QQ
日期：2010-11-02 來(lái)源：搜房網(wǎng)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
清華大學(xué)建筑學(xué)院教授 周燕珉
今天我講的老年地產(chǎn)研究可能跟大家比較疏遠(yuǎn)，但是老年人口的發(fā)展非常迅猛，這也提到了議事日程上來(lái)，比如民政部門(mén)和社會(huì)學(xué)者研究的已經(jīng)比較深入了，但是建筑學(xué)這一塊目前比較落后，最近一兩年，各個(gè)地產(chǎn)公司，包括政府都重視起來(lái)，所以有很多人問(wèn)我這些問(wèn)題。
我今天要講的問(wèn)題分幾方面，第一是中國(guó)老年人口概況及養(yǎng)老居住政策，第二是當(dāng)前我們國(guó)家老年人的生活特點(diǎn)和居住需求，第三當(dāng)前主要養(yǎng)老居住產(chǎn)品的類(lèi)型，第四是當(dāng)中存在的問(wèn)題，第五是養(yǎng)老建筑實(shí)踐，一些例子。
首先是人口概況，到2009年為止，我們國(guó)家60歲以上老年人達(dá)到1.67億，占全國(guó)12.5%的比例。從09年到2030年是我國(guó)快速老齡化階段，預(yù)計(jì)年均增長(zhǎng)800萬(wàn)人。2045年到2050年，我國(guó)將達(dá)到高峰，60歲以上老齡人口將達(dá)到4.3到4.5億，占總?cè)丝谌种?，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)非常危險(xiǎn)了，三個(gè)人里面就有一個(gè)是老年人?？梢钥匆幌挛覀儑?guó)家發(fā)展的速度，從1950年開(kāi)始，可以看到越來(lái)越寬。1950年我們非常好，老人不多，1980年就到了生育高峰期，我們國(guó)家中年人就多了起來(lái)，就是現(xiàn)在。但是很快勞動(dòng)人口紅利就要過(guò)去了，老年人口開(kāi)始多起來(lái)，這些人需要照顧，對(duì)我們社會(huì)的結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)以及其他方面都影響很大。
看一下國(guó)家在這方面的政策，根據(jù)我們國(guó)家的國(guó)情，提出了這樣三句口號(hào)，叫家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充。我們稱(chēng)為9073。就是90%的老人通過(guò)家庭照顧養(yǎng)老，7%的老人通過(guò)購(gòu)買(mǎi)社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老，社區(qū)現(xiàn)在積極的設(shè)置照顧中心，國(guó)家也發(fā)放一些補(bǔ)助，由社區(qū)來(lái)幫助家庭做養(yǎng)老的服務(wù)。3%的老人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，他離開(kāi)家到專(zhuān)門(mén)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老?，F(xiàn)在國(guó)家是希望在3%的水準(zhǔn)。
