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日期：2011-01-18 來(lái)源：沃保網(wǎng)
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中國(guó)的傳統(tǒng)養(yǎng)老方式——養(yǎng)兒防老，是與住房密切相關(guān)的：父母把以房產(chǎn)為重要內(nèi)容的財(cái)產(chǎn)交給子女繼承，由子女承擔(dān)贍養(yǎng)的責(zé)任。這可以說(shuō)是中國(guó)式的以房養(yǎng)老模式，主要取決于子女的孝心和孝行。
傳統(tǒng)的養(yǎng)兒防老目前已不能解決養(yǎng)老問(wèn)題，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意義上的以房養(yǎng)老應(yīng)時(shí)而生。以房養(yǎng)老是從西方發(fā)達(dá)國(guó)家引進(jìn)的一種新型的養(yǎng)老方式，指的是老人將自己的產(chǎn)權(quán)房出售、出租或者抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)。發(fā)展至今，在我國(guó)主要出現(xiàn)了4種典型形式，如下表所示。
租售換養(yǎng)
適合人群：城市居民擁有1套以上住房且該住房不需子女繼承或無(wú)子女繼承的中低收入者；城市居民對(duì)住房有較高升值預(yù)期、追求退休后高品質(zhì)生活的中高收入者以房養(yǎng)老最簡(jiǎn)單的形式，是把手中的房產(chǎn)出租或變現(xiàn)，以租售所得收入來(lái)作為養(yǎng)老金。在當(dāng)前的高房?jī)r(jià)下，僅依靠此種方式即可輕松支付2位老人的養(yǎng)老支出。但前提是必須擁有1套以上的住房，而且該住房不存在兒女繼承的問(wèn)題。另有一些人對(duì)住房有著較高的升值預(yù)期而且手頭比較寬裕，他們利用房產(chǎn)投資的方式來(lái)優(yōu)化養(yǎng)老規(guī)劃。
鐘先生于離休的前一年在北京市二環(huán)附近買了一套120m2的房子，從2004年的7000元/m2飛漲到2007年的最高18000元/m2，一直是他的得意之筆。用鐘先生的話說(shuō)，單靠這套房子，無(wú)論租還是賣，都可以讓他和老伴后半生衣食無(wú)憂。
對(duì)于鐘先生來(lái)說(shuō)，如果把房子出售，按照當(dāng)前17000元/m2的市價(jià)，可獲得204萬(wàn)元的差價(jià)款來(lái)補(bǔ)充養(yǎng)老金賬戶。以退休后30年的預(yù)期壽命和6%的年利率計(jì)算，平均每月可為養(yǎng)老金賬戶增加12000多元。如果出租，也可每月增加5000元左右。
這兩種方式都屬于自助養(yǎng)老的范疇。隨著市場(chǎng)培育程度的提高，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老開(kāi)始步入人們的視線。典型的是南京湯山溫泉留園老年公寓于2005年5月推出的“以租換養(yǎng)”模式。老人將房產(chǎn)交給養(yǎng)老院出租，而自己入住相應(yīng)的養(yǎng)老院，由養(yǎng)老院工作人員負(fù)責(zé)老人的生活起居，身故后房產(chǎn)歸養(yǎng)老院所有。這開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)新型養(yǎng)老模式的先河，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。但是由于多方面原因，湯山溫泉模式作為一個(gè)典型個(gè)案失敗了。
以大換小
適合人群：大中城市僅擁有1套較大住房且該住房不需子女繼承或無(wú)子女繼承的中低收入者；大中城市退休后追求高品質(zhì)生活的中等水平收入者以大換小的方式可以是出售也可以是出租。對(duì)鐘先生來(lái)說(shuō)，如果購(gòu)入60m2的商品房，按照當(dāng)前17000元/m2的市價(jià)，可獲得102萬(wàn)元的差價(jià)款來(lái)補(bǔ)充養(yǎng)老金賬戶。以退休后30年的預(yù)期壽命和6%的年利率計(jì)算，平均每月可為養(yǎng)老金賬戶增加6000多元。如果出租，租入60m2的商品房，以當(dāng)前的出租價(jià)格，也可每月增加2000元左右。
