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日期：2011-02-22 來源：鶴崗日報
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有人說，老年人晚年幸福生活的標(biāo)準(zhǔn)是“四有”——有個老伴、有座老屋、有點(diǎn)老本、有一群老友。所以老年人的“有座老屋”權(quán)利得不到保護(hù)，老年人的養(yǎng)老問題如果得不到妥善解決，將極大地影響到家庭的和諧與社會的穩(wěn)定。
權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，我國目前有1.67億老年人，其中80周歲以上的高齡老人1899萬人，他們之中多數(shù)人逐步進(jìn)入半自理或不能自理狀態(tài)。另外，部分大中城市的空巢家庭達(dá)到70%?？粘布彝ナ羌彝ド芷谥械囊粋€階段。而一旦配偶去世，則家庭生命周期進(jìn)入鰥寡期?？粘财谂c鰥寡期，老年人生活中容易發(fā)生困難。由于我國老齡化是在“未富先老”、社會保障制度滯后等形勢下發(fā)生的，所以社會養(yǎng)老服務(wù)壓力不斷加重。
基于此，有關(guān)專家建議，一種“以房養(yǎng)老”的新模式可以推而廣之。
老年人養(yǎng)老問題正在凸顯
記者近日在采訪中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前一些涉及到老年人的民事糾紛案件中，侵害老年人房產(chǎn)權(quán)利的問題屢見不鮮。例如，父母將房屋過戶給兒女后，被兒女趕出房屋的有之；父母將房屋分給兒女，兒女因分配不公引起家庭矛盾的有之；兒女忽悠老人賣房后吞沒房款的有之；老人分的福利房以兒女的名義買下來后不給老人居住的也有之；老年人沒有退休金，生活困難，但出租、出售房屋的權(quán)利受干涉的有之……
據(jù)代理多起此類案件的黑龍江吉相律師事務(wù)所綏濱分所主任艾立鵬律師介紹，現(xiàn)在涉及老年人房產(chǎn)糾紛、侵犯老年人房產(chǎn)合法權(quán)益的事情有增無減。
從整個社會綜合因素來看，目前“老年危機(jī)”也已成為一個日益突出的社會問題。而且以后肯定要出現(xiàn)的是——一對夫妻在自己既要工作又要撫養(yǎng)幼小的子女的前提下，還要贍養(yǎng)4個老人，甚至更多，可以說是不堪重負(fù)。目前，我國城鎮(zhèn)社會保障體系還不完善，養(yǎng)老保險數(shù)額往往由退休前所在單位的性質(zhì)所決定。機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的退休人員養(yǎng)老金由國家支付，基本能滿足生活品質(zhì)需要，企業(yè)職工的養(yǎng)老費(fèi)用因?yàn)橛善髽I(yè)和個人分擔(dān)，只能基本滿足較低生活水準(zhǔn)需要，一旦家中發(fā)生重大變故就債臺高筑。而廣大農(nóng)村至今尚未建立強(qiáng)制養(yǎng)老保障體系，農(nóng)民工的養(yǎng)老問題至今也呈空白。
由此可見，在我國老年群體中，孤寡老人、空巢老人、或者有這樣那樣原因的老人迫切需要有這樣一個機(jī)構(gòu)，既能讓他們有房居住，又能利用房屋取得一筆固定的、可靠的養(yǎng)老金，用以滿足基本生活或者改善生活，去世后再將房屋交由贍養(yǎng)自己的機(jī)構(gòu)處分。
但是我國現(xiàn)在還沒有這樣一個專門機(jī)構(gòu)，也沒有哪家金融機(jī)構(gòu)想開辦這樣的業(yè)務(wù)。因此，老人只能把房屋托付給兒女、親屬、朋友。而往往因?yàn)槭怯H朋好友、相互間也不辦理符合法律形式要件的書面手續(xù)，結(jié)果往往事與愿違，老人反落得居無定所、孤獨(dú)凄涼的結(jié)局。所以現(xiàn)在一個并不新鮮的話題——“以房養(yǎng)老”，是到了再次被提到日程的時候了。
“以房養(yǎng)老”是“養(yǎng)兒防老”的有益補(bǔ)充
據(jù)艾立鵬介紹，“以房養(yǎng)老”主要的方式是反向抵押貸款，又稱“倒按揭”。
具體來說是指老年人即借款人將自有房地產(chǎn)抵押給銀行、保險等金融機(jī)構(gòu)，后者對房地產(chǎn)價值進(jìn)行綜合評估后，每月給房主一筆固定資金，房主可繼續(xù)享有該房居住權(quán)。抵押人去世后，該房地產(chǎn)歸金融機(jī)構(gòu)處分。再說的具體點(diǎn)就是指，60歲之前，通過儲蓄存款、按揭貸款等形式購買住宅，并在60歲之前還清房款，取得該住宅的全部產(chǎn)權(quán)。再在60歲退休養(yǎng)老之時，將該住宅的價值予以流動化。指房屋產(chǎn)權(quán)的擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押銀行、保險公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價值以及預(yù)計房主去世時房產(chǎn)的價值等因素后，在一定年限后，每月給房主一筆固定的錢，房主繼續(xù)獲得該房的居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世；當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)將被采取出售等方式，所得款項用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權(quán)人所有。
