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日期：2011-02-08 來源：網(wǎng)絡(luò)整理
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進入11月的長春市農(nóng)安縣，天很冷，沿著一條有些坑洼的水泥路一直走，在一大片鹽堿地里，遠遠看到紅旗飄揚，那里就是著名的私人慈善農(nóng)場。10年來，有200多孤寡老人在這里安享晚年。
我國從1999年進入老齡社會，現(xiàn)在是世界上老年人口最多的國家，如何解決孤寡老人、空巢老人的養(yǎng)老問題，任務(wù)艱巨并且已經(jīng)刻不容緩。在日前召開的全國社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)推進會上，民政部副部長竇玉沛指出：“以房養(yǎng)老”將納入下一階段工作的引導(dǎo)方向。
何謂“以房養(yǎng)老”?專業(yè)人士指出，投保人將房屋產(chǎn)權(quán)作抵押，按月從保險公司領(lǐng)取現(xiàn)金直到身故，相當于保險公司通過分期付款(按月支付)的形式，收買投保人的房屋產(chǎn)權(quán)，類似于把住房抵押貸款反過來做，因此也稱作“反向住房抵押貸款”，簡稱“倒按揭”。
中國人世代沿襲著“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念，似乎老年人的養(yǎng)老問題只有寄托在兒女的身上，否則必將孤苦面對余生。那么年輕時人養(yǎng)房，老年以后房養(yǎng)人的“以房養(yǎng)老”模式是否可行?
何為以房養(yǎng)老？
“以房養(yǎng)老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。
表現(xiàn)形式
(1)子女養(yǎng)老，房產(chǎn)由子女繼承;
(2)撫養(yǎng)人養(yǎng)老，房產(chǎn)由撫養(yǎng)人繼承;
(3)租出大房再租入小房，用房租差價款養(yǎng)老;
(4)將房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款養(yǎng)老;
(5)售出大房，換購小房，用差價款養(yǎng)老;
(6)將住房出售，再租回原住房，用該筆款項交納房租和養(yǎng)老;
(7)將房屋抵押給有資質(zhì)的銀行、保險公司等機構(gòu)，每個月從該機構(gòu)取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，去世后則用該住房歸還貸款。
第一種形式屬于家庭養(yǎng)老，取決于子女的孝心和孝行;中間的幾種形式屬于自助性養(yǎng)老，有較高的交易成本和不確定性(自己售房和出租房等均有較大的交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也有較大不確定性);最后一種形式為社會機構(gòu)承攬的反向抵押貸款養(yǎng)老，屬于社會機構(gòu)提供的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)，可以為適合以房養(yǎng)老的人群提供更為便捷的服務(wù)。
具備條件
(1)自有住房并擁有完全產(chǎn)權(quán)。養(yǎng)老家庭必須對其居住的房屋擁有完全的產(chǎn)權(quán)，才有權(quán)也才有可能對該房屋做出售、出租或轉(zhuǎn)讓的處置。
(2)獨立住房。在以房養(yǎng)老模式中，只有老年父母與子女分開居住，該模式才有可能得以運作，否則，老人亡故后，子女便無處可居。
(3)經(jīng)濟狀況適中。當老年人的經(jīng)濟物質(zhì)基礎(chǔ)甚為雄厚時，就不會也不必考慮用房產(chǎn)養(yǎng)老;而老人的經(jīng)濟物質(zhì)條件較差，或者沒有自己獨立的房屋，或者房屋的價值過低，也很難指望將其作為自己養(yǎng)老的資本。
(4)地處城市或城郊。老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向榮、經(jīng)濟快速增長的城市或城郊，住房的價值很高，且在不斷增值之中，住房的變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓也較為容易，適合房屋反向抵押貸款養(yǎng)老。但如果住房地處農(nóng)村，或經(jīng)濟發(fā)展緩慢，增值幅度不大的不發(fā)達地區(qū)，因價值低、不易變現(xiàn)等，將很難適用這一模式。需要強調(diào)的是，房屋反向抵押貸款養(yǎng)老方式尤其適合有獨立產(chǎn)權(quán)房的、沒有直接繼承人的、中低收入水平的城市老人。