看一下我們現(xiàn)有的養(yǎng)老建筑類(lèi)型有哪些呢？按照9073的比例，居家養(yǎng)老是一大塊，類(lèi)型中有普通住宅、老年居住社區(qū)，還有一些是配建了老年公寓，社區(qū)養(yǎng)老中心這部分內(nèi)容有老年活動(dòng)中心、服務(wù)中心、托老所等，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老中分公立、私立。看一下當(dāng)前老年人的生活特點(diǎn)和居住需求是怎么樣的，對(duì)我們住宅市場(chǎng)有什么影響。我們先分析一下，我們對(duì)老人這一塊往往特別籠統(tǒng)，就覺(jué)得60歲以上是老人，老人就是一大塊，這是不對(duì)的，兒童的時(shí)候我們還分幼兒、少年、青年等等，分的很細(xì)，老人就特別籠統(tǒng)，而且老人變化很大。我們可以分析一下，包括他們的經(jīng)濟(jì)和生活理念，這對(duì)他們購(gòu)房和他們家庭的關(guān)系也不一樣。
我們不按健康程度，先按目前社會(huì)當(dāng)中的位置和經(jīng)濟(jì)條件綜合起來(lái)看，70到90歲分為一類(lèi)，他們傳統(tǒng)觀(guān)念比較強(qiáng)，青年時(shí)代在戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)代渡過(guò)，經(jīng)歷豐富坎坷，比較艱苦樸素，守傳統(tǒng)，這些人基本不愿意到老年院，讓子女養(yǎng)老的概念比較強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)水平比較低，因?yàn)楹芏嗳俗疃嗄靡磺г耐诵萁?。然后子孫特別多，過(guò)去全家福都是這樣的，所以有問(wèn)題都是子孫輪流照顧。六十到七十歲的老人有個(gè)特點(diǎn)，出生在建國(guó)之前，文化教育不是特別高，也經(jīng)歷了戰(zhàn)爭(zhēng)、文革等事件。改革開(kāi)放的時(shí)候他們是三四十歲，工作的時(shí)期基本是低工資時(shí)代，經(jīng)歷了下崗，積蓄比較少，但是這代人享受到了福利分房，他們最大的積蓄其實(shí)是房子，這和地產(chǎn)也有很大的關(guān)系，現(xiàn)在用房子抵押等等，對(duì)這代老人比較適合。但是作為子女來(lái)說(shuō)，還在計(jì)劃生育之前，三四個(gè)孩子比較多，目前還可以輪流擔(dān)負(fù)老人的照顧問(wèn)題。
五六十歲的準(zhǔn)老人，就是即將邁入老人行列的，這里有一部分人是改革開(kāi)放以后，考上大學(xué)了，接受了較好的教育，在改革開(kāi)放這三十年當(dāng)中部分人成為第一代企業(yè)家或者科學(xué)家，經(jīng)濟(jì)比較富裕，思想也比較開(kāi)放。但這只是占其中一部分，還有很多人，當(dāng)時(shí)我們高考的時(shí)候真是百里挑一，100個(gè)人參加高考只有1個(gè)人考上，還有很多人沒(méi)有參加高考。他們的子女正好屬于八零后，趕上高房?jī)r(jià)，父母要用他們自己一生的積蓄給孩子買(mǎi)房子，所以形成了特殊的經(jīng)濟(jì)共同體，這是當(dāng)前的情況。
我們?cè)侔讶丝诘慕Y(jié)構(gòu)跟養(yǎng)老居住模式和人口結(jié)構(gòu)的變遷來(lái)看一下，從五十年代，比如53到57年是中國(guó)第一代戰(zhàn)后嬰兒潮，第二代是62到73，趕上了文革，然后80后，到了計(jì)劃生育，這兩代就是高峰嬰兒潮。53到57這一波人的子女是八零后，這兩代人合成一家的關(guān)系，現(xiàn)在八零后正好趕上了婚齡、育齡，他們特別需要購(gòu)房，那么老年人跟他們是怎么樣的購(gòu)房關(guān)系呢？正是現(xiàn)在出現(xiàn)的狀況。首先老人和子女，前面講了，因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高得共同購(gòu)房，還有其他的原因，一個(gè)是人口流動(dòng)，人口流動(dòng)就是子女異地求學(xué)和就職帶來(lái)與父母的兩帶分居。