“以房養(yǎng)老”的其他方式，還包括把房屋出售、抵押或出租出去以換取養(yǎng)老金等。還有一種是“以房養(yǎng)房再養(yǎng)老”，就是賣掉大一點(diǎn)的房子買個小的房子，折出一定的資金以養(yǎng)老，或者是處理掉城區(qū)中心房子而選在郊外置業(yè)，利用城區(qū)與城郊房價差異作為養(yǎng)老金。
國外實(shí)踐表明，“以房養(yǎng)老”的確是個好辦法，是對養(yǎng)兒防老、存錢養(yǎng)老的有益補(bǔ)充。
“以房養(yǎng)老”值得期待
在“未富先老”的國情下，如何切實(shí)解決好老齡人口老有所養(yǎng)，確保他們的生活質(zhì)量，確實(shí)是一個急需解決的大問題。而“以房養(yǎng)老”則是眾多解決方案中最受專業(yè)人士推崇的方式。
有關(guān)專家在接受記者采訪時說，“以房養(yǎng)老”作為一種新型的社會養(yǎng)老模式，是養(yǎng)老保障的延伸和創(chuàng)新，這是一個很好的創(chuàng)意?！耙苑筐B(yǎng)老”不僅能大大改善老年人的生活狀況，而且能盤活不動產(chǎn)，同時也可以減輕城市老齡化對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成的沖擊，減輕國家、社會、企業(yè)、家庭及個人的壓力，對贍養(yǎng)老人的風(fēng)尚也具有極大的促進(jìn)作用。“以房養(yǎng)老”有百利而無一害，值得提倡、推廣。真正有條件“以房養(yǎng)老”的人，是現(xiàn)在四五十歲、購有商品房的中年人，等他們步入老年時，“以房養(yǎng)老”將是他們的一個選擇。
艾立鵬在接受記者采訪時說，要使“以房養(yǎng)老”得以實(shí)現(xiàn)，需要滿足三個條件：首先，擁有對房子的產(chǎn)權(quán)，這樣才有出租或者抵押房屋的權(quán)利；其次，老年人與子女分開居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影響正常生活；再者，老年人的經(jīng)濟(jì)狀況適中，經(jīng)濟(jì)條件很好，就沒有“以房養(yǎng)老”的必要；經(jīng)濟(jì)條件過低，就不具備“以房養(yǎng)老”的條件。
“以房養(yǎng)老”還應(yīng)考慮到的是觀念障礙，中國人的傳統(tǒng)觀念是“但存方寸地，留于子孫耕”。對于老人來說，將自己居住多年的房產(chǎn)抵押出去，而不留給子女，這樣的現(xiàn)實(shí)，一下子難以接受。另外，在中國，還有一條限定，那就是“70年大限”?；谀壳暗牡貦?quán)制度，我們對住宅的使用權(quán)只有70年。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)的續(xù)期必須重新批準(zhǔn)，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權(quán)及其附著的建筑物，都將被政府無償收回。因此，“以房養(yǎng)老”模式如何推廣，何時推廣，還有許多問題仍然要具體細(xì)化。
記者通過查詢得知，我國一些先進(jìn)地區(qū)在幾年前就已經(jīng)開始了這方面的探索，南京市有關(guān)部門與中國人壽南京分公司曾共同推出一個方案，即60歲以上的老人通過將自己的房產(chǎn)抵押或上市買賣兩種形式，還成現(xiàn)金后，再交給保險公司，保險公司給予10年期80%的有效確保給付，而房子還可以由老人居住。比如，房子買賣的價格是10萬元，80%的資金就是8萬元，10年期就是120個月，這樣每個月發(fā)給老人667元左右的養(yǎng)老金。而如果房子值40萬，老人每月就可以到保險公司領(lǐng)取2600多元。這對于一個老人來說，生活費(fèi)一般就夠了。這樣看來，“以房養(yǎng)老”作為一種新的養(yǎng)老保障模式，還是值得期待的。
在國外，老年人的福利除了政府提供的必要社會保障外，“以房養(yǎng)老”是較為普遍的做法，積累了相當(dāng)豐富的操作經(jīng)驗(yàn)。加拿大、新加坡、美國、英國等都有各自的“以房養(yǎng)老”服務(wù)體系。
記者認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”在我國雖是個趨勢看好的新事物，但我們也應(yīng)看到，由于受各種因素的制約，目前“以房養(yǎng)老”只能作為我國目前一種旨在提高養(yǎng)老質(zhì)量的民間私人規(guī)劃，而不能替代基本養(yǎng)老保障的政府公共服務(wù)。
