以今天會(huì )只是一個(gè)開(kāi)始，而不是從現在開(kāi)始按照什么什么執行，所以我很希望在今天會(huì )開(kāi)過(guò)之后能夠更加完善，今天涵蓋比較大，我們光說(shuō)建筑設計一部分，投資也是一部分，我們說(shuō)開(kāi)發(fā)運行，所以今天后50綠色低碳國際住區就是開(kāi)發(fā)評估，最后我們講資金金融方面運營(yíng)模式。
首先我們說(shuō)它的開(kāi)發(fā)和評估應該是什么樣？現在我們正在處在我們國家宏觀(guān)調控深入階段或者落實(shí)階段，膠著(zhù)階段博弈階段等等，無(wú)論市場(chǎng)怎么樣我們不能怨天尤人，這樣對行業(yè)沒(méi)有什么好處，我們多研究一些增加思考找到一些平衡均衡可持續發(fā)展模式，這才是我們最應該想的事，今天我們講老年住區可能關(guān)系到民生，關(guān)系到社會(huì )發(fā)展，也關(guān)系到經(jīng)濟，所以我想這應該算是一個(gè)新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)，我們要說(shuō)市場(chǎng)因為商會(huì )主要市場(chǎng)角度來(lái)說(shuō)事，我們目標在什么地方？市場(chǎng)目標在哪里應該先解釋一下，目標什么地方、市場(chǎng)規模什么樣子，規模有多大如何實(shí)現我們投入產(chǎn)出最大化，怎么樣提高我們效益收益。我們可以看一下美國的情況，因為中國的數字沒(méi)有分析出來(lái)，可以作為借鑒如今美國購買(mǎi)者48歲以上開(kāi)始買(mǎi)度假住宅，54歲左右開(kāi)始買(mǎi)旅游區住宅，63歲考慮退休住宅，63歲是美國的這樣一個(gè)群體當中最高的財產(chǎn)在63歲，我估計我們要做這個(gè)分析應該比較低，中國財產(chǎn)最高群體可能不在63歲可能往下低，因為中國富起來(lái)人比較年輕，57歲到65歲換套房重點(diǎn)不是這樣，75歲以后進(jìn)入老年養生階段，這個(gè)有利于我們市場(chǎng)分析，我們在座很多開(kāi)發(fā)商做市場(chǎng)分析，我們考慮這個(gè)很重要，因為現在關(guān)于二套房政策現在國家有非常嚴格的要求。其實(shí)進(jìn)入50+或者后50這樣絕大部分就是二套房，而且沒(méi)有很多首付很多一次性付款沒(méi)有什么按揭，這樣群體恐怕我們老是糾纏在首付多少第一套、第二套可能要輕松得多，他們需求在什么地方？如果后50就是50歲到60歲中間有工作導向，他并不是開(kāi)始跟主要工作沒(méi)關(guān)系，他有生活導向，應該說(shuō)后50需求積極的可持續的成長(cháng)性的生活工作，那就是還要有作為，不管工作上生活上都還有10年20年作為，這個(gè)作為價(jià)值遠遠高過(guò)于30歲到50歲，他關(guān)注到你這個(gè)社區能不能提供第一工作生活導向，第二有新人專(zhuān)注于承諾的內容，你承諾什么東西看看你是不是承諾，你的菜單能不能兌現，第三注意你的生活品質(zhì)，比如說(shuō)亞龍灣海棠灣這樣生活品質(zhì)比較高的，他也主意你的設計水平，你說(shuō)老年區設計非常簡(jiǎn)單，和一般的高尚小區沒(méi)有辦法比那不用，你的通用設計水平還要高過(guò)他們，生活設施情況有的注意看健身，有的專(zhuān)注于技術(shù)比如IT各方面這些，所以需求多層次當方面，人到50歲基本上都成功了，不能做滿(mǎn)足所有人因為這些人來(lái)自各種各樣階層各種各樣職業(yè)，對于中國后50來(lái)說(shuō)我們考慮誰(shuí)來(lái)買(mǎi)他們從那里來(lái)他們想要是什么？他們應該支付什么。
