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利好政策出臺 養(yǎng)老地產(chǎn)前景看好
日期：2019-12-09 來源：鳳凰網(wǎng)
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12月5日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)規(guī)劃和用地保障支持養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》)指出，在編制市、縣國土空間總體規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)人口結(jié)構(gòu)、老齡化發(fā)展趨勢，因地制宜提出養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)和布局原則。對目前老齡人口占比較高和老齡化趨勢較快的地區(qū)，應(yīng)適當(dāng)提高養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地比例。新建城區(qū)和新建居?。ㄐ。﹨^(qū)要按照相應(yīng)國家標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施……近年來，隨著老齡化人口問題日益突顯，國家對于養(yǎng)老地產(chǎn)的利好不斷，而房企也嗅到了其中的商家紛紛涉足該領(lǐng)域。不過記者了解到，對于高投入、慢產(chǎn)出的養(yǎng)老地產(chǎn)而言，如何盈利成為每個(gè)房企操作養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的難題。有房企甚至坦言，養(yǎng)老地產(chǎn)基本上還處于一個(gè)普遍虧損的狀態(tài)。
扶持：康養(yǎng)地產(chǎn)用地或優(yōu)先安排
《意見》指出，合理界定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，明確養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地是指專門為老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理、托管照護(hù)、醫(yī)療衛(wèi)生等服務(wù)的房屋和場地設(shè)施所使用的土地，包括敬老院、老年養(yǎng)護(hù)院、養(yǎng)老院等機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的用地，養(yǎng)老服務(wù)中心、日間照料中心等社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的用地等。
同時(shí)統(tǒng)籌規(guī)劃養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地空間布局，保障養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃用地規(guī)模。各地要強(qiáng)化國土空間規(guī)劃統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用，落實(shí)“多規(guī)合一”，在編制市、縣國土空間總體規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)人口結(jié)構(gòu)、老齡化發(fā)展趨勢，因地制宜提出養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)和布局原則。于此同時(shí)，《意見》還提出要保障和規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)，規(guī)范編制養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地計(jì)劃。市、縣自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)養(yǎng)老服務(wù)需求，分階段供應(yīng)國土空間總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃確定的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，并落實(shí)到年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，做到應(yīng)保盡保。具備條件的地區(qū)，可在建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃中明確擬供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的宗地位置、面積、用途等。涉及新增建設(shè)用地的，在土地利用年度計(jì)劃中優(yōu)先予以安排。
近年來，對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家出臺了不少政策扶持。養(yǎng)老地產(chǎn)從2013年政策元年以來，逐漸成為養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域改革的重點(diǎn)，從土地供應(yīng)、優(yōu)惠鼓勵(lì)、政策監(jiān)管、融資模式等方面，加快推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程。在與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的關(guān)鍵政策與要素環(huán)節(jié)中，“土地供應(yīng)”成為限制養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模、經(jīng)營模式及整體價(jià)值有效性的關(guān)鍵要素。2018年9月，國務(wù)院出臺《完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制實(shí)施方案》，取消養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可，建立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)分類管理制度，進(jìn)一步放寬市場準(zhǔn)入。2019年4月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見其中提到，鼓勵(lì)各地探索利用集體建設(shè)用地發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。
