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日期：2010-11-08 來(lái)源：吉安搜房網(wǎng)
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在中國(guó)人的觀念里，百善孝為先，“養(yǎng)兒防老”理所當(dāng)然，父母把房子留給子女也是順理成章的事。作為“舶來(lái)品”的“以房養(yǎng)老”，也就是業(yè)界俗稱的“住房反向抵押貸款”已漸成為國(guó)際通行的做法。2005年，南京湯山留園老年公寓成為全國(guó)第一家“敢吃螃蟹的人”，近日有消息稱“留園以房養(yǎng)老”早已擱淺，國(guó)內(nèi)其他試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”的城市也是步履維艱?！耙苑筐B(yǎng)老”模式難道真的只能是“看起來(lái)很美”嗎？為何運(yùn)作起來(lái)卻這么艱難？“以房養(yǎng)老”在江西又有沒(méi)有它存在和發(fā)展的土壤？誰(shuí)又會(huì)是江西第一個(gè)“吃這只螃蟹的人”？
本期《都市新觀察》，本報(bào)邀請(qǐng)了江西省老齡委副處長(zhǎng)肖守淵、江西省社科院社會(huì)學(xué)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王明美、南昌市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)褚保根，以及相關(guān)養(yǎng)老院、金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)人士，共同探討這個(gè)問(wèn)題。
房產(chǎn)，子女，誰(shuí)更靠得??？
張興，南昌個(gè)體企業(yè)老板，朋友經(jīng)常很羨慕地對(duì)他說(shuō)：“你現(xiàn)在可以說(shuō)沒(méi)有任何后顧之憂了，有房子，有車，兒子也這么大了，以后養(yǎng)老應(yīng)該不成問(wèn)題了！”而張興對(duì)朋友的說(shuō)法卻不敢茍同，他說(shuō)：“其實(shí)像我們這個(gè)年齡現(xiàn)在有房、有車算什么！還不是都靠按揭。兒子小小年紀(jì)，就穿名牌，講時(shí)尚，每月消費(fèi)是家里的大戶，等他大學(xué)畢業(yè)的物價(jià)水平，沒(méi)準(zhǔn)他的那點(diǎn)薪水連自己都養(yǎng)不起，何談靠他養(yǎng)老？與其等兒子長(zhǎng)大，還不如趁著年輕，多賺一些銀子，多買幾套房子，等我老的時(shí)候，我把房子租出去，靠租金我也可以云游四方?！倍鳛橹心耆说膹埮d，就目前自身的經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)看對(duì)“養(yǎng)兒防老”擔(dān)憂看似“杞人憂天”了，而在現(xiàn)實(shí)生活中這種擔(dān)憂卻也真實(shí)地存在。
家住南昌市南浦路的殷紅，已到了古稀之年，近段日子在和子女的房產(chǎn)之爭(zhēng)中，身心俱疲。殷紅老伴過(guò)世，身邊有三個(gè)兒女都已成家，老人每月有幾百元的退休金，還有一套一室一廳的房改房?？吹酱笈畠阂患覜](méi)房子住，殷紅毫不猶豫地將自己名下的這套一室一廳房改房低價(jià)賣給了大女兒，所得的房款此后被三個(gè)子女瓜分殆盡。原本以為這樣可以“享享兒女清?！钡囊蠹t，不久前又被大女兒趕了出來(lái)，還說(shuō)“要住房子可以，交租金來(lái)！”殷紅很寒心，她哭訴著說(shuō)，房子沒(méi)了，子女將自己像踢皮球一樣踢來(lái)踢去，早知道這樣，還不如靠房子養(yǎng)老，不用受這份氣。
有數(shù)據(jù)顯示，江西在“十五”期末已完全進(jìn)入了人口老年型社會(huì)。2007年，江西老年人口數(shù)量繼續(xù)增加，人口老齡化進(jìn)程持續(xù)加快，65歲以上老年人口達(dá)到364.76萬(wàn)人，占全省總?cè)丝诘?.35%。人口老齡化給經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)等方面的發(fā)展帶來(lái)了巨大挑戰(zhàn)，特別是養(yǎng)老保障、醫(yī)療保障、養(yǎng)老服務(wù)和農(nóng)村養(yǎng)老等方面的壓力巨大。雖然才年屆不惑，但張興常會(huì)問(wèn)身邊的朋友是否也有他這樣的擔(dān)憂？如果有一天大家老了，靠什么生活，房子還是子女？
■江西省老齡委副處長(zhǎng)肖守淵：
“以房養(yǎng)老”可有效提高老人生活質(zhì)量
目前，我省仍以傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老為主，可以預(yù)見(jiàn)“以房養(yǎng)老”將會(huì)成為未來(lái)養(yǎng)老的一個(gè)發(fā)展方向。老人年邁后，自食其力能力差，“以房養(yǎng)老”這種模式可以更好地改善老人的生活質(zhì)量，而不至于出現(xiàn)“住房富人，現(xiàn)金窮人”晚景凄慘的老人。