我們商會(huì )研究院和相關(guān)機構做很多需求分析，大概分五個(gè)方面，首先剛才老齡委同志各方面都講這個(gè)問(wèn)題，我想我在重復一下，如果按照國際標準65歲以上人口占總人口7%，或者65歲以上人口占總人口10%就叫老齡社會(huì )，中國毫無(wú)疑問(wèn)雙超過(guò)，我們去年年底老齡人口已經(jīng)是1.67億大概相當于美國人口的二分之一，它已經(jīng)占到我國總人口的12.5%，大大超過(guò)10%這個(gè)老齡化的標準，所以毫無(wú)疑問(wèn)中國已經(jīng)進(jìn)入老齡社會(huì )，原來(lái)說(shuō)將要進(jìn)入很快進(jìn)入實(shí)際上去年年底已經(jīng)進(jìn)入，而且每年3%速度增長(cháng)，這樣到2040年我們老齡人口占全國總人口的總數會(huì )達到27.88%就相當多，將近30%的老人按照聯(lián)合國60歲以上的標準。我們看一下我們的趨勢，我們2005年中國人口的金字塔，到了2010年50歲一下子加寬很多，也就是50歲以上金字塔變大了，我們看一下到2015年50歲變最寬了，所以上面金字塔開(kāi)始變扁，不像2005年金字塔比較尖，說(shuō)明老齡人數占比逐漸加大，另外中國特殊情況，因為多年實(shí)行計劃生育催生一個(gè)421家庭，也就是獨生子女成年以后，需要照料四個(gè)老人這樣催生養老住宅，因為以往居住形勢都是內地，一方面要照顧一，同時(shí)照顧四，不住在一起怎么能夠這樣照顧，所以以前居住形勢不適合，當年老年人已經(jīng)退休了，但是退休工資不高，讓大家致富的大概是最近15年致富的，養老方式呼之欲出。我們再看一下國內現有養老居住的形勢，這個(gè)是從健康開(kāi)始年齡比較輕，然后到機構養老，機構養老主要是政府介入，社區養老適合于老年綜合服務(wù)等等，居家養老主要是老年社區老年公寓等等。我們看一下三種形勢老年人怎么樣，中國投票往往是角投票的，我們以角投票方式看看什么情況？我們可以看到國外的發(fā)展先是醫院養老，然后變成養老社區最后變成社區家庭這是國外的居住模式轉變。中國84.5%紅區老人希望居家養老，只有15%希望進(jìn)入機構，我們居家養老主要成為老年人主要養老方式，他需要一個(gè)家需要一個(gè)社區，這就是我們?yōu)槭裁疵壬鷩H社區這樣情況。
現在情況國際上老人養老一般4%到6%，我國目前只有1%這個(gè)情況，我們現在分析一下市場(chǎng)的情況，看我們存在的問(wèn)題是什么？一個(gè)開(kāi)發(fā)檔次低配套服務(wù)低產(chǎn)業(yè)規模小沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)鏈缺乏全過(guò)程的經(jīng)驗，缺乏精細的市場(chǎng)定位，我們大家開(kāi)這個(gè)會(huì )解決一個(gè)問(wèn)題就好對老年社會(huì )的細分不夠，國家的政策處于初級階段，另外產(chǎn)業(yè)標準尚弱，我們想推動(dòng)比較弱紅的部分，政府支持和我們一些指導標準。
是不是中國完全沒(méi)有養老地產(chǎn)的激勵政策呢？