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日期：2011-03-10 來源：21世紀經(jīng)濟報道
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一直沉浸于學(xué)術(shù)研究的清華大學(xué)建筑學(xué)院教授周燕珉，近兩年來感受到了十余年前不曾有的關(guān)注度。
周是清華大學(xué)《老年人居住建筑設(shè)計研究》項目組主持人。關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)，周燕珉已經(jīng)研究了近20年?！斑@并不是一個新生事物，但在中國，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展還處于很初級的階段。”3月2日，她在接受本報采訪時說，“這兩年，有很多開發(fā)商開始對老年住宅感興趣，希望做相關(guān)項目?！?/FONT>
大型開發(fā)商中，不僅萬科在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域有戰(zhàn)略安排，保利也已開展了兩年多的研究，并在上海、廣州試點。此外，華潤、首創(chuàng)曾在不同場合提及關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。不過，在業(yè)界看來，養(yǎng)老地產(chǎn)遠未形成規(guī)?；?。
“養(yǎng)老住宅”虛實
周燕珉曾受邀指導(dǎo)萬科的幸福匯項目。雖然早在2006年，萬科總裁郁亮就已對外介紹了萬科在老年住宅方面的研究成果，亦有長遠的戰(zhàn)略考量，但直到2010年12月，萬科才正式對外發(fā)布第一個此類項目。
萬科集團副總裁兼北京萬科總經(jīng)理毛大慶曾透露，在萬科內(nèi)部會議上，總裁郁亮要求北京、上海公司在兩地首先探索突破養(yǎng)老地產(chǎn)的成熟運營模式。
前述幸福匯項目一部分被打造成為養(yǎng)老地產(chǎn)或?qū)佟皺C緣巧合”。項目位于北京郊區(qū)房山區(qū)竇店，受其地理位置等因素影響，北京萬科管理層認為該項目適合做老年住宅，老年公寓的部分是作為項目商業(yè)配套。
規(guī)劃設(shè)想中，除常規(guī)必需設(shè)施外，還配備醫(yī)療服務(wù)站、心理咨詢室、老年學(xué)校、專用浴池等，及24小時呼叫護理、送餐、果蔬送貨上門、收費代繳等服務(wù)。
毛大慶說，萬科實際上還并不具備養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)運營經(jīng)驗，其扮演的是資源整合者的角色，聘請了有老年公寓經(jīng)營經(jīng)驗的上海親和源集團進行管理。同時，還尋找到一些知名體檢醫(yī)療機構(gòu)合作。
由于較早探路養(yǎng)老地產(chǎn)，上海親和源模式曾數(shù)次被提及。具體而言，入住社區(qū)的老人一次性交會費，通過合同擁有房子使用權(quán)（沒有買賣權(quán)），并可通過合同實現(xiàn)房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、繼承。但入住后每年還要繳納3萬-7萬元年費，并支付公用事業(yè)費和各項服務(wù)費。
對于開發(fā)商來說，最熟悉的商業(yè)模式是：買地、建房、出售或持有。養(yǎng)老地產(chǎn)的不同在于，盈利更依靠后期的運營。目前傳統(tǒng)的養(yǎng)老機構(gòu)基本屬于虧損或者微利狀態(tài)，大都需要民政部門的補貼才能維持運轉(zhuǎn)。比如，2010年雖然上海親和源營業(yè)額將突破1.5億元，但還未盈利。
“短時間來看，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)并不會成為國內(nèi)房企的主流，大規(guī)模開發(fā)估計最快也要到5年以后?！北＠禺a(chǎn)董事長宋廣菊公開表示。
目前一些位于大城市郊區(qū)的項目，盡管以“養(yǎng)老住宅”為營銷理念，但無論是建筑設(shè)計，還是運營管理，離真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)仍有距離。
渴求政策細化
在毛大慶看來，開發(fā)商只是養(yǎng)老地產(chǎn)的推動力量之一。缺少了政策的支持，在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)方面，開發(fā)商的力量還略顯微薄。
如果按照投資人劃分，當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài)主要有三種。有保險資金推出的升級版養(yǎng)老機構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視作商業(yè)地產(chǎn)項目長期經(jīng)營；再者，開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，采取在項目開發(fā)過程中配建針對老人的住宅；此外，是政府民政部門推出的有福利性質(zhì)的養(yǎng)老設(shè)施。
保利集團一位對養(yǎng)老地產(chǎn)頗有研究的中層所言，頗能代表開發(fā)商當(dāng)前普遍面臨的困惑。他認為，首先，用于養(yǎng)老地產(chǎn)的土地是屬于經(jīng)營性的還是非經(jīng)營性的，是應(yīng)該通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓還是招拍掛？這些政策并沒有得到細化落實。
再者，按目前通常做法，老年福利院由民政部門主管，房地產(chǎn)公司如何與政府部門合作，必須有明確政策指導(dǎo)。此外，他認為養(yǎng)老地產(chǎn)有一定的社會福利性質(zhì)，需要在土地出讓、銀行貸款乃至稅費上有一定政策優(yōu)惠，才能促進開發(fā)商的積極性。
對此，毛大慶持相似觀點。今年1月的北京市兩會上，北京市政協(xié)委員毛大慶曾建議，對于發(fā)展民營養(yǎng)老機構(gòu)的企業(yè)，可通過參照福利企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，給予減免稅費、提供優(yōu)惠政策等方式鼓勵其對養(yǎng)老事業(yè)的投入。
同時，他提醒政府，應(yīng)引導(dǎo)社會力量建設(shè)并監(jiān)督純租賃型的老年養(yǎng)老社區(qū)，避免民營養(yǎng)老機構(gòu)向變相的房地產(chǎn)方向發(fā)展，從而保護有限的養(yǎng)老設(shè)施土地資源，營造真實的養(yǎng)老市場環(huán)境，保障普通階層福利養(yǎng)老的權(quán)益。
