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日期：2010-10-18 來源：檢查日報
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根據(jù)2005年全國人口1%抽樣調查數(shù)據(jù)顯示，我國老年人口(以60歲及以上計)已經(jīng)達到1.45億，占全國總人口的11%。預計到2050年，我國老年人口將達到4.2億，占總人口近25%。在“未富先老”的國情下，如何切實解決好老齡人老有所養(yǎng)、確保他們的生活質量，成為一道難題。一些專家認為，“僅靠當期征繳的養(yǎng)老保險金和財政補助來維持養(yǎng)老金的支付，養(yǎng)老保險金的缺口將越來越大”。價值不斷高漲的房產(chǎn)，成為人們眼中獲取養(yǎng)老資金來源的“金礦”。
“以房養(yǎng)老”的模式選擇
如何“以房養(yǎng)老”?三年前，一項在北京開展“養(yǎng)老房屋銀行”實踐引發(fā)轟動。該項目由養(yǎng)老服務中心與房產(chǎn)中介公司合作，雙方簽署“養(yǎng)老房屋銀行”協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，60歲以上的老人用原住房委托房地產(chǎn)中介機構對外出租，所有租金用于抵扣老人在養(yǎng)老中心產(chǎn)生的相關費用。這個“以房養(yǎng)老”項目，因其保留產(chǎn)權又能提供完善服務而備受關注。但遺憾的是，該項目主辦方之一——北京市壽山福海國際養(yǎng)老服務中心日前向記者介紹說，由于諸多原因，該中心目前已經(jīng)不再開展該業(yè)務。
一位曾經(jīng)咨詢過這項業(yè)務的老人說，擔心無法收到房租是不參加這項業(yè)務的主要原因，“服務中心并不能保證中介按時給房租收入，也無法幫我追討”。
不過，“以房養(yǎng)老”并不限于上述這種方式。粗略概括，有以下幾種利用房子獲得養(yǎng)老資金的方式:(1)子女贍養(yǎng)，房產(chǎn)由子女繼承;(2)扶助人養(yǎng)老，房產(chǎn)由扶助人繼承;(3)租出大房再租入小房，用房租差價款養(yǎng)老，或售出大房，換購小房，用差價款養(yǎng)老;(4)將房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款養(yǎng)老;(5)將住房出售給公益機構，再租回原住房，用該筆款項交納房租和養(yǎng)老;(6)將房屋抵押給有資質的銀行、保險公司等機構，每個月從該機構取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，去世后則用該住房歸還貸款。第一種形式屬于“家庭養(yǎng)老”，也是目前主要采取的形式;中間的幾種形式屬于“自助性養(yǎng)老”，“養(yǎng)老房屋銀行”為其表現(xiàn)之一;最后一種形式為社會機構承攬的“反向抵押貸款養(yǎng)老”(又稱“倒按揭”)，屬于社會機構提供的“以房養(yǎng)老”業(yè)務，也是新型“以房養(yǎng)老”模式。2006年全國政協(xié)委員賴明和九三學社提交《關于推行“以房養(yǎng)老”的建議》一文，就主張大力推廣這種模式。
作為國內長期研究“以房養(yǎng)老”的幾位學者之一，浙江大學經(jīng)濟學院柴效武教授認為，在我國養(yǎng)老保障體系剛剛起步的情況下，發(fā)展“以房養(yǎng)老”尤為必要。“以房養(yǎng)老”模式的推出，是適應今日經(jīng)濟社會發(fā)展大環(huán)境要求的。經(jīng)濟社會環(huán)境大的轉變?yōu)椤耙苑筐B(yǎng)老”模式的推出提供了必要的經(jīng)濟物質基礎。但經(jīng)濟社會發(fā)展的大環(huán)境，尤其是人口老齡化和家庭空巢化的普遍發(fā)生，“未富先老”和“四二一”家庭的大量出現(xiàn)，都對未來社會的養(yǎng)老問題提出了前所未有的挑戰(zhàn)。在某種程度上可以說，是客觀經(jīng)濟社會環(huán)境“逼迫”這一新的養(yǎng)老模式的誕生。
2010年初，廣州市政府下發(fā)的《關于大力推進廣州保險業(yè)綜合改革試驗的意見》中明確提出，要探索發(fā)展住房“反向抵押”養(yǎng)老保險。一些全國政協(xié)委員認為，“實施‘反向抵押’以房養(yǎng)老模式，勢在必行”。
“反向抵押貸款”的法律風險
有觀點認為，以“反向抵押”形式來“以房養(yǎng)老”的模式需要諸多先決條件，如:如何應對房屋土地使用權的70年期限、房產(chǎn)如何估價、“反向抵押”計劃如何制訂、如何激勵和規(guī)范銀行操作等，特別是風險防范問題。