不是，他會(huì )逐漸出臺而且各方面努力會(huì )促進(jìn)他，首先十六屆三中全會(huì )有關(guān)代表體到老年養老中央對這個(gè)問(wèn)題非常重視，另外民政部門(mén)地方部門(mén)各方面關(guān)心老年生活因為這是社會(huì )問(wèn)題民生問(wèn)題，如果到2040年占比30%形成很大的人生問(wèn)題，因為占比30%遠遠超過(guò)我們現在考慮廉租房這個(gè)人群，廉租房這個(gè)人群我們算來(lái)算去只占城鎮人口5%，老年人大大超過(guò)這個(gè)住房這樣群體而且越來(lái)越多所以成為中國民生問(wèn)題社會(huì )問(wèn)題，所以鼓勵開(kāi)發(fā)商養老住宅開(kāi)發(fā)各個(gè)地方已經(jīng)開(kāi)始，河南地方政府已經(jīng)采用養老服務(wù)機構他的建設用地劃撥多項稅費減免貸款條件放寬銀行的優(yōu)惠利率，這樣政策鼓勵開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)老年住宅，各我們商會(huì )根據優(yōu)惠政策跟各方面對接，鄂爾多斯這樣老年住宅鑫海他們得到了地方政府的支持，而且土地方面稅收方面都有，而且有租有售，所以我想知道努力地方政府民政部門(mén)會(huì )支持的，我們看一下如果這種情況我們后50分成哪些類(lèi)型？分成類(lèi)型我們看一下國務(wù)院辦公廳所法現行養老政策，發(fā)了是一個(gè)導向，但是并不是未來(lái)十年二十年不變，現在是說(shuō)家庭養老為基礎，社區養老為依托，機構養老為補充是這樣一個(gè)政策。也就是9073，90%老年通過(guò)社會(huì )化協(xié)助進(jìn)行家庭養老，7%通過(guò)社區照顧進(jìn)行養老，3%入住養老機構。會(huì )不會(huì )經(jīng)過(guò)各方面努力老人選擇中段，上面下面減少呢？我想有可能，因為90%通過(guò)家庭養老有不現實(shí)性，這是我們一個(gè)老齡化過(guò)程，這個(gè)黑箭頭表示步入和即將步入， 嬰兒出生率最高大概50年60年，二戰以后一個(gè)嬰兒潮，然后到65年70年又是中國最大的嬰兒潮，然后這里開(kāi)始執行因為太高了，就執行獨生子女政策，一下出生就下降，到這里出現一個(gè)小嬰兒潮就是80后，這兩個(gè)波的孩子他們長(cháng)大要組織家庭，50年以后出生的這個(gè)第一代嬰兒潮這些步入即將步入老年，這塊出生孩子正好又出來(lái)了，所以這兩邊形成了供養關(guān)系，所以變成我們50后和80后必須攜手，甚至于現在還不是4、2、1因為4上面可能還有老人，所以現在形成社會(huì )非常復雜現象，往這邊走勢還有那邊結點(diǎn)形成了421他們攜手，這些人共同促進(jìn)購房需求，因為老折騰不清，為什么二套房買(mǎi)那么多，為什么政府出那么多政策，結果大家看到統計局數據，六月份中國住房銷(xiāo)售量達到九千萬(wàn)平方米，其實(shí)賣(mài)很多達到最高值，我覺(jué)得從我們數據分析當中，我們忽略了這一塊兩代居的動(dòng)力，就是時(shí)代背景催生遷居養老，因為只有一個(gè)孩子，他考北京大學(xué)結果家里到北京買(mǎi)房子，如果大學(xué)畢業(yè)北京就職導致父親北京買(mǎi)房，那么就形成第二、第三套房，像這樣一種是不是剛性的，應該說(shuō)是剛性需求，還有一些地方在國外的，這樣層次我們看到，我們看到比例就是66%被訪(fǎng)者和父母異地居住，父母異地居住要不然回老家上父母買(mǎi)一套房要不然父母到他這里來(lái)，所以這是中國社會(huì )背景造成兩代在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)不得不買(mǎi)房子，所以形成兩代家庭居住聯(lián)盟，也就是說(shuō)50后或者后50和80年代出生的兩代人互相支持共同買(mǎi)房，中國居住跟中國觀(guān)念有關(guān)系，他是獨生子女要關(guān)心兒子生子，要關(guān)心孫子增長(cháng)，這樣情況不希望在一個(gè)但愿里面，所以形成比鄰式的這樣居住模式形成，形成父母居住的關(guān)系，住近比鄰而居愿望占到83%，所以形成我們剛才說(shuō)市場(chǎng)在哪里是什么模式？誰(shuí)在出錢(qián)什么樣的房我們得到什么樣收益可能說(shuō)到這樣因素我們才能使他們節約居住成本節約時(shí)間開(kāi)發(fā)效率同時(shí)使我們開(kāi)發(fā)目標比較明確。