面臨問題
觀念障礙
但存方寸地 留于子孫耕
中國人的傳統(tǒng)是“但存方寸地，留于子孫耕”。老人將自己的房產(chǎn)抵押出去而無法留給子女，這樣的現(xiàn)實，國人恐怕一下子難以接受。在當前經(jīng)濟還不怎么發(fā)達、貧富差距還比較大的情況下，許多老百姓辛苦一輩子也難以攢下一套房子，到老了，卻又不得不將房子抵押給銀行，以貸款養(yǎng)老，這怎么都讓人感覺銀行似乎在“搶錢”。有評論者指出，“以房養(yǎng)老”折射出的是中低收入群體深深的無奈。
法治環(huán)境
評估不規(guī)范 公正難保證
“以房養(yǎng)老”需要透明、公正的法治環(huán)境?！耙苑筐B(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會保障、保險以及相關(guān)政府部門，對這些領(lǐng)域的運作質(zhì)量要求相當高。如何保證這些行業(yè)、部門公平、公正地經(jīng)營、管理和執(zhí)法，在當前法治不健全的條件下是個極大的挑戰(zhàn)。就拿房地產(chǎn)評估來說，由于起步較晚，中國房地產(chǎn)評估機構(gòu)還極不規(guī)范，不但整體素質(zhì)偏低，而且市場存在惡性競爭，有爭議的評估結(jié)果，尤其對于弱勢群體來說，更難以得到及時、公正、合理的處理。
產(chǎn)權(quán)問題
70年是大限 之后怎么辦
有網(wǎng)友指出，在中國買房子，不像在美國，買過來的房子就是私有財產(chǎn)，永遠都神圣不可侵犯了?；谀壳暗牡貦?quán)制度，我們對住宅的使用權(quán)只有70年。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)的續(xù)期必須重新批準，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權(quán)及其附著的建筑物，都將被政府無償收回。也就是說，我們無法“買斷”任何一間房屋。在這種情況下，怎么去大面積地推廣住房反抵押貸款?
購買力問題
房價飛漲 百姓難承受
以房養(yǎng)老的前提是大家手里有房子，可近年來房價非理性的上漲已經(jīng)大大超出了百姓的承受能力，目前，中國城鎮(zhèn)的人均年收入也不過是萬把塊錢，在城里買套能住的房子最少也要四五十萬(郊區(qū)便宜點但還得配車，更不現(xiàn)實)，如果現(xiàn)在人到中年，即使不吃不喝到60歲也還不上貸款，60歲之后人養(yǎng)房都成問題，別說房養(yǎng)人了。
四大誤區(qū)
誤讀一：“倒按揭”是養(yǎng)老金全部來源
中國人民大學老年學研究所杜鵬所長認為，現(xiàn)在已步入老年的人，大部分并沒有購買商品房，而多是單位分房，真正有條件以房養(yǎng)老的人，是現(xiàn)在四五十歲、購有商品房的中年人。其次從北京、上海、南京、重慶等城市的實踐來看，大部分“倒按揭”都要求房屋在60平方米以上，老人年齡在60歲以上，這兩個條件其實已經(jīng)將適用這種養(yǎng)老模式的老人限制在一個相對數(shù)量并不大的圈子里。事實上，對于這個范圍內(nèi)的老人來說，“倒按揭”補償?shù)馁Y金并不是養(yǎng)老金的最主要來源。房屋提供的倒按揭資金只是他們養(yǎng)老金的補償，不是支柱。
誤讀二：“倒按揭”能免除贍養(yǎng)義務(wù)
中國房地產(chǎn)開發(fā)集團總裁孟曉蘇認為，以房養(yǎng)老模式解決的只是誰給付養(yǎng)老金的問題，而不是誰來照顧老人的問題。老人在哪里養(yǎng)老，如何度過晚年時光，誰來照顧他們的起居，誰為他們排遣孤獨，這些困擾著中國老齡化社會的核心問題并不能因為“倒按揭”而得到妥善解決?！暗拱唇摇敝炼嗄苎a償養(yǎng)老金，卻無法免除兒女的贍養(yǎng)義務(wù)。
一些社會學專家曾評價，對“以房養(yǎng)老”模式過度抬高的隱患之一就是，將養(yǎng)老的概念等同于給付養(yǎng)老金，以為讓老人生活、醫(yī)療的費用有著落就解決了養(yǎng)老問題。這無疑夸大了贍養(yǎng)義務(wù)中經(jīng)濟扶助的成分，而忽視了兒女在贍養(yǎng)義務(wù)中還應(yīng)履行的照顧義務(wù)。