前景：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將是萬億藍(lán)海
目前我國老齡化問題日益突顯,國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年年末中國大陸總?cè)丝诩s為13.95億人。其中，全國60歲及以上人口超過2.49億，占人口比例的17.9%。65歲及以上老年人口達(dá)到1.6億，占11.9%。國際社會公認(rèn)的是，“老齡化”社會是指一個(gè)國家65歲以上人口占比超過7%。而當(dāng)這個(gè)比例超過14%，即被認(rèn)為進(jìn)入深度老齡化社會。人口老齡化無形中讓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為一個(gè)萬億藍(lán)海。根據(jù)預(yù)計(jì)，2019年養(yǎng)老行業(yè)規(guī)模達(dá)4.4萬億，2023年規(guī)模將達(dá)13萬億，年復(fù)合增長率達(dá)30%。
隨著養(yǎng)老需求總量增長,加之第一批中產(chǎn)階層退休在即,有望推高中高端養(yǎng)老消費(fèi)需求,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)潛在市場規(guī)?？捎^。平安證券認(rèn)為,在國內(nèi)需求與日俱增的背景下,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展啟動(dòng)在即。從發(fā)展趨勢上看,隨著未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場持續(xù)細(xì)分,房企與養(yǎng)老資源方的合作將更加深入,有望雙向合作共建、收購、參股、并購等,充分整合各方資源,其中醫(yī)養(yǎng)結(jié)合發(fā)展將是大勢所趨。
《意見》內(nèi)容（部分）
●合理界定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，明確養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍。
●統(tǒng)籌規(guī)劃養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地空間布局，保障養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃用地規(guī)模。
●要保障和規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)，規(guī)范編制養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地計(jì)劃。
盈利：目前做養(yǎng)老地產(chǎn)普遍虧損
有業(yè)內(nèi)人士指出，養(yǎng)老地產(chǎn)雖然前景廣闊，但對于高投入、慢產(chǎn)出的養(yǎng)老地產(chǎn)而言，如何盈利成為每個(gè)房企操作養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的難題。據(jù)悉，目前，養(yǎng)老地產(chǎn)盈利主要通過養(yǎng)老地產(chǎn)土地升值、養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)、養(yǎng)老設(shè)施消費(fèi)、養(yǎng)老服務(wù)私人定制。
易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，我國養(yǎng)老地產(chǎn)目前仍處于起步階段，各類房地產(chǎn)企業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式主要有以下幾種：銷售房產(chǎn)、掙租金或者會員費(fèi)、租售共舉。三種盈利模式各有利弊，自持需要有強(qiáng)大的資金流和一定的產(chǎn)品開發(fā)能力，能夠很好的把握老年人群的關(guān)鍵需求；租賃、會員制需要擁有嫻熟的運(yùn)營能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)能力。
記者了解到，融創(chuàng)的康養(yǎng)地產(chǎn)模式一是做養(yǎng)老病房，二是為融創(chuàng)社區(qū)提供養(yǎng)老服務(wù)，三是提供候鳥式健康養(yǎng)老服務(wù)。孫宏斌在現(xiàn)場表示：“康養(yǎng)行業(yè)是個(gè)巨大但很難做的行業(yè)，找不到合適的商業(yè)模式。”“老孫也說了，融創(chuàng)做這件事，不急功近利，我們有耐心去做好。”融創(chuàng)執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁兼北京區(qū)域集團(tuán)總裁荊宏也承認(rèn)，基本上這個(gè)行業(yè)還處于一個(gè)普遍虧損的狀態(tài)，今天做養(yǎng)老并不掙錢，很多做養(yǎng)老都是通過房地產(chǎn)利潤反哺養(yǎng)老。
對于目前房企養(yǎng)老地產(chǎn)盈利難的問題，房地產(chǎn)專家鄧浩志建議，布局養(yǎng)老地產(chǎn)可發(fā)揮房企建住宅的優(yōu)勢，但是養(yǎng)老地產(chǎn)并不簡單屬于地產(chǎn)+，更多應(yīng)該是提供養(yǎng)老服務(wù)，特別是醫(yī)療服務(wù)，護(hù)理服務(wù)，房企并不擅長，因而可以和一些國內(nèi)外的醫(yī)療機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作。
此外，也有房企表示，盡管利好政策出臺密度加大，但關(guān)鍵問題尚未破解，實(shí)際操作中制約養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸問題，比如融資支持、養(yǎng)老用地供應(yīng)、營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)稅費(fèi)、津補(bǔ)貼、監(jiān)管等問題，尚未完全破解，政策體系尚需進(jìn)一步完善。