這樣看我們當時(shí)兩種居住類(lèi)型可以?xún)蓚€(gè)方面來(lái)分一個(gè)地段來(lái)分可以城區型、景區型、氣候區域型，三亞南北差距產(chǎn)生候鳥(niǎo)式的，也有專(zhuān)門(mén)老年群體有些是混合型，也就是各個(gè)年齡群體混合社區，由一個(gè)潛入性把普通社區當中配套嵌入多種老年社區，老年公寓老年戶(hù)型，建造可以這樣分，然后地區地段可以再分，開(kāi)發(fā)商關(guān)注什么？我們做市場(chǎng)分析，如果橫軸是我們經(jīng)營(yíng)難度最難在這里，最容易在這，我們所謂經(jīng)營(yíng)難度所謂上就是投資回報，如果非常非常低，那就經(jīng)營(yíng)的比較難，如果投錢(qián)回不來(lái)就在坐標左邊考慮，如果投錢(qián)能夠比較好回報就往右走，所以我們可以看到我們劃紅圈是適合于市場(chǎng)發(fā)展，我們投資以后得到了一些比較容易得到回報就是在這個(gè)區域，或者我們收益比較高，還有一個(gè)我們護理程度又不要太難，不需要我們建很多很多醫院中心，所以我們相當于在這個(gè)區里面，養老服務(wù)中心養老公寓養老住區兩代居這些適合市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的，而一些老年病醫院臨終關(guān)懷老年醫院脫老所這些可能不在我們分析范圍之內。
建設方向應該實(shí)現多元化現代混合居住功能，應該有設備完全應急的，這個(gè)下面還要講，應該有運動(dòng)功能、學(xué)習功能、老有所為等等這樣一些滿(mǎn)足自我價(jià)值，我們是以后50需求為核心打造功能體系完善，可以享受養生交流社會(huì )活動(dòng)美好空間這樣一個(gè)建設方案，我們想這樣幾個(gè)類(lèi)型，大家其實(shí)可以綜合，或者是強調，一個(gè)是50+型，他的特點(diǎn)能夠滿(mǎn)足居家需要，因為50人以后不愿意原有機構做了，自己搞一個(gè)中心所以他有辦公需要有居家需要，這樣一些人后50當中人群是屬于知識界的，屬于教育水準很高，甚至留學(xué)回來(lái)繼續創(chuàng )業(yè)，50到70有很大的包袱必須滿(mǎn)足工作辦公需求，第二我就是想很好的健康抗衰老過(guò)程，他配制就是運動(dòng)保健健身齊全，我喜歡旅游喜歡東南西北的走，戶(hù)型大小不能太大，還有一個(gè)物業(yè)需求，還有護理型他不方便就是醫療保障要完善，還有一個(gè)混合型兼顧50+這個(gè)特點(diǎn)都有，但是你定位你要考慮住在你這個(gè)社區是哪種類(lèi)型。商業(yè)模式一個(gè)就是兩代居，由子女申請貸款，就是剛剛白領(lǐng)工作五年十年需要父母跟他一起買(mǎi)房子，給他負首付然后他可以照顧父母，這個(gè)需要買(mǎi)作為商品房這樣賣(mài)，第二房屋置換，這個(gè)也是買(mǎi)賣(mài)城居住房本價(jià)值置換郊區養老住房，或者城區住房把子女去住這樣方便小孩就學(xué)，然后有子女提供養老住房。第三，就是以房養老解決養老資金來(lái)源，利用房屋銀行的房屋租金抵押來(lái)抵扣養老組織費用，最近很多養老住區用這種方式，或者倒按揭抵押按揭搞過(guò)來(lái)，把現在老人房產(chǎn)抵押養老保險獲取養老費用，獲取在養老住宅里面月租，然后只到故去以后產(chǎn)權轉讓?zhuān)憧梢钥紤]出售，另外一種可以考慮置換，出租自己持有物業(yè)大概有這樣開(kāi)發(fā)模式可能還有更多。
