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日期：2010-12-25 來源：北京商報(bào)
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近期，多個(gè)養(yǎng)老專題會議相繼召開，在12月14日舉行的“第二屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇”上，眾多地產(chǎn)商及保險(xiǎn)公司紛紛表示出了對養(yǎng)老地產(chǎn)的高度興趣。而業(yè)內(nèi)人士指出，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的陸續(xù)啟動，也意味著我國推行“以房養(yǎng)老”又向前邁進(jìn)了一步。
也就在上月初，民政部副部長竇玉沛在全國社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)推進(jìn)會上明確提出，要將以房養(yǎng)老納入到下一階段工作的引導(dǎo)方向。
那么，以房養(yǎng)老距離我們還有多遠(yuǎn)？與3年前相比，還面臨著哪些瓶頸？
以房養(yǎng)老呼聲
越來越高
“年輕時(shí)貸款買房，到60歲臨近退休時(shí)把房貸還清，然后把房屋抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋的估價(jià)每月支付給老人一定費(fèi)用，使其晚年衣食無憂，直至終老?！边@就是以房養(yǎng)老所描繪的生活。因這種養(yǎng)老方式是把住房抵押貸款反過來做，因此也稱“反向住房抵押貸款”或“倒按揭”。
一般來說，晚年養(yǎng)老資源不外乎兒女、金錢和房子3種。時(shí)下，單靠社會養(yǎng)老金已很難滿足老人退休后的高質(zhì)量生活，“421”家庭結(jié)構(gòu)下單靠兒女贍養(yǎng)也越來越不現(xiàn)實(shí)，因此，“用房產(chǎn)擔(dān)當(dāng)養(yǎng)老重任，部分取代養(yǎng)兒防老和貨幣養(yǎng)老，意義重大且積極”， 浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授柴效武表示。
目前，國家政策方面的風(fēng)向已漸趨明朗。上月，在全國社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)推進(jìn)會上，竇玉沛明確指出，以房養(yǎng)老將納入到下一階段工作的引導(dǎo)方向。
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授庹國柱也指出，與3年前上海試行以房養(yǎng)老時(shí)的社會環(huán)境相比，如今已大為不同。曾經(jīng)最為掣肘以房養(yǎng)老的“養(yǎng)兒防老”和“有房傳子”的傳統(tǒng)觀念，隨著“40后”子女向“80后”子女的轉(zhuǎn)變已逐漸淡化。
不過，在我國，真正的以房養(yǎng)老還只是停留在口頭上。2007年，上海公積金管理中心試水“住房自助養(yǎng)老”，與反向住房抵押貸款不同的是，其一開始就變更了房屋產(chǎn)權(quán)人，結(jié)果報(bào)名者沒超過10人，最后不了了之。同年，北京也開展了“養(yǎng)老房屋銀行”的實(shí)踐，該項(xiàng)目由養(yǎng)老服務(wù)中心與房產(chǎn)中介公司合作。不久，該實(shí)踐也被迫夭折。據(jù)悉，原因是服務(wù)中心不能保證中介按時(shí)給付房租，而老人擔(dān)心無法收到房租。
目前，國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)也沒有相應(yīng)的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)和產(chǎn)品。3年前，有消息稱，幸福人壽將成為我國首個(gè)開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司，然而其獲批成立后，這類產(chǎn)品卻遲遲沒有動靜。該公司一位工作人員告訴記者，相關(guān)產(chǎn)品目前仍在研發(fā)中，何時(shí)推出還不好說。
推廣遭遇多重障礙
養(yǎng)老觀念陳舊
【難題一】
養(yǎng)老觀念陳舊
雖然隨著社會的進(jìn)步，“養(yǎng)兒防老”的觀念已逐漸淡化，但“但存方寸地，留于子孫耕”的傳統(tǒng)觀念卻一直影響著這一代老人。將自己居住多年的房產(chǎn)抵押，不留給子女，這樣的現(xiàn)實(shí)，他們一下還難以接受。
記者對周圍幾位老人調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)老人表示無法接受“以房養(yǎng)老”，在他們看來，房子是要留給子女的。雖然目前退休金不多，但緊緊還夠用，即使在以后生活中需要兒女補(bǔ)助一些，但維持日常生活也不需要太多，而房子是一筆不小的財(cái)產(chǎn)，對兒女以后生活有幫助。
此外，還存在一個(gè)客觀因素，目前，我國沒有開征遺產(chǎn)稅，這也在間接上鼓勵子女繼承遺產(chǎn)，反對老人“以房養(yǎng)老”。
養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不完善
【難題二】
養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不完善
