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日期：2011-03-19 來(lái)源：中國(guó)樓市觀察
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現(xiàn)階段，如何運(yùn)用“最適宜養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的商業(yè)模式”進(jìn)行商業(yè)投資成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)。是全盤運(yùn)作養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、還是在社區(qū)開發(fā)項(xiàng)目中配建養(yǎng)老住宅作“依傍”經(jīng)營(yíng)，或是完全開發(fā)以養(yǎng)老為主題的地產(chǎn)項(xiàng)目？再是，是否持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)或銷售？
從中國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老居住特點(diǎn)分析不難看出，不論是從養(yǎng)老意愿角度還是政策導(dǎo)向角度，居家養(yǎng)老將成為我國(guó)老人主要的養(yǎng)老方式。越來(lái)越多的居家養(yǎng)老需求，適應(yīng)老年居住生活需求的住宅建設(shè)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域需要重點(diǎn)關(guān)注的方向。
1、首先，對(duì)住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式作一分析。該種經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)勢(shì)在于，開發(fā)商通過經(jīng)營(yíng)老年社區(qū)而拓展出一種立體的開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式，住宅與服務(wù)、醫(yī)療、旅游、度假等產(chǎn)品全方位結(jié)合，這種復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)來(lái)源不止是住宅產(chǎn)品，還來(lái)源于完善的配套服務(wù)可以為物業(yè)帶來(lái)增值效應(yīng)。但是，這種經(jīng)營(yíng)模式資金投入比單純的住宅開發(fā)要大，投資回收期相對(duì)較長(zhǎng)，除了面對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商還要面對(duì)自己經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)在于老年社區(qū)的管理大大提升了對(duì)開發(fā)商的專業(yè)要求，特別是醫(yī)療保健方面的風(fēng)險(xiǎn)極大。老年住宅屬于綜合型的社區(qū)，所引入的社會(huì)資源種類繁多。開發(fā)商必須能夠協(xié)調(diào)各種資源為老年人服務(wù)，例如醫(yī)療護(hù)理中心、人才交流中心、老年課堂、旅游公司等服務(wù)機(jī)構(gòu)。此種模式適合有物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)且社會(huì)資源整合能力強(qiáng)的開發(fā)商。
2、住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營(yíng)模式。該經(jīng)營(yíng)模式會(huì)使開發(fā)商的事務(wù)運(yùn)作相對(duì)單純化，只要完成產(chǎn)品的銷售，開發(fā)商就可以收回投資獲取利潤(rùn)，轉(zhuǎn)而進(jìn)入下一階段的投資工作，投資回收期相對(duì)較短，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。
3、社會(huì)上有推出的異地養(yǎng)老、“候鳥式”養(yǎng)老等模式，更是出現(xiàn)了度假養(yǎng)老基地連鎖等商業(yè)模式。如某地產(chǎn)公司就計(jì)劃打造連鎖的經(jīng)營(yíng)模式，類似于分時(shí)度假，即老人夏天可以到北方度假，而冬天則可以到南方過冬。
4、“持有＋銷售”模式也在試水中，而且越來(lái)越多的受各企業(yè)所運(yùn)用。萬(wàn)科集團(tuán)“持有＋銷售”的產(chǎn)品比例分配是：住宅出售產(chǎn)品約占80%，其余20%為持有型物業(yè)，其中就包括養(yǎng)老型物業(yè)。國(guó)內(nèi)較早運(yùn)作養(yǎng)老地產(chǎn)的北京太陽(yáng)城項(xiàng)目就是采取了這一模式；上海親和源養(yǎng)老項(xiàng)目在兼顧現(xiàn)有項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和新項(xiàng)目開發(fā)的資金來(lái)源方面，是采取會(huì)員制發(fā)售的“持有＋銷售”模式；有一些項(xiàng)目，如卓達(dá)等企業(yè)采取了類似“反按揭”的方法，即在征得老人同意后，由其將老人原有住房出租，以租金收入入住所開發(fā)的養(yǎng)老園中；或采取置換的方式，將老人的原有住房與養(yǎng)老園的老年公寓進(jìn)行等價(jià)換房，到老人去世之后，再將原置換的房產(chǎn)折價(jià)返還給其法定繼承人。目前，已有較多的老人對(duì)該種銷售方式表示出濃厚的興趣。
所以，當(dāng)前頗為可行的模式是，開發(fā)商可拿出一定比例的住宅面積進(jìn)行銷售，另一部分則用來(lái)滿足老年人租用、度假等需求，從而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。
5、全部持有物業(yè)而采用出租的模式。持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)是很多開發(fā)商的想法，但事實(shí)是其運(yùn)行中相當(dāng)艱難的。采用該模式就意味著企業(yè)除了需要一個(gè)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，更需要強(qiáng)大的財(cái)力支持。據(jù)說(shuō)，2000年時(shí)，北京一棟以養(yǎng)老名義建造的公寓，最后就因投資資金回籠因難，不得不被開發(fā)商以高價(jià)售給白領(lǐng)階層而收?qǐng)觥１ｋU(xiǎn)機(jī)構(gòu)專業(yè)人士曾尖銳指出，養(yǎng)老地產(chǎn)并不像傳統(tǒng)住宅那樣可以一售了之，傳統(tǒng)項(xiàng)目開發(fā)資金快速回籠滾動(dòng)的思路顯然需得調(diào)整。保險(xiǎn)業(yè)參與養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目投資有其特殊便利性，他們有著物業(yè)運(yùn)營(yíng)的獨(dú)特經(jīng)驗(yàn)，顯然能拓展出長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)的思路。他們堅(jiān)持認(rèn)為：“我們的養(yǎng)老社區(qū)將來(lái)是只租不售的，并不是建房子賣給老年人。因?yàn)轲B(yǎng)老社區(qū)像發(fā)了一個(gè)長(zhǎng)期‘債券’，而保險(xiǎn)資金目前正缺少10年或更長(zhǎng)時(shí)間的投資產(chǎn)品。我們對(duì)養(yǎng)老社區(qū)期望的投資回報(bào)率是10%”。
6、嘗試規(guī)模性的大盤項(xiàng)目切入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，建立綜合性的盈利模式。大型綜合性養(yǎng)老社區(qū)的成功建設(shè)與后期運(yùn)營(yíng)，也為項(xiàng)目立體開發(fā)提供了支撐，包含住宅、購(gòu)物中心、酒店、度假旅游、醫(yī)院、康體娛樂等。據(jù)媒體介紹，廣州也有高端養(yǎng)老社區(qū)邊的一些星級(jí)酒店呈現(xiàn)老年人高入住率的情形。所以，我們可嘗試規(guī)模性的大盤項(xiàng)目切入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，特別是，需要建立綜合性的盈利模式，即：“居家養(yǎng)老住宅銷售＋養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)＋綜合性商業(yè)租售運(yùn)營(yíng)”，形成一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)體系。
故而，大盤項(xiàng)目切入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)、實(shí)行“持有＋銷售”模式是當(dāng)前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的最佳商業(yè)模式。其優(yōu)點(diǎn)是：項(xiàng)目成規(guī)模經(jīng)營(yíng)、整體風(fēng)險(xiǎn)把控度好；而“持有”＋“銷售”經(jīng)營(yíng)思路，開發(fā)商通過銷售收回投資成本，通過外租老人居住或度假等來(lái)滿足社會(huì)需求，從而實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的目標(biāo)。（ 作者：金承龍 全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長(zhǎng) 地產(chǎn)研究員）