下面我們講一下技術(shù)層面評價(jià)體系，評價(jià)體系我們很想這次更完善，能夠給大家更好更直接的指導，雖然是商會(huì )和研究院花很大精力，但是我覺(jué)得不夠，所以不如把框架提出來(lái)，然后吸收今天國內外演講嘉賓內容以后我們回去之后再勾劃，這個(gè)包括住區環(huán)境規劃、建筑設計、室內設計、設備設施、環(huán)境性能評估方法幾大體系。
第一住區環(huán)境規劃，因為養老住宅跟其他步態(tài)一樣，有些更多的要求，環(huán)境質(zhì)量便捷的交通，遠離噪音體育設施、救濟設施還有老年人日常生活半徑大概450米徹底無(wú)障礙化日照深環(huán)境、還有鄰里關(guān)系交流等等，那么這里的配值很重要，基本上是一個(gè)菜單，你們要找出國際養老住宅的一百例全世界分析一下，看一下美國最細，基本上列一大堆，就是一下知道提供一些什么，而且這個(gè)菜單全美基本上一樣菜單，設施配備一定要做起來(lái)，如果沒(méi)有說(shuō)明你不合格。
第二方面是建筑設計。建筑設計方面也有很強東西，比如說(shuō)外觀(guān)視覺(jué)感富有想象力心情愉快，豐富的趣味性，還有窗臺比較低窗戶(hù)要大易開(kāi)啟有大太陽(yáng)通風(fēng)好廚房等等無(wú)障礙設計，這樣我們做一些坡道的無(wú)障礙設計，電梯和樓梯之間設計也和完全不一樣應該有休息椅、方便出口輪椅空間，老年人住宅走廊比較大，輪椅占的比例比較大，院落的設計當中有些對講，有些車(chē)庫、扶手、臺階等等防滑都是我們比較，這了是兩代居子女套型，還有島外老年住宅，還有別墅型的老年住宅，當你老年人能夠自理自己?jiǎn)沃?zhù)，年紀再大就需要公共走廊，這個(gè)戶(hù)型把中間拆掉可以變成走廊互變，這樣一些都是不同建筑設計。
室內設計當然更重要了，室內設計它應該是簡(jiǎn)明要告訴它的平面圖出口自己所在位置減少死角防滑還有臺面角度還有坐便器的高度緊急按紐和門(mén)寬度等等都有區別，比如說(shuō)這里要求坐在廳能夠看到廚房，如果兩個(gè)人看到另外一個(gè)人在什么地方，鞋柜里面拿出來(lái)等等衛生間設計都要有扶手防滑，廚房設計便于取物，門(mén)廳的設計這樣不一樣，比如說(shuō)冷暖空調位置不要直接吹到頭，窗戶(hù)開(kāi)啟防滑插座等等不一樣的。
再一個(gè)就是室內室外的設施，交往健身室內的設計光線(xiàn)柔和，房間照度比同類(lèi)房間兩倍以上，我們做的不僅完善，但是我覺(jué)得推出這樣一個(gè)框架，跟大家說(shuō)充分智能化比如說(shuō)閉路電視呼叫應急等等都要考慮。
因為我跟大家一起做PPT或者做手冊的時(shí)候，我們在美國網(wǎng)站搜很多，比如說(shuō)舉一個(gè)例子，美國的這個(gè)里面就是打鉤，我們再看別的可能還比它多，人家買(mǎi)房子就知道了，比如說(shuō)除雪靠近南方可能沒(méi)有這一項，美國一定有這一項，這樣等等都會(huì )告訴你，我覺(jué)得我們有菜單式你可以空但是你不能缺這樣大家考量。
第五，環(huán)境功能我們今天說(shuō)的綠色低碳景區，商會(huì )做十年綠色景區又做一年半低碳，這兩個(gè)在國內推比較成功，開(kāi)發(fā)商非常相應，也得到聯(lián)合國的認可，我們推出老年住區一定把綠色低碳嵌入進(jìn)去，關(guān)于能源系統水環(huán)境這樣。