第二獨(dú)生子女的關(guān)系，通常不在跟前，子女贍養(yǎng)父母是責(zé)無(wú)旁貸，必須把兩方的父母都管起來(lái)，所以老人就逐步向城市遷徙，也可以幫助孩子照顧第三代，所以城市化，不光是年輕人到城市來(lái)，還有老年人也到城市來(lái)，這就帶來(lái)了第二套、第三代的剛需。還有家庭的核心化，由于生活習(xí)慣的差異，把老人接過(guò)來(lái)也不愿意和老年人居住在一起，就希望能夠就近居住，可以相互照應(yīng)，就近居住這個(gè)需求就變得非常重要。
很多人進(jìn)城，他們的父母也要進(jìn)城，由于高房?jī)r(jià)買(mǎi)不起房子，父母還得出錢(qián)幫他們買(mǎi)房子，他們住的方式也發(fā)生了變化，養(yǎng)老也怎么解決，也有一部分會(huì)住老年院，大部分還是在社區(qū)中解決?？纯吹降啄男┊a(chǎn)品適合現(xiàn)在老年人的狀況？一部分說(shuō)是公立的養(yǎng)老院，現(xiàn)在國(guó)家在這方面推進(jìn)的還挺快，各個(gè)省、市、縣都要求必須建立三院，福利院、敬老院、孤兒院，像我們做的滄州五院，將來(lái)的這種類(lèi)型還是大量的。其次是民營(yíng)的老年社區(qū)，社區(qū)當(dāng)中包羅萬(wàn)象，既有老年住宅，也有別墅，有一些護(hù)理的老年公寓，還有社區(qū)的醫(yī)院、商業(yè)設(shè)施、娛樂(lè)中心，包括一些旅館，還有服務(wù)辦公，醫(yī)院也有。當(dāng)開(kāi)始公建建筑比例太大，也難以支撐，所以公建停了很久，現(xiàn)在慢慢建成了，住宅比例也上去了?，F(xiàn)在運(yùn)營(yíng)的還是比較好。
另外在普通的住宅中怎么才能北建老年設(shè)施，國(guó)家目前還沒(méi)有把這個(gè)政策完全的落實(shí)下來(lái)，但是可能很快要做這種政策，因?yàn)楸本┦幸?guī)委找過(guò)我們談，到底在小區(qū)里用什么樣的指標(biāo)加建老年照護(hù)中心，或者配建多少老年住宅，因?yàn)楦鱾€(gè)地段不同也會(huì)有不同，這變成了將來(lái)必須要做的，像配建幼兒園一樣有個(gè)指標(biāo)。一般普通社區(qū)中可以由這樣幾種類(lèi)型配備進(jìn)去，一個(gè)是老少戶(hù)，像在這里有兩三棟結(jié)合，也可以在這樣住宅的一層建專(zhuān)門(mén)的老年住宅，無(wú)障礙可能做的更好一些，有院子，出門(mén)也方便。還有日間照料中心，也是停工社區(qū)服務(wù)的據(jù)點(diǎn)，也可以跟幼兒園這里靠得比較近，上下班把孩子送到這，老人也可以送到這，下班接回去。這國(guó)外也常見(jiàn)，有一套管理辦法。
還有像老年公寓，底下有廚房餐廳，有服務(wù)，可以護(hù)理管理老人。臨近交通比較方便，也要保證一定的安靜。在一個(gè)社區(qū)可能有很多種類(lèi)型來(lái)服務(wù)社區(qū)中的老人，但并不是說(shuō)一定全在社區(qū)的中間或者沿著馬路，這不一定。
我們對(duì)北京市進(jìn)行了研究，從建國(guó)以后開(kāi)始的所有建的公立、私立的老人院都點(diǎn)僅需了，點(diǎn)大小是反映人數(shù)的問(wèn)題，藍(lán)色是民立，紅色是公立。通過(guò)這個(gè)我們也可以發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題，或者我們覺(jué)得其實(shí)要建老年人設(shè)施或者老年人機(jī)構(gòu)的時(shí)候，要有一定的規(guī)律。