誤讀三：“以房養(yǎng)老”改變“養(yǎng)兒防老”
中國人民大學老年學研究所杜鵬所長表示，中國老人通常的做法是將房產(chǎn)傳給子女。這種做法緣于一種家庭功能的觀念，幾千年流傳下來的觀念不可能輕易被一種新型的養(yǎng)老模式顛覆。
“以房養(yǎng)老”本是個舶來品，從它在西方國家、新加坡到我國的變身過程中就可以看到，中國固有的家庭功能觀念發(fā)揮了強大作用。在美國，“以房養(yǎng)老”有這樣一種模式，退休人員可將自己的房屋做抵押，每年從銀行取得一定的貸款作為生活補貼。夫婦去世后，房屋首先被用來彌補銀行借款及其利息，有剩余時再留做兒女繼承。雖然這也牽涉到兒女的繼承問題，但與中國父母將房屋無償“留給”子女是完全不同的兩種情況。
誤讀四：重觀念改變輕操作難度
長城人壽保險北京分公司總經(jīng)理焦益寬表示，國內(nèi)從未有過“倒按揭”先例，它需要在專業(yè)人士評估后進行專門開發(fā)，并不可能短時間內(nèi)完成。最令人頭疼的還是政策層面的問題，國內(nèi)不允許金融混業(yè)，因此保險公司不被允許做反向按揭業(yè)務(wù)。
浙江大學經(jīng)濟學院柴效武教授更傾向于讓銀行成為“反向抵押貸款”的介入者。柴教授認為，這種養(yǎng)老模式包括售房和養(yǎng)老兩個步驟，合并在一起，直接由銀行來辦理。銀行信用度相對較高，可以增加業(yè)務(wù)量，降低交易費用。銀行如果愿意接受這項業(yè)務(wù)，一方面屋主將獲得銀行分期返還的房款，另一方面，銀行的利潤可能來自房屋未來的增值、原價和房屋未來價值之間的差額等等。
但國內(nèi)銀行機構(gòu)同樣也有困惑。光大銀行私人業(yè)務(wù)部個人信貸處處長肖英男認為，這項業(yè)務(wù)要求銀行主動地去經(jīng)營房產(chǎn)。銀行通過反向按揭，即使拿到了房產(chǎn)，但如何處置仍是個大問題。以往國內(nèi)銀行置房產(chǎn)都是被動的，都是處理的抵債房等不良資產(chǎn)，而不是主動地去買賣房產(chǎn)。
相關(guān)模式
美國模式
“以房養(yǎng)老”模式的專業(yè)名稱叫做“倒按揭”。倒按揭是上世紀80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng)立的。如今，倒按揭在美國日趨興旺，常說的倒按揭模式也是以美國模式為藍本的。美國的倒按揭貸款放貸對象是62歲以上的老年人。
發(fā)放形式
1 聯(lián)邦住房管理局有保險的住房倒按揭貸款。用戶盡可能長時間生活在自己住房內(nèi)，并在一定期限內(nèi)按月分期獲得貸款。
2 聯(lián)邦住房管理局無保險的倒按揭貸款。
3 放貸者有保險的倒按揭貸款。
發(fā)放原則
住房資產(chǎn)高則可貸款數(shù)額高;年紀大的住戶貸款數(shù)額高，這是由于其預(yù)期壽命短，意味著還貸周期短;夫妻健在住戶比單身者可貸款數(shù)額低，因其組合預(yù)期壽命大于單身者;預(yù)期住房價值增值高可貸款數(shù)額高。
加拿大模式
超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬到30萬加元之間，只要你不搬家、不賣房，房產(chǎn)主權(quán)不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時折還貸款。比如一位65歲的老人將所住的房產(chǎn)抵押給銀行，貸到10萬加元，該老人15年后“歸西”后，銀行將其房產(chǎn)處置后獲得20萬加元，減去10萬加元的貸款，再減去15年的貸款利息后，剩余的幾萬加元就由其子女或其他繼承人所得。
新加坡模式
有三種方式待選擇。第一種，允許符合條件的組屋擁有者，出租全部或者部分居室來換取養(yǎng)老收入。第二種，對于一些居住在原來較大面積的已退休的夫婦來說，如果子女長大成人并且已經(jīng)搬到他處居住，老年夫婦可以將現(xiàn)有住房置換成面積較小的住房，以大換小后獲得的凈收入用作老年日常開支，或者投資一些風險小的產(chǎn)品來獲得收益。新加坡允許當事人根據(jù)經(jīng)濟狀況選擇一次性或者分步地完成住房的以大換小。比如，賣掉私人住宅后換取5房式的組屋，然后再換取3房式的組屋，依次類推。第三種，就是平常所說的倒按揭。60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構(gòu)或金融機構(gòu)，由這些機構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金。老人仍居住在自己的住房內(nèi)，當其死亡后，產(chǎn)權(quán)由這些機構(gòu)處置，抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息，“剩余價值”交給其繼承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房才能參加倒按揭操作。這里需要說明的是，組屋是由新加坡政府出資,大致相當于我國的經(jīng)濟適用房，這類房產(chǎn)不能選擇倒按揭。