第六項服務(wù)與管理。老年人的住區服務(wù)大概有30多項這是服務(wù)，然后說(shuō)管理，管理當中包括人員培訓等等都是屬于管理內容，當然社區定位還要更加豐富所以包括服務(wù)與管理，服務(wù)包括設施包括活動(dòng)，管理就包括這樣一些管理，最后我們把因為這個(gè)是框架，我們講框架當中提出來(lái)題目，本來(lái)我們這次形成指導手冊，經(jīng)過(guò)今天峰會(huì )以后我們進(jìn)入指導手冊，我們進(jìn)入一個(gè)后50國際社區的工程我們爭取各方面政策支持，就會(huì )有一個(gè)評分，評分就會(huì )設立一星二星三星這樣評分，不是一星好三星不好是針對群體不同，我們充分考慮定量定型結合指標，包括環(huán)境規劃建筑設計室內環(huán)境設備等等節能和服務(wù)管理各項加起來(lái)評分形成一個(gè)評分方法最后很快交給大家。
最后花一點(diǎn)時(shí)間講一下，前面說(shuō)了開(kāi)發(fā)模式評估的內容最后怎么投資，怎么樣一個(gè)資本運作才是合理的？我們想通過(guò)這樣一個(gè)會(huì )建立起國內外國際的一個(gè)投資與開(kāi)發(fā)的平臺，我們想推出一個(gè)平臺，這個(gè)平臺包括五個(gè)方面首先我們說(shuō)一下背景，背景發(fā)達國家還有我國實(shí)際他面向后50人群，發(fā)起單位主要哪些，支持單位聯(lián)合國人居署我們支持單位，我們技術(shù)支持關(guān)于標準評估體系評估框架指導首次，由于我們不動(dòng)產(chǎn)研究院來(lái)做，還有我們房地產(chǎn)設計聯(lián)盟，我仔細看一下他們出的冊子，去年2009年2010年我們設計主題單位做很多很多精彩作品，他們一定會(huì )和國外設計單位一起打造我們中國一個(gè)規劃設計，給他們提供技術(shù)支持，還有全美房屋建造商協(xié)會(huì )50+住房委員會(huì )和他們取得聯(lián)系，本來(lái)這次特別想來(lái)，可是因為時(shí)間太短了，我們下次再請他們來(lái)，還有我們住宅協(xié)會(huì )都是屬于技術(shù)支持單位，品牌支持北京精瑞住房基金會(huì )作為支持單位，因為這個(gè)基金會(huì )是公益性的基金會(huì )，它發(fā)獎項不收錢(qián)還要給獲獎單位錢(qián)，這些錢(qián)來(lái)源主要是贊助，包括潘石屹、張總都給我們公益基金會(huì )捐款，這樣我們進(jìn)行品牌建設，推廣單位我們想通過(guò)今天這個(gè)會(huì )，成立一個(gè)中國后50綠色低碳開(kāi)發(fā)設計中心，我們凝聚我們開(kāi)發(fā)商我們設計單位，我們中外的有關(guān)的人士和我們商會(huì )的研究力量成立一個(gè)設計中心，這個(gè)掛靠到我們商會(huì )里面推動(dòng)工作，這樣就是剛才講發(fā)起單位，我們靠什么推動(dòng)，我們國際綠色社區，上面最重要就是政策支持，我們爭取養老產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠的稅收政策，然后還有資金支持，我們房地產(chǎn)商會(huì )現在有幾支私募股權房地產(chǎn)投資基金，這塊銀監會(huì )他們可能對私募股權更多放開(kāi)，這樣我們這塊更多利用社會(huì )型公益性甚至民生這部分去支持，然后品牌支持我們有聯(lián)合國人居企業(yè)獎，還有美國老年住宅協(xié)會(huì )等這樣一些品牌支持，我們剛才講的手冊評估等等這樣，這樣形成我們整個(gè)品牌體系，來(lái)支持我們后50。