比如近郊區(qū)，在新建社區(qū)配備住宅，建設(shè)一些中等規(guī)模的老年人區(qū)域，遠(yuǎn)郊區(qū)因?yàn)榈乇容^便宜，可以建大型老年公寓和高檔老年住宅，開(kāi)發(fā)一些休閑養(yǎng)生類(lèi)的產(chǎn)品，跟景觀(guān)結(jié)合。建成區(qū)，比如三環(huán)、二環(huán)，沒(méi)有這么大地方，可以插建服務(wù)老年設(shè)施是可行的。在新建得比較小型的社區(qū)里，嵌入式的提供適老型的住宅。舊城中嵌入養(yǎng)老設(shè)施，并對(duì)舊住宅進(jìn)行改造，這是可以做的工作。不管北京城，其他城市也是一些規(guī)律。
適合開(kāi)發(fā)商的有兩個(gè)維度，一個(gè)是經(jīng)營(yíng)難度，還有互利程度的高低，總的來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商起初應(yīng)該開(kāi)發(fā)的，因?yàn)闆](méi)有什么太多經(jīng)驗(yàn)，包括管理方面的經(jīng)驗(yàn)，還是弄一些經(jīng)營(yíng)難度較容易，比如老年公寓、老年服務(wù)中心，這比較好做，像福利院、老年病院，公立更多一些，開(kāi)發(fā)商這邊就稍少一些。
現(xiàn)在看一下目前開(kāi)發(fā)的情況，很多人躍躍欲試，但是一些政策沒(méi)有落實(shí)，也沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，第一是不太了解老年人的居住需求，我們進(jìn)行了入戶(hù)調(diào)研，包括向老人院去量人體尺寸，我們國(guó)家還沒(méi)有一套中國(guó)老年人的人體尺寸，我們也做了這些工作，但是這個(gè)工作進(jìn)展比較緩慢。還是建設(shè)中經(jīng)驗(yàn)不足，不知道怎么樣建這種房子來(lái)適合老年人的居住，特別是要跟管理搭配。比如現(xiàn)在建的老人院或者老年公寓，特別是像旅館，但是我們調(diào)研的時(shí)候，我們會(huì)深入到老年設(shè)施里，在那看。比如了解到服務(wù)人員夜里要巡視三次，走廊里就來(lái)回走，走到頭再走來(lái)，工作量特別大，所以比較費(fèi)人。像北側(cè)，就沒(méi)有人愿意住北邊，這和我們國(guó)情有關(guān)。也許在日本沒(méi)有什么關(guān)系，但是在國(guó)內(nèi)，北側(cè)住的人很少。
另外對(duì)老人實(shí)際生活需求缺乏了解，比如現(xiàn)在做的里面特別像旅館，一般兩張床，老年人在這里面生活的不太自由，有人替他打掃衛(wèi)生，都沒(méi)有地方站，走路也很不方便，住旅館住一天兩天沒(méi)有關(guān)系，但是作為住家就不太合適了。現(xiàn)在很多老人院為了顯示高檔，設(shè)置了浴缸，但是對(duì)老年人不適合，在屋資金量設(shè)置淋浴。管理方面，軟硬件沒(méi)有很好的協(xié)調(diào)，現(xiàn)在經(jīng)常是自己雇的保姆帶回去，24小時(shí)給他護(hù)理，或者老年機(jī)構(gòu)里配的人員都是全天跟著。但是設(shè)計(jì)當(dāng)初并沒(méi)有想過(guò)，就覺(jué)得只是給老人住的，一個(gè)屋子兩張床，可是護(hù)理人員過(guò)來(lái)，他也有生活要求，他24小時(shí)跟他住在一起，就沒(méi)有地方擱東西，護(hù)理人員沒(méi)有獨(dú)立使用的柜子。我們?cè)谠O(shè)計(jì)當(dāng)中，在管理當(dāng)中根本不考慮他們的需要，他們就很難堅(jiān)持下去，他們就覺(jué)得再也干不下去了，也照顧不了老人。