典型的機(jī)構(gòu)參與模式是壽山福海國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)中心和中大恒基房地產(chǎn)公司于2007年10月在北京石景山聯(lián)合推出的“養(yǎng)老房屋銀行”。養(yǎng)老房屋銀行由政府主辦，凡年滿60歲以上入住養(yǎng)老服務(wù)中心的空巢老人，可以將原住房委托給養(yǎng)老房屋銀行的房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方出租，所有租金用于抵扣老人在養(yǎng)老中心產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用，所需費(fèi)用多退少補(bǔ)。這種模式與出租型的以大換小沒(méi)有明顯差別，只是由于機(jī)構(gòu)的參與，所謂的“小”變成了養(yǎng)老中心，中大恒基在其中起到了重要的中介作用。
售后返租
適合人群：大中城市僅擁有一套擁有住房且該住房不需子女繼承或無(wú)子女繼承的中低收入者；大中城市退休后追求高品質(zhì)生活但不愿意搬離原住處的中等水平收入者售后返租又稱“以房自助養(yǎng)老”，然而實(shí)際并不是自助養(yǎng)老方式，而是由機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，最早由上海公積金中心于2007年5月推出。具體模式是，凡65歲以上的老人，通過(guò)將名下的房產(chǎn)出售給公積金管理中心，可一次性收取房款，然后用手中的資金向公積金管理中心重新租住這套住房，租期由雙方約定，租金與市場(chǎng)價(jià)等同并一次性付清。租期屆滿，如果老人還健在，續(xù)租的租金全免；如果老人在租期內(nèi)去世，剩余的租金歸老人的遺產(chǎn)繼承人。
以鐘先生為例，如果采用以房養(yǎng)老的方式，可一次性收取房款204萬(wàn)元，然后按照30年的租期、6%的年利率、每月5000元/月的租金一次性向公積金中心支付83.4萬(wàn)。以120.6萬(wàn)元的差價(jià)款來(lái)補(bǔ)充養(yǎng)老金賬戶，則平均每月可增加7000多元。
倒按揭
適合人群：大中城市擁有住房且該住房不需子女繼承或無(wú)子女繼承的中低收入者；大中城市退休后追求高品質(zhì)生活的中高水平收入者倒按揭又稱“住房反向抵押貸款”，是西方發(fā)達(dá)國(guó)家采用的主流模式。在中國(guó)，倒按揭這一概念于2003年首次提出，近年來(lái)逐步受到人們的重視。孟曉蘇在幸福人壽幾年來(lái)大力推動(dòng)的倒按揭，是專為以房養(yǎng)老設(shè)計(jì)的險(xiǎn)種。該險(xiǎn)種的投保人要求是62歲以上的老年人。投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司按月向投保人支付給付金，直至投保人亡故，保險(xiǎn)公司收回該房屋銷售、出租或拍賣。給付金的計(jì)算是按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按平均壽命計(jì)算，分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命年限中。即：每月給付金額＝(房屋現(xiàn)值−房屋折損−房屋增值預(yù)期−保險(xiǎn)公司預(yù)支貼現(xiàn)利息)/[(預(yù)期壽命−投保時(shí)壽命)×12]。
舉例說(shuō)明：王先生，62歲，經(jīng)評(píng)估房屋現(xiàn)價(jià)150萬(wàn)元。按我國(guó)男性人均壽命71歲計(jì)算，加上地區(qū)差異，投保人的壽命計(jì)算基數(shù)為10年。10年后房屋折損30萬(wàn)元，房屋與土地增值預(yù)計(jì)20萬(wàn)元。保險(xiǎn)公司扣除預(yù)支貼現(xiàn)利息38%(按年息8%計(jì)算)，按62%計(jì)算給付額為86.8萬(wàn)元。將預(yù)期給付額分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命中去，張先生每月可以得到7233元。
孫大媽的老伴常年有病，老倆口的退休金加在一起每月才1800元，日子過(guò)得緊巴巴的。兩個(gè)兒女都剛剛成家買了房，經(jīng)濟(jì)上也不寬裕。這一天，孫大媽聽(tīng)鄰居說(shuō)起有地方可以辦倒按揭，就指望上了家里兩居100m2的房子。
遺憾的是，雖然呼聲很高，但由于觀念差異、制度障礙、市場(chǎng)成熟度低和存在技術(shù)難題等原因，倒按揭在我國(guó)遲遲未能推出，孫大媽的失望可想而知。