我國(guó)的計(jì)劃生育政策雖然有效控制了人口的增長(zhǎng)，但也帶來(lái)了一些新問(wèn)題，兩個(gè)獨(dú)生子女結(jié)婚之后，面臨的是“421”(雙方的父母，夫妻倆，一個(gè)孩子)的供養(yǎng)負(fù)擔(dān)，再加上醫(yī)療的進(jìn)步，人均壽命的延長(zhǎng)，今后，一對(duì)小夫妻供養(yǎng)的絕對(duì)不只雙方的父母，還有父母的父母。而兩對(duì)老年父母最終向一雙兒女遺留雙套房產(chǎn)，也似乎顯得“富余”，出現(xiàn)了最需要用錢的人沒(méi)錢用，而正值壯年的子女卻得到了一筆額外的收入的現(xiàn)象。在這種狀況下，以房養(yǎng)老，自我養(yǎng)老，顯然是提高老人生活質(zhì)量較好的選擇，也是解決社會(huì)養(yǎng)老壓力一個(gè)較好的辦法。
■江西省社科院社會(huì)學(xué)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王明美：
要掃除障礙加快推動(dòng)“以房養(yǎng)老”
現(xiàn)在，不少“啃老族”躺在上一輩的遺產(chǎn)中過(guò)活，不愿工作。如果年邁父母這樣還想著把房產(chǎn)留給他們，未來(lái)靠他們來(lái)養(yǎng)老比較難。與其這樣，還不如過(guò)早打算“以房養(yǎng)老”，逼迫年輕人自己打拼生活。這對(duì)社會(huì)進(jìn)步和提高個(gè)人自身的發(fā)展，都是具有積極意義的。
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)性養(yǎng)老將逐步代替家庭式的養(yǎng)老。孤寡老人，還有不想依靠子女的老人，不妨把自己的房產(chǎn)作為自己未來(lái)生活的社會(huì)保障。人都是趨利的，老人和子女之間因?yàn)槟承├鏇_突，不可避免會(huì)產(chǎn)生一定的家庭矛盾。即使沒(méi)有矛盾，一般子女日常工作較忙，根本無(wú)暇照料老人的生活起居，此時(shí)，老人應(yīng)改變傳統(tǒng)觀念中的“養(yǎng)兒防老”，考慮社會(huì)性的養(yǎng)老方式，比如“以房養(yǎng)老”?！耙苑筐B(yǎng)老”在許多發(fā)達(dá)國(guó)家被普遍推廣，也取得了很好的效果，江西也可以推廣，還應(yīng)該加快推廣，社會(huì)、政府應(yīng)該掃除推廣的障礙和操作的障礙。
■南昌市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)褚保根：
目前風(fēng)險(xiǎn)大機(jī)構(gòu)介入難
“以房養(yǎng)老”模式相配套的一些制度必須到位，否則的話很容易出現(xiàn)糾紛。打比方說(shuō)，一位老人在市區(qū)有一套房子，實(shí)行“倒按揭”的話，按照現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格能從相關(guān)機(jī)構(gòu)拿到30萬(wàn)，按照眼下的物價(jià)水平老人也許覺(jué)得還可以，但是隨著市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)整，再加上老人活的時(shí)間比較長(zhǎng)的話，這個(gè)錢應(yīng)該是不夠花的，到時(shí)候老人錢沒(méi)了，房子也沒(méi)了，怎么辦？還比如，老人把房子抵押出去，住進(jìn)養(yǎng)老院，按月從承接了“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)領(lǐng)取生活費(fèi)，如果老人在世這筆錢還沒(méi)用完，老人又會(huì)覺(jué)得自己吃虧。老年人的壽命沒(méi)辦法預(yù)期，做“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的銀行或者保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)，就要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是銀行。不過(guò)，從另一個(gè)層面來(lái)看，“倒按揭”年限期滿后，房子又會(huì)重新投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，這樣就又推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍。
■養(yǎng)老院、金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)：
推行“以房養(yǎng)老”有阻力
招商銀行南昌分行零售銀行部鞠榮景說(shuō)，“以房養(yǎng)老”對(duì)于老年人來(lái)說(shuō)是一個(gè)很方便實(shí)用的產(chǎn)品。現(xiàn)實(shí)的困難是，在辦理“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”中，銀行對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)、人壽命預(yù)期，以及“倒按揭”利率等，都是一個(gè)大難題。加上目前社會(huì)并沒(méi)有這樣的市場(chǎng)需求，未來(lái)有需求的話銀行肯定會(huì)做。
