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日期：2011-01-19 來源：天天新報(bào)
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上海公積金管理中心曾在2007年試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”的創(chuàng)新型養(yǎng)老模式，雖然有五成受訪老人能接受這一理念，但真正申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)的人數(shù)僅是個(gè)位數(shù)，更多老年人青睞可操作性較強(qiáng)的“租房養(yǎng)老”。人大代表姚儉建、政協(xié)委員夏斯德都在“兩會(huì)”上建議深入研究，優(yōu)化包括“倒按揭”在內(nèi)的“以房養(yǎng)老”模式，使其更具可行性。
[現(xiàn)狀]
上海市“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)已停止
市統(tǒng)計(jì)局去年3月公布的數(shù)據(jù)顯示，上海戶籍老年人口比重達(dá)到22.5％，據(jù)預(yù)測(cè)，到2020年末，本市60歲及以上戶籍老年人口數(shù)占比將達(dá)33％左右，大批獨(dú)生子女父母開始步入老年。“421”家庭結(jié)構(gòu)模式逐漸占主導(dǎo)地位，一對(duì)中年夫婦要同時(shí)贍養(yǎng)4位老年父母和養(yǎng)育兒女較為吃力，養(yǎng)老成為令人憂心的社會(huì)問題。
面對(duì)越來越沉重的養(yǎng)老問題，市公積金管理中心在2007年試點(diǎn)推出了“以房養(yǎng)老”方案：65歲以上的老年人，可將自己的產(chǎn)權(quán)房與公積金管理部門進(jìn)行房屋買賣交易。交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋由公積金管理中心返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場(chǎng)價(jià)等同，老人可按租期年限將租金一次性付于公積金管理中心。
記者從部分區(qū)縣的公積金管理部門及市公積金管理中心咨詢熱線了解到，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)已停辦很長(zhǎng)一段時(shí)間。“這項(xiàng)業(yè)務(wù)本來就是試點(diǎn)，從未被確立為中心正式對(duì)外操作的業(yè)務(wù)項(xiàng)目?！笔泄e金管理中心工作人員表示。
除了市公積金管理中心外，本市一些商業(yè)機(jī)構(gòu)也曾陸續(xù)向老人拋出“倒按揭”式以房養(yǎng)老的“繡球”，不過，接球的老人很少，相關(guān)業(yè)務(wù)也相繼不了了之。國家相關(guān)法規(guī)不完善，讓不少金融機(jī)構(gòu)不敢推出此類養(yǎng)老金融產(chǎn)品。
“租房養(yǎng)老”更受老人青睞
與“以房養(yǎng)老”受冷不同，靠出租住房費(fèi)用住養(yǎng)老院的方式更受老人青睞。在普陀區(qū)一家養(yǎng)老院里，李阿姨住在每月基本費(fèi)用2500元的雙人套間里?！鞍逊孔幼獬鋈プ∵M(jìn)養(yǎng)老院，手頭還蠻寬裕的，有時(shí)還能給上大學(xué)的孫子一點(diǎn)零花錢?！崩畎⒁探o記者算了一筆賬：她每個(gè)月退休金有1200多元，在市區(qū)的一套房子每月租金有2500元，兩筆錢加在一起，足夠支付入院費(fèi)用。李阿姨說：“拿租金來養(yǎng)老，我還可以把房子留給后代?！?
據(jù)了解，在一些養(yǎng)老院里，“租房養(yǎng)老”的老人比例高達(dá)兩三成。黃浦區(qū)一家養(yǎng)老院的負(fù)責(zé)人告訴記者，在入住的老人中，數(shù)十人采取了這種“租房養(yǎng)老”方式。
[分析]
先過戶，無法享受房產(chǎn)增值 限20年，過期不受法律保護(hù)
對(duì)于這種尚處在探索階段的“以房養(yǎng)老”模式，多數(shù)老人對(duì)其可操作性有諸多顧慮。上海老年學(xué)學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)孫鵬鏢告訴記者：“因?yàn)楹芏嗬先瞬辉纲u房，而且害怕造成家庭糾紛。另外，該政策需要對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行合理評(píng)估，多數(shù)老人擔(dān)心，如不能很好協(xié)作，可能存在財(cái)產(chǎn)損失?！?
