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養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍是“少年”
日期：2019-11-01 來源：財經(jīng)網(wǎng)
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老齡化加速是一個不斷逼近的現(xiàn)實。
根據(jù)國家統(tǒng)計局以及各地統(tǒng)計局公布的2018年統(tǒng)計公報，2018年末，全國65歲及以上人口增加827萬人，達到了16658萬人，比重上升0.5個百分點。
據(jù)《國家人口發(fā)展規(guī)劃（2016-2030年）》統(tǒng)計，預計到2030年，中國60歲以上人口將達到3.6億，占到人口總數(shù)的四分之一。人口老齡化程度將持續(xù)加深。
隨著養(yǎng)老人口的增長，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)逐漸成為被關注的焦點，高舉“多元化”大旗的一眾房企紛紛入局。但從更廣范圍、更深層次發(fā)展來看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍處于“少年時期”：雖前景看好，但當下面臨諸多痛點待解的困局。
搶灘養(yǎng)老市場
養(yǎng)老是一個社會性話題，能夠直擊社會痛點的問題總是能夠輕而易舉地成為被關注的焦點。中國社科院預計，2030年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場可達13萬億元。養(yǎng)老市場儼然成為了“下一個風口”。
面對這片藍海，不少房企著手布局相關項目。10月28日，某房企以底價3.45億元競得廣州增城區(qū)荔湖街羅崗村一宗商地，樓面價8110元/平方米。
此地塊對競買人要求頗高。其中包括，競買人在取得項目土地并辦理不動產(chǎn)權證書之日起30日內(nèi)在增城區(qū)設立健康總部，作為項目運營主體且20年內(nèi)不得遷出；競買人須承諾項目建成后引進至少6家涉及康養(yǎng)服務、醫(yī)藥研發(fā)等領域的國內(nèi)外研發(fā)和創(chuàng)新企業(yè)的運營或結算中心；孵化至少7個大健康相關產(chǎn)業(yè)的技術或項目；引入至少一個養(yǎng)生和一個健康服務機構；引進至少5位康養(yǎng)服務和醫(yī)藥研發(fā)相關領域的專家和不少于60位的專業(yè)人才。
對此，財經(jīng)評論員嚴躍進認為，在相對苛刻的條件下仍拿地說明企業(yè)對于健康總部、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)前景的看好，比較迎合老齡化的需求。
在中健聯(lián)盟秘書長蔣洪衛(wèi)看來，房地產(chǎn)行業(yè)處于轉型階段，傳統(tǒng)地產(chǎn)集中度越來越高，寡頭趨勢愈加明顯，中小型房企越來越難以生存，轉型就成了必然。而在當前形勢下，未來養(yǎng)老會是一個巨大的市場，轉型養(yǎng)老地產(chǎn)，或向養(yǎng)老方面發(fā)展，是一個可行的方向。
蔣洪衛(wèi)表示，隨著我國老齡化的日益深入，人民生活水平的提高，對高品質的養(yǎng)老服務需求也會越來越大，房企進入養(yǎng)老行業(yè)，也是對這種市場前景有看好。但多年以來，房地產(chǎn)行業(yè)都是一個賺快錢的行業(yè)，除了部分房企會有物業(yè)服務以外，像養(yǎng)老這樣需要精細化服務的行業(yè)，如何滿足老年人多樣化的需求，對房企來說是一個巨大的挑戰(zhàn)。目前總體來說，房企進入養(yǎng)老行業(yè)的不少，成功的確實并不多，還需要有一個轉型的過程。
養(yǎng)老痛點何解？
正如蔣洪衛(wèi)所言，盡管眾多房企紛紛進入養(yǎng)老領域，但對比其他進行得如火如荼的業(yè)務板塊，養(yǎng)老地產(chǎn)似乎是房企戰(zhàn)略上的寵兒，行動上的矮子，始終讓人有種雷聲大雨點小的觀感。
這和養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)尷尬的現(xiàn)實不無關系。從市場供應端來看，行業(yè)痛點明顯而直接——能盈利的企業(yè)少之又少。