你像旅館一樣，喂飯的狀態(tài)都是反手喂，我們調(diào)查時(shí)就是觀(guān)察怎么生活的，然后拍攝下來(lái)，看看有哪些地方做的不對(duì)。還有盲目追求豪華設(shè)施，這是北京市的一個(gè)老年社區(qū)，但是這個(gè)運(yùn)動(dòng)對(duì)老年人根本不適合，另外部分地產(chǎn)借老年地產(chǎn)為名，還是想獲取土地的優(yōu)惠政策，做一些低密度的高端住宅，這個(gè)現(xiàn)象目前還是挺常見(jiàn)，特別是二三線(xiàn)城市管得比較松?？偟膩?lái)說(shuō)，目標(biāo)可能不太純，但是有的時(shí)候真正好心為老年人做，做成低密度的也可以，只要你純粹為老年人做就可以。現(xiàn)在就是老變向的最后做成別墅了，別墅并不適合老年人。我們也希望做底密度住宅也要符合老年人的要求。
下面講一個(gè)我們做過(guò)的設(shè)計(jì)，比如這個(gè)是西藏的老年社會(huì)福利院，風(fēng)格與西藏風(fēng)格吻合，環(huán)境很好，剛開(kāi)始想建一個(gè)大樓，我們覺(jué)得不合適，所以建的跟民居一樣，我們調(diào)研老年人的生活，他們跟我們很不一樣，所以我們提倡要了解他們。西藏每個(gè)人要供佛，我們就想著設(shè)個(gè)佛堂，但是后來(lái)想想也不合適，就得了面墻供。還有西藏地區(qū)床都擱在窗戶(hù)旁邊，因?yàn)椴挥门瘹猓滋烊照仗貏e好，被子曬熱了，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，窗戶(hù)要開(kāi)得大，床放在窗前。老年人的生活習(xí)慣或者當(dāng)?shù)氐纳盍?xí)慣都要考慮到。
簡(jiǎn)單講一下這個(gè)平面，我們考慮的是跟社區(qū)的互動(dòng)以及管理經(jīng)營(yíng)模式，這樣一個(gè)老年院不僅僅是房間大小，還有無(wú)障礙，這是很好掌握的技術(shù)，更重要你要成為一個(gè)社會(huì)學(xué)家，要得了解他們其他方面，包括與政府的關(guān)系，包括管理的形式。在西藏這個(gè)地區(qū)，旁邊都是村子，這個(gè)老人院是個(gè)標(biāo)桿，但是也要照顧村里的情況，我們調(diào)研結(jié)果，村里的年輕人不愿意回家，原因是什么？沒(méi)有地方洗澡。我們?cè)诶夏暝鹤鰝€(gè)公共澡堂，并且對(duì)外一下，這樣村里人也可以到這來(lái)使用公共浴室。還有政府因?yàn)橥跺X(qián)給大，但是不能永遠(yuǎn)投錢(qián)給他，所以你可以收取一定的費(fèi)用來(lái)補(bǔ)貼。這里不光全部是福利的老人，還是作為對(duì)外銷(xiāo)售和對(duì)外租賃的戶(hù)型。這兩種人生活不一樣，能力也不一樣，我們就想，一個(gè)廚房可能沒(méi)有關(guān)系，一個(gè)餐廳可能有點(diǎn)問(wèn)題。所以分成兩個(gè)，一個(gè)就近可以活動(dòng)，另外吃飯分開(kāi)一點(diǎn)也好管理。這對(duì)每類(lèi)人的需求都要進(jìn)行分析，這樣做出來(lái)的東西才適合。
做老年這一塊剛剛開(kāi)始，挺不容易，首先把老年人細(xì)分，建一個(gè)居住體系，根然后推動(dòng)養(yǎng)老各個(gè)層面的銜接，還有加快制訂各種老年居住的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在雖然有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，但還是比較簡(jiǎn)單，以后各種類(lèi)型多了，這種要求還是要細(xì)化。老年建筑需要認(rèn)真、有愛(ài)心的做這個(gè)設(shè)計(jì)，潛力還是很大的，希望大家能夠共同努力！