我們核心競爭力在哪？現在全國各地都在做，開(kāi)發(fā)商萌生很快30%進(jìn)入這個(gè)，我們未來(lái)房地產(chǎn)動(dòng)力會(huì )不會(huì )30%當中呢？因為他們基本上不缺錢(qián)而且目前二套房等等，現在考慮新的競爭準備，我們標準就是行業(yè)標準示范工程，一個(gè)行業(yè)整合剛才我講幾個(gè)框，我們可以把這些整合起來(lái)，我們可以和金融投資聯(lián)手，我們幾個(gè)基金2009年包括2010都很活躍，大概投向我們各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)超過(guò)100億，我們把100億今年繼續投向老年地產(chǎn)也很好，我們有一定金融手段而且有一定的市場(chǎng)優(yōu)惠，房地產(chǎn)商會(huì )在全國有五千多家企業(yè)，而且很多大型企業(yè)在我們這里，我們油市場(chǎng)優(yōu)勢同時(shí)有國際資源，就像今天美國駐華大使館商務(wù)處派人來(lái)參加我們會(huì )，所以我們有國際資源合作優(yōu)勢，最后花一分鐘講一下商業(yè)模式，大家比較關(guān)心什么樣商業(yè)模式，我們首先在內或者國內外想要進(jìn)軍后50開(kāi)發(fā)企業(yè)我們給他們提供從土地開(kāi)始，土地這一塊我們可以出面跟地方政府說(shuō)，找地方政府的社會(huì )民政部門(mén)社會(huì )養老基金部門(mén)從土地開(kāi)始到項目融資到開(kāi)發(fā)建設到后期經(jīng)營(yíng)管理等一系列全程顧問(wèn)服務(wù)最開(kāi)始來(lái)參與，而且我們有這樣案例地方政府愿意做這一塊，全流程的服務(wù)體系這是一個(gè)定位，業(yè)務(wù)系統可以提供資源整合的顧問(wèn)，土地資金這是資源整合，開(kāi)展提供協(xié)助開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地融資和股權融資，土地融資股權融資可以并軌，然后整合咨詢(xún)設計營(yíng)運全過(guò)程服務(wù)，第三我們關(guān)鍵資源能力寨什么地方？一個(gè)創(chuàng )新的產(chǎn)品，我們今天開(kāi)這個(gè)會(huì )可能以后還會(huì )更加創(chuàng )新的產(chǎn)品，產(chǎn)品設計給我們設計力量應該凝聚國內外最好設計力量，然后資源整合包括我們剛剛講的管理服務(wù)康復旅游休閑等等，然后行業(yè)的資源支持有國內外協(xié)會(huì )支持，這樣我們可以有比較低服務(wù)成本，來(lái)創(chuàng )造更好服務(wù)價(jià)值，所以我想今天這個(gè)會(huì )是一個(gè)開(kāi)始，很高興大家來(lái)參會(huì )，更期望于我們后面國內外演講嘉賓給我們提供跟多歧視更多借鑒，最后我們會(huì )在品牌建設土地創(chuàng )新聯(lián)合開(kāi)發(fā)共建平臺這幾方面跟大家合作。
美國案例有獨立室護理室中國老年住宅區陪護等等很多種模式，開(kāi)發(fā)模式有盈利點(diǎn)有出租、出售的，美國案例可以注意下面的美國月大概1300塊錢(qián)的租金，有一些是要賣(mài)，也有兩千多的，也有像我們公寓式的，也有這樣一些正在出租的案例，當時(shí)搜了一百個(gè)全世界的案例，也可以參加我們8月25號在美國洛杉磯的他們市長(cháng)邀請我們一個(gè)會(huì )，歡迎大家參加。歐洲案例和美國有不同，大家可以翻一下瑞典、德國、奧地利、日本，日本做的非常有特點(diǎn)，兩代居怎么做，然后老年社區設計的細節，老年進(jìn)去之前自己先進(jìn)去，中國案例上海親和源，中國在上海非常成功的就是俱樂(lè )部，威海的頤和園每套33萬(wàn)出售，鄂爾多斯鑫海有一塊出租也有公寓還有別墅型的，也得到當地民政部門(mén)支持，有出租出售，因為時(shí)間關(guān)系就說(shuō)到這里。謝謝大家！