上海協(xié)力律師事務(wù)所律師衛(wèi)新向記者表示，從可行性上說，此前上海公積金中心試行的“以房養(yǎng)老”方案，由于采取了產(chǎn)權(quán)先過戶的措施，對(duì)后期的操作產(chǎn)生了一定障礙。他認(rèn)為，一開始就將產(chǎn)權(quán)過戶，老人所擁有的房產(chǎn)從協(xié)議開始簽訂就轉(zhuǎn)為公積金中心財(cái)產(chǎn)，那么從協(xié)議簽訂到老人去世，這套房產(chǎn)必然已經(jīng)升值，增值部分怎么處理不得而知。
另一方面，衛(wèi)新表示，無論是《合同法》或是《租賃管理?xiàng)l例》中都規(guī)定，租賃合同最長(zhǎng)有效期限是20年。但是，租賃合同的有效力沒法涉及20年以后。也就是說，如果一個(gè)老人20年后仍然健在，法律并不保護(hù)老人今后仍然有居住該房屋的權(quán)利。“當(dāng)然，公積金管理中心這類的公共機(jī)構(gòu)仍然會(huì)與老人續(xù)簽合同，但這已經(jīng)不被法律所保護(hù)?！毙l(wèi)新表示，一開始就將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，會(huì)讓老人覺得沒有保障。
[建議]
優(yōu)化七種住房自助養(yǎng)老方式
市人大代表姚儉建認(rèn)為，上?！耙苑筐B(yǎng)老”模式從一開始就變更了房屋的產(chǎn)權(quán)人，這種模式還有待深化研究和優(yōu)化。
姚儉建建議，由民政部門牽頭，將美國、加拿大、新加坡以及我國南京等地實(shí)施或曾試行的“以房養(yǎng)老”模式，與上海曾試行的“住房自助養(yǎng)老”模式進(jìn)行更深入的比較研究。其中，子女養(yǎng)老，房產(chǎn)由子女繼承；撫養(yǎng)人養(yǎng)老，房產(chǎn)由撫養(yǎng)人繼承；租出大房再租入小房，用房租差價(jià)款養(yǎng)老；將房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款養(yǎng)老；售出大房，換購小房，用差價(jià)款養(yǎng)老；將住房出售，再租回原住房，用該筆款項(xiàng)繳納房租養(yǎng)老；將房屋抵押給有資質(zhì)的銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，每個(gè)月從該機(jī)構(gòu)取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，去世后則用該住房歸還貸款等7種方式則需重點(diǎn)深入研究。
小范圍試點(diǎn)建立“上海模式”
姚儉建建議，圍繞在全市范圍內(nèi)建立和健全養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)體系作深入調(diào)研，對(duì)在推廣“以房養(yǎng)老”模式方面可能存在的難點(diǎn)問題進(jìn)行梳理，做好“以房養(yǎng)老”模式政策配套等前期論證工作，包括：如何解決傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念問題；房地產(chǎn)評(píng)估、利率確定、人的壽命預(yù)期等諸多因素如何協(xié)調(diào)和打通環(huán)節(jié)；在房產(chǎn)泡沫和政府多次嚴(yán)厲的樓市調(diào)控措施下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中長(zhǎng)期走勢(shì)難以預(yù)測(cè)，如何確定“倒按揭”利率等。
同時(shí)，他建議可以選擇一兩個(gè)區(qū)進(jìn)行小范圍試點(diǎn)，在試點(diǎn)基礎(chǔ)上進(jìn)一步優(yōu)化方案，形成具有上海特點(diǎn)的創(chuàng)新型“以房養(yǎng)老”模式，并在全市推廣。
過世后再過戶產(chǎn)權(quán)較為合理
一些保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”在上海有可行性。一位參與了上海延稅型養(yǎng)老保險(xiǎn)方案制定的保險(xiǎn)人士昨表示，目前已有房貸險(xiǎn)等險(xiǎn)種，因此“以房養(yǎng)老”有一定可操作性。“唯一較難界定的是，老人的養(yǎng)老意愿如何才算得到實(shí)現(xiàn)。對(duì)于空巢老人、獨(dú)居老人來說相對(duì)容易界定，但若是有子女的老人，其養(yǎng)老需求的實(shí)現(xiàn)就較難界定?！痹撊耸拷ㄗh，若金融機(jī)構(gòu)參與“以房養(yǎng)老”，須制定系統(tǒng)的市場(chǎng)規(guī)則，對(duì)于養(yǎng)老概念的確定、子女與老人關(guān)系的界定等都要重點(diǎn)研究。
衛(wèi)新表示：“‘以房養(yǎng)老’本是社會(huì)福利，最好不要有盈利成分。”衛(wèi)新建議，不論是營利性機(jī)構(gòu)還是非營利性機(jī)構(gòu)，都通過分期付款方式付房款給老人，等老人過世后再將產(chǎn)權(quán)過戶，房產(chǎn)增值部分就作為租金回報(bào)，不向老人收取租金。若擔(dān)心老人私下買賣房屋，可先進(jìn)行所有權(quán)預(yù)告登記。