以高調進入養(yǎng)老業(yè)務的萬科為例。2017年3月，萬科業(yè)績會上郁亮曾公開表示，“目前萬科在全國的養(yǎng)老項目都沒賺錢。” 自2018年開始，萬科養(yǎng)老業(yè)務的詳細內(nèi)容，已經(jīng)在年報中消失不見。
蔣洪衛(wèi)稱，養(yǎng)老地產(chǎn)存在盈利模式不清晰、成本較高、資本回收周期長等問題是行業(yè)內(nèi)很多人的看法。這主要是因為，目前養(yǎng)老行業(yè)能賺到錢的企業(yè)確實不多，但已經(jīng)有越來越多進入養(yǎng)老行業(yè)的企業(yè)找到了自己的發(fā)展方向，一般找到方向的養(yǎng)老企業(yè)會逐漸低調，開始埋頭做事，以搶占更多的市場，所以給人感覺缺乏清晰的盈利模式。
蔣洪衛(wèi)表示，就養(yǎng)老地產(chǎn)而言，可選的方式也不少，哪怕是以傳統(tǒng)的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式+養(yǎng)老服務，其實也是一種新的商業(yè)模式，只是養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)很難靜下心來打造與地產(chǎn)項目配套的養(yǎng)老服務體系，所以才會感覺沒有清晰的盈利模式。
而市場另一端的消費者同樣面臨著困局。目前，我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分為居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老三種養(yǎng)老模式。受傳統(tǒng)文化影響，我國老年人口更青睞于在家中接受子女或親友的照顧，居家養(yǎng)老仍是主流。
但這或許只是引子之一，更為重要的還有養(yǎng)老資源與市場需求的不匹配。據(jù)數(shù)據(jù)，截止2019年6月30日，全國的養(yǎng)老院總數(shù)為30664間。其中，僅能滿足日常基本生活需求的千元以下養(yǎng)老院占比72.58%。
然而，隨著五六十年代的群體步入老年行列，他們的觀念以及能力已經(jīng)發(fā)生改變。除了健康照料外，他們更需要心理上的持續(xù)關注。這導致養(yǎng)老院面臨著一種尷尬的境地：低端養(yǎng)老難以滿足老年人的心理關懷需求，從而得不到認可。
對房企而言，如何準確打造匹配老年人需求的健康服務體系，進而實現(xiàn)供需兩端的雙贏，仍是一條漫長的道路。
未來如何破局？
那么，未來老齡產(chǎn)業(yè)應該如何發(fā)展？資深地產(chǎn)專家薛建雄認為應該轉化為“用低成本的物業(yè)做養(yǎng)老。”
薛建雄直言，“現(xiàn)在，房企做養(yǎng)老沿襲了做住宅的做法，習慣性把攤子鋪的很大，這很容易消化不良。而且用自持物業(yè)做養(yǎng)老，收入都不夠還物業(yè)融資的利息。”
如今，不少地區(qū)和企業(yè)開始試水公建民營發(fā)展模式，從而降低投入成本。
中國老年學和老年醫(yī)學學會會長劉維林認為，在降低養(yǎng)老中心成本的同時，如何抓住老年人的心理顯得同樣重要。“隨著出生于上世紀五六十年代生育高峰期的群體逐漸步入老年行列，這批新老年人群從觀念到能力已經(jīng)出現(xiàn)了較大變化。”
他們的物質需求也許會隨年齡增長而減弱，但對于陪伴、精神、心理關懷的需求，正在反向遞增。如何將老人“感覺自己沒用”的消極養(yǎng)老觀念過渡至個人主動“充電、頤養(yǎng)身心”積極養(yǎng)老狀態(tài)，顯得尤為重要。
基于此，已有不少企業(yè)嘗試推出積分消費的概念。例如，萬科創(chuàng)立了“幸福銀行”，保利發(fā)展提出了“時間銀行”的概念，旨在開展攢物換幣等活動，提升老年人參與度，從而讓老人在社會交流中實現(xiàn)自我價值。
起步時間不久的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)就像一個成長中的少年，挑戰(zhàn)與機遇、矛盾與問題總是重疊出現(xiàn)。就像最近大火的“少年的你”一樣，疼痛的、暖心的生活交替而來，但未來的模樣終究無法預料。