柴效武教授介紹，反向抵押貸款作為以房養(yǎng)老的典型辦法，在發(fā)達國家的開辦已經(jīng)有20多年歷史了。這一養(yǎng)老模式使老人在基本養(yǎng)老金保障日常生活的基礎上，每月還能領取一份額外的款項。許多老年人并不把它當做維持基本生活的手段，而是將其作為改變生活方式，過上更健康、富裕生活的積極途徑。根據(jù)國外的成熟做法，“反向抵押貸款”模式會設置一些特別的方法降低投保人的風險。例如投保人在投保后存活時間低于某個下限時，保險公司將啟動特別補償，而投保人的子女也將享受優(yōu)先優(yōu)惠贖回房產(chǎn)的權利。另外，投保人存活時間越長，保險公司獲利就越少，因此投保人可能會擔心存在道德風險。但實際上，按照目前的監(jiān)管體系，保險公司傷害投保人人身安全的成本遠遠低于獲利，因此這一風險可以有效防范。
產(chǎn)權期限障礙能否逾越
有人擔心，由于我國城市的土地使用權最高不過70年，房產(chǎn)最后的處置無論是以繼承的方式還是抵押方式給予抵押權人，70年的期限都會是個法律障礙。那么，70年期限的法律障礙能否突破?中國人民大學勞動人事學院魯全博士認為，對于產(chǎn)權問題的擔憂沒有必要。他介紹，“70年期限”是所有產(chǎn)權人需要面對的問題，并非個案，而且它可以通過物權法來解決，目前學界主流的觀點是，只要符合一定的條件，70年產(chǎn)權可自動延續(xù)，比如按期續(xù)交土地使用費等條件。具體到“以房養(yǎng)老”這種具體項目，只不過程序稍為復雜一點。
“以房養(yǎng)老”模式能否推廣至農村?西北政法大學行政學院褚宸舸副教授關注農民養(yǎng)老法律保障問題已久，他認為，由于農村的土地所有權不同城市，土地所有權原則屬于集體所有，個別情況下屬于國家所有，農民對土地僅僅有使用權，而且還存在一定條件下被集體收回的情況，例如“五保戶”老人過世后，集體就會回收該土地的使用權。在現(xiàn)行法律框架下，在農村推行“以房養(yǎng)老”模式，要獲得城市老人一樣的房屋出租或抵押收益比較難。一些專家強調，房屋“反向抵押貸款”養(yǎng)老方式尤其適合有獨立產(chǎn)權房、沒有直接繼承人、中低收入水平的城市老人。
中介運作尚缺乏法規(guī)予以規(guī)范
另有專家提出，“以房養(yǎng)老”需要透明、公正的法治環(huán)境?！耙苑筐B(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會保障、保險以及相關政府部門，對這些領域的運作質量要求相當高。如何保證這些行業(yè)、部門公平、公正地經(jīng)營、管理和執(zhí)法，在當前法治不健全的條件下是個極大的挑戰(zhàn)。比如房地產(chǎn)評估，由于起步較晚，中國房地產(chǎn)評估機構還極不規(guī)范，不但整體素質偏低，而且市場存在惡性競爭，評估結果時存爭議，尤其對于弱勢群體來說，有時難以得到及時、公正、合理的處理。
據(jù)介紹，由于反向抵押貸款模式處于探索階段，尚未有相關的法律涉及，甚至部門規(guī)章或政府規(guī)章涉及也較少。記者試圖搜索相關的法規(guī)，尚未找到該項業(yè)務涉及到的中介運作規(guī)范。
“以房養(yǎng)老”不免除贍養(yǎng)義務
在魯全博士看來，以房養(yǎng)老的模式不符合我國傳統(tǒng)文化，目前，老人養(yǎng)老的主要資金來源還是養(yǎng)老金，因此，“反向抵押”廣泛推行的可能性不大。不過，他不否認“以房養(yǎng)老”模式在特殊環(huán)境下也會有發(fā)展空間。養(yǎng)老一般涉及兩大問題:資金來源和養(yǎng)老服務，前者固然是養(yǎng)老的關鍵問題，但后者因牽涉社會主體廣泛更顯突出。
值得注意的是，“以房養(yǎng)老”僅僅是強調贍養(yǎng)義務中經(jīng)濟扶助的成分，并沒有減少子女在贍養(yǎng)義務中應履行的照顧義務。雖然有些學者建議，應更加注重社會機構照顧老人的義務，“減輕子女法定義務”，但是根據(jù)我國現(xiàn)行的法律，如《中華人民共和國老年人權益保障法》第十條規(guī)定，老年人養(yǎng)老主要依靠家庭，家庭成員應當關心和照料老年人。第十一條規(guī)定，“贍養(yǎng)人應當履行對老年人經(jīng)濟上供養(yǎng)、生活上照料和精神上慰藉的義務，照顧老年人的特殊需要?！毙谭ǖ诙倭粭l規(guī)定，“對于年老、年幼、患病或者其他沒有獨立生活能力的人，負有扶養(yǎng)義務而拒絕扶養(yǎng)，情節(jié)惡劣的，處五年以下有期徒刑、拘役或者管制”。
