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日期：2011-02-19 來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)
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中國(guó)日益龐大的老年人住宅市場(chǎng)吸引了外資的關(guān)注。城堡投資（Fortrees Investment)，這家總部位于美國(guó)、掌管約440億美元的對(duì)沖基金公司，正準(zhǔn)備募集10億美元投資中國(guó)富裕地區(qū)的商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)。
據(jù)本報(bào)獲悉，城堡投資目前正與中國(guó)潛在的合作者進(jìn)行磋商，1月底，城堡投資的創(chuàng)始人韋斯·艾登斯（Wes Edens)在中國(guó)會(huì)晤了政府官員與企業(yè)高層。
“目前還不知道城堡集團(tuán)如何在國(guó)內(nèi)投資籌建養(yǎng)老社區(qū)，這幾年外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)都是以開(kāi)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)商業(yè)辦公為主，但是外資私募股權(quán)基金準(zhǔn)備投資國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)，還是第一回聽(tīng)說(shuō)，相信將會(huì)面臨不小的障礙和難題?！?月15日，上海某家外資私募股權(quán)基金一位合伙人對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。
記者也了解到，目前在國(guó)內(nèi)，以投資養(yǎng)老社區(qū)為名進(jìn)軍地產(chǎn)的主要是保險(xiǎn)資金，諸如泰康人壽、中國(guó)人壽、合眾人壽等幾家保險(xiǎn)公司都已經(jīng)出資數(shù)十億元在北京、上海、武漢等地拿下千畝土地，籌建高檔養(yǎng)老社區(qū)，但是這在國(guó)內(nèi)也仍然處于起步階段，外資能夠如愿進(jìn)入這一領(lǐng)域，仍然有待政策的放松，等待的時(shí)間也會(huì)相當(dāng)漫長(zhǎng)。
城堡計(jì)劃困難重重
保險(xiǎn)資金被允許進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，也是在等待了多年之后，保險(xiǎn)資金面臨多元配置壓力時(shí)保監(jiān)會(huì)才放行，而美國(guó)城堡投資在中國(guó)建養(yǎng)老社區(qū)的計(jì)劃，在業(yè)界人士看來(lái)，更像是一個(gè)畫(huà)在圖紙上的美好愿望。
根據(jù)城堡投資的計(jì)劃，它們會(huì)將選址注意力更多地放在沿海城市，盡管尚未做出最終決定，但艾登斯更偏向于那些相對(duì)富裕的城市，以便讓地方政府分擔(dān)城堡設(shè)施的成本。但城堡投資也表示，在中國(guó)內(nèi)地申請(qǐng)推行一種新商業(yè)模式，通常需要花費(fèi)很長(zhǎng)時(shí)間，但其有信心會(huì)獲得政府批準(zhǔn)，因?yàn)樗奶嶙h與中國(guó)政府的利益相符——中國(guó)政府正在鼓勵(lì)更多的私人供應(yīng)商提供老年人住宅。
在接受外媒采訪(fǎng)時(shí)，艾登斯也坦言做好這件事非常復(fù)雜與困難。他稱(chēng)提供老年人住宅業(yè)務(wù)需要在住房和飲食、政府因素（因?yàn)檎仨殲檫@類(lèi)項(xiàng)目提供支持），以及醫(yī)療服務(wù)方面提供全面的保障。
據(jù)了解，城堡之所以準(zhǔn)備籌建養(yǎng)老社區(qū)，看中的則是中國(guó)計(jì)劃生育政策所導(dǎo)致的人口趨勢(shì)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在中國(guó)13億人口中，超過(guò)65歲的老人有1.55億，到2020年，預(yù)計(jì)該數(shù)字將會(huì)擴(kuò)大至約2.6億。開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū)是城堡投資在美國(guó)和加拿大運(yùn)行的最好的項(xiàng)目，也是在這兩國(guó)最大的運(yùn)營(yíng)商，它有意將這個(gè)模式帶進(jìn)中國(guó)。