南京模式
倒按揭南京模式：南京湯山“溫泉留園”，此前已在國內(nèi)首個公開推出倒按揭性質(zhì)的“以房換養(yǎng)”舉措。該園規(guī)定擁有本市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年屆六旬以上的孤殘老人，自愿將其房產(chǎn)抵押，經(jīng)公證后入住老年公寓，終身免交一切費用，而房屋產(chǎn)權(quán)將在老人逝世后歸養(yǎng)老院所有。
上海模式
上海的“以房自助養(yǎng)老”初定做法是：65歲以上的老年人，可以將自己的產(chǎn)權(quán)房與市公積金管理中心進行房屋買賣交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋將由公積金管理中心再返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價等同，老人可按租期年限將租金一次性付與公積金管理中心，其他費用均由公積金管理中心交付。
各方觀點
丁克族歡迎 2010年初，廣州市政府提出“以房養(yǎng)老”模式，發(fā)布《關(guān)于大力推進廣州保險業(yè)綜合改革試驗的意見》，《意見》稱廣州將推動建立延稅型養(yǎng)老保險制度，探索發(fā)展住房反向抵押養(yǎng)老保險。一時間引起社會熱議，年輕人比老年人更認同“以房養(yǎng)老”，而丁克一族更表示歡迎。
以“廣州可以實行以房養(yǎng)老嗎”為題進行網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，由于上網(wǎng)人以年輕人居多，可視為對年輕人的調(diào)查。調(diào)查到結(jié)束共收到966票，其中反對者比贊成者多出近一成。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，認為“以房養(yǎng)老”在廣州由于條件尚未成熟，不可行的反對者占54.76%;而認為可行表示支持的贊成者占45.24%。在國企工作的白領(lǐng)小張接受記者采訪時表示，“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”挺好的，加上養(yǎng)老金，退休后可以游山玩水，生活更滋潤。
老人們反對
而在隨機采訪的10個老人中，反對“以房養(yǎng)老”占了九成，大部分認為房子住了大半輩子，都有感情了，要留給子女。表示支持的是一個無子女的老太太，想留給子女也沒法留。
政策風向已趨明朗
議論歸議論，國家政策方面對此的風向已漸趨明朗。早在2006年，全國政協(xié)委員、時任建設(shè)部科學技術(shù)司司長賴明就建議對此成立課題組進行調(diào)研，選擇大城市做試點，等到運作成熟后向全國推廣。2007年的時候，上海公積金管理中心曾試推過一種叫做“住房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型“以房養(yǎng)老”模式。與反向住房抵押貸款不同的是，上海模式從一開始就變更了房屋的產(chǎn)權(quán)人。其基本模式為：老年人將自有產(chǎn)權(quán)房屋出售給上海市公積金管理中心，并選擇在有生之年仍居住在原房屋內(nèi)，出售房屋所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關(guān)交易費用后全部由老人自由支配使用。
這些試運作有經(jīng)驗，也有教訓(xùn)，而在昨天的會議現(xiàn)場，民政部副部長竇玉沛指出，要積極引導(dǎo)企業(yè)開發(fā)老年食品、老年住宅、“以房養(yǎng)老”等服務(wù)市場。這可以看成國家在以房養(yǎng)老政策方面最新的表態(tài)。當然，“以房養(yǎng)老”目前只是一個框架性意向，國內(nèi)金融機構(gòu)均沒有推出這項業(yè)務(wù)。