庹國柱表示，目前，老人不愿意離開自己的房子到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)去，很大程度上是因?yàn)榇蠖鄶?shù)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不夠完善，缺少家的感覺。
家住三元里的獨(dú)居老人程老太今年72歲，曾經(jīng)也想過到養(yǎng)老公寓養(yǎng)老，但是到那里只住了半個(gè)月就搬了回來。她說：“跟住賓館似的，不像家。”
養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)不完善是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題。據(jù)竇玉沛提供的數(shù)字，現(xiàn)在，我國養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國老年人口的1.59%。
“好點(diǎn)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)較高，一般家庭付不起；差點(diǎn)的機(jī)構(gòu)服務(wù)又不到位”，庹國柱指出，保險(xiǎn)公司投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)將是未來壽險(xiǎn)發(fā)展的一大趨勢。
金融機(jī)構(gòu)猶豫不決
【難題三】
金融機(jī)構(gòu)猶豫不決
據(jù)記者了解，“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品推出的最大阻力來自于金融機(jī)構(gòu)的猶豫，房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)是他們最為擔(dān)心的因素。
業(yè)內(nèi)人士表示，目前承接“倒按揭”的業(yè)務(wù)尚不成熟，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格中長期走勢、人均預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素難以預(yù)測。對銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)來說，正向按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是隨著時(shí)間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，時(shí)間越長風(fēng)險(xiǎn)越大。如何確定“倒按揭”利率也是一大難題，貸款額少，老人不樂意；貸款期長，機(jī)構(gòu)又可能吃虧。
農(nóng)行個(gè)貸部一位姓韓的負(fù)責(zé)人表示，雖然“倒按揭”很可能成為銀行盈利的新品種，但如果沒有國家有關(guān)部門的政策扶持，減輕風(fēng)險(xiǎn)，“以房養(yǎng)老”很難大范圍推廣?！暗拱唇摇钡脑u估標(biāo)準(zhǔn)非常復(fù)雜，除了估算房屋價(jià)值及未來房價(jià)走勢，還要估算老人壽命，同時(shí)，銀行還要培育一批類似保險(xiǎn)精算人的測算人群，這些問題都不是一兩年內(nèi)能解決的。
受70年產(chǎn)權(quán)限制
【難題四】
受70年產(chǎn)權(quán)限制
我國推行“以房養(yǎng)老”還面臨一個(gè)特殊的國情，即我國住宅用地的使用年限一般只有70年，這也是保險(xiǎn)公司和銀行等機(jī)構(gòu)普遍擔(dān)憂的問題。因?yàn)?，按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)將由國家無償收回。
業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當(dāng)老人身故時(shí)，使用年限更是所剩無幾。那么，保險(xiǎn)公司或銀行依靠剩下的使用年限來補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風(fēng)險(xiǎn)也較大。保險(xiǎn)公司或銀行將房產(chǎn)收回后無非出租或出售以獲得相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但在房價(jià)泡沫時(shí)，租不出去或賣不上價(jià)的情況也是可能發(fā)生的。
不過，有法律界人士認(rèn)為，隨著物權(quán)法的出臺，這方面的障礙已經(jīng)消除。
適用人群較小
【難題五】
適用人群較小
“以房養(yǎng)老”的前提是手里有房。首先，擁有房屋產(chǎn)權(quán)；其次，老人與子女分開居??；第三，老人的經(jīng)濟(jì)狀況適中。
一般來說，手頭有2套以上房產(chǎn)的人可能更會考慮“以房養(yǎng)老”。而從觀念接受程度上，時(shí)下的中青年人更易接受，他們應(yīng)該是未來“以房養(yǎng)老”的潛在群體。但近年來房價(jià)非理性上漲已經(jīng)大大超出了很多人的承受能力，目前在北京買套差不多的房子也要100萬元左右，如果現(xiàn)在人到中年，即使不吃不喝到60歲也還不上貸款，60歲之后人養(yǎng)房都成問題，更別說房養(yǎng)人了。