江西保監(jiān)局新聞發(fā)言人胡文捷稱，“以房養(yǎng)老”只是在一些大城市摸索，雖然早前聽(tīng)說(shuō)有保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)已經(jīng)獲批開(kāi)辦該業(yè)務(wù)，但江西的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)還沒(méi)有一家涉足這項(xiàng)業(yè)務(wù)。推行這項(xiàng)業(yè)務(wù)，最大的障礙來(lái)自于社會(huì)觀念問(wèn)題。收入高的家庭，自身?xiàng)l件比較富裕，養(yǎng)老費(fèi)用根本不成問(wèn)題，沒(méi)有辦“以房養(yǎng)老”的必要。收入低的老人，其子女自身經(jīng)濟(jì)狀況也好不到哪里去，生存壓力、買房壓力很大，這時(shí)候老人一般情況下只會(huì)為子女著想，把房產(chǎn)留給他們，辦理“以房養(yǎng)老”的也少。目前全國(guó)“以房養(yǎng)老”還在試驗(yàn)階段，江西保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也只能先觀望，如果可行會(huì)適時(shí)推出該項(xiàng)業(yè)務(wù)。
南昌市老年頤養(yǎng)中心負(fù)責(zé)人周志強(qiáng)也表示，如果配套政策比較完善的話，養(yǎng)老院肯定會(huì)做。就目前來(lái)看，如果老人把房子抵押給養(yǎng)老院，在老人有生之年，養(yǎng)老院為老人提供養(yǎng)老費(fèi)用或者說(shuō)養(yǎng)老服務(wù)，老人過(guò)世后將房產(chǎn)轉(zhuǎn)為養(yǎng)老院名下。如果是孤寡老人，操作還比較方便；如果是有子女的老人，其中又會(huì)涉及很多糾紛。加上和老人簽訂協(xié)議后，養(yǎng)老過(guò)程中，會(huì)碰到許多市場(chǎng)難以預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，怎么來(lái)平衡這種關(guān)系，都是一個(gè)問(wèn)題。
■城市老齡人：
“社區(qū)養(yǎng)老”模式更易接受
家住象山北路70多歲的駱光輝，有勞保、社保，他表示“以房養(yǎng)老”這種做法能夠接受。但如果和子女沒(méi)什么矛盾，自己更愿意和孩子住在一起，享受天倫之樂(lè)。如果有矛盾，可以考慮讓子女付錢到養(yǎng)老院去。提高自身生活質(zhì)量固然重要，但親情更不可少。而且，為了自己的面子，也為了子女的面子，他還是會(huì)選擇居家養(yǎng)老，而不會(huì)“以房養(yǎng)老”。
另外，68歲的羅良也覺(jué)得“以房養(yǎng)老”的模式挺好，但是不符合江西的實(shí)際。他覺(jué)得更為實(shí)際點(diǎn)的辦法是，社區(qū)成立一個(gè)服務(wù)站，把社區(qū)里的老人集中到服務(wù)站，再請(qǐng)人來(lái)照顧這些老人，提供房子的那個(gè)老人就不用交費(fèi)了，其他老人就要交相應(yīng)的費(fèi)用。這和在養(yǎng)老院里養(yǎng)老的道理是一樣的，只是因?yàn)殡x家近，而且老人間比較熟，相處起來(lái)更快樂(lè)。
“以房養(yǎng)老”的三種模式
“以房養(yǎng)老”，學(xué)名叫做“住房反向抵押貸款”，起源于荷蘭，目前發(fā)展最成熟的是美國(guó)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)實(shí)施此種貸款業(yè)務(wù)20多年來(lái)，約有300萬(wàn)美國(guó)老年人因此脫離貧困，1200萬(wàn)人從中受益，已經(jīng)成為許多老年住房所有者養(yǎng)老的首選方式。
美國(guó)模式
它的放貸對(duì)象是有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向借款人放貸，到期以出售住房的收入或其他資產(chǎn)還貸。其特點(diǎn)是分期放貸，一次償還，貸款本金隨著分期放貸而上升，負(fù)債增加，自有資產(chǎn)減少。
新加坡模式
60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)（如養(yǎng)老院），由公益性機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時(shí)產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處分，“剩余價(jià)值”（房?jī)r(jià)減去已支付的養(yǎng)老金總額）交給其繼承人。
本土模式
也可以說(shuō)是“以房養(yǎng)老”的初級(jí)階段，就是不需要金融機(jī)構(gòu)或者政府公益機(jī)構(gòu)介入，自己出租出售房屋補(bǔ)貼養(yǎng)老。這種情況操作性強(qiáng)，實(shí)用性也強(qiáng)，在我國(guó)，在我省還比較多見(jiàn)。