“關(guān)鍵問(wèn)題其實(shí)不在于基金本身的籌集，而是政府對(duì)外資的態(tài)度，相信對(duì)于城堡投資而言，10億美元只是一個(gè)小數(shù)目。首先這10億美元基金如要換成人民幣，要獲得外管局的批準(zhǔn)，目前外管局對(duì)于外資股權(quán)投資基金（QFLP）的態(tài)度還是比較謹(jǐn)慎的，上海準(zhǔn)備試點(diǎn)也僅限于不大的規(guī)模；其次外資投資國(guó)內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)這是第一家有意向的，政府是否同意也是關(guān)鍵因素，還有需要找到合適的國(guó)內(nèi)合作企業(yè)，如果由外資單干，肯定是行不通的?！?月17日，一位上海政府部門(mén)不愿具名的人士分析指出。
在這位人士看來(lái)，外資選擇建養(yǎng)老社區(qū)的范圍不會(huì)超過(guò)長(zhǎng)三角、珠三角以及環(huán)渤海灣，而京滬的可能性會(huì)更大，畢竟上海和北京以及在去年批準(zhǔn)兩家保險(xiǎn)公司圈地建養(yǎng)老社區(qū)，泰康人壽在北京小湯山圈了數(shù)百畝地，在上海崇明島更是規(guī)模達(dá)到2000畝，中國(guó)人壽也在北京置了相當(dāng)規(guī)模的土地。
養(yǎng)老地產(chǎn)潛力巨大
房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵之時(shí)，外資對(duì)國(guó)內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)的強(qiáng)烈興趣無(wú)疑將對(duì)政府賣(mài)地政策是一大刺激。
“富裕地區(qū)的地價(jià)房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到不得不調(diào)控的程度，但是這些城市的邊緣偏僻地區(qū)卻少人問(wèn)津，無(wú)論是保險(xiǎn)資金還是外資基金，只要它們?cè)敢膺M(jìn)來(lái)建養(yǎng)老社區(qū)，無(wú)疑是對(duì)政府賣(mài)地政策的一種延續(xù)，政府可以通過(guò)出讓邊緣土地獲得可觀(guān)的收入，而建一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)，上千畝地是必須的。相信地方政府在這件事情上，會(huì)持歡迎的態(tài)度?！鄙虾Ｒ晃环康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)人士直言不諱地指出。
也有分析人士擔(dān)憂(yōu)，建一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)，需要很多的配套設(shè)施，當(dāng)越來(lái)越多的機(jī)構(gòu)覬覦養(yǎng)老社區(qū)時(shí)，勢(shì)必引起土地價(jià)格的上揚(yáng)，房?jī)r(jià)也會(huì)繼續(xù)上漲，但是這種社區(qū)能不能成為分擔(dān)中國(guó)人口老齡化帶來(lái)的壓力，還是一個(gè)未知數(shù)。
“目前政府的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)每人每月的租金在1000-2000元之間，那么這些未來(lái)新型的養(yǎng)老社區(qū)將收取的租金絕對(duì)不止這個(gè)數(shù)，這些養(yǎng)老社區(qū)包括很多功能，如果借鑒國(guó)外的模式，比如英國(guó)的養(yǎng)老社區(qū)是集合居住、商業(yè)服務(wù)、度假療養(yǎng)為一體的綜合性社區(qū)；在美國(guó)的養(yǎng)老社區(qū)一般都是中年人在退休前十年甚至二十年就已經(jīng)買(mǎi)好的房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來(lái)維持自己退休后的生活。未來(lái)中國(guó)能夠住得起養(yǎng)老社區(qū)的人絕對(duì)是富裕人群，而不是一般的工薪階層?！?月18日，上海社科院一位住房與保障專(zhuān)家分析稱(chēng)。
據(jù)記者了解，就在去年多家保險(xiǎn)公司在各地籌建大型養(yǎng)老社區(qū)時(shí)，有消息傳出未來(lái)能夠入住養(yǎng)老社區(qū)的條件分為好幾檔，如身價(jià)在50萬(wàn)元只能住基本的房子、資產(chǎn)達(dá)到500萬(wàn)元可以住更好的房子，這樣的社區(qū)儼然將成為富有老年人的俱樂(lè)部。
易居中國(guó)上海房屋銷(xiāo)售集團(tuán)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理孫華良此前接受采訪(fǎng)時(shí)表示，在中國(guó)，老年人住宅至少要5－10年后才有市場(chǎng)，國(guó)外的居住模式轉(zhuǎn)變過(guò)程是從醫(yī)院養(yǎng)老到養(yǎng)老社區(qū)，最后變成社區(qū)家庭，中國(guó)大多數(shù)老人目前依然希望居家養(yǎng)老。
