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日期：2011-04-02 來源：新浪
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養(yǎng)老地產(chǎn)：萬科、保利推首個(gè)項(xiàng)目，泰康 圈地4000畝、人壽砸100億建養(yǎng)老社區(qū)
業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商和險(xiǎn)資并非想做專業(yè)的養(yǎng)老住宅，政府興建的養(yǎng)老院規(guī)格檔次偏低，民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 資金水平尚嫌不夠，中國還沒有真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)
養(yǎng)老地產(chǎn)正在成為各大開發(fā)商、險(xiǎn)資和境外資本爭奪的熱點(diǎn)。萬科、保利頗為巧合都選擇在去年底公開旗下首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，首創(chuàng)、華潤等地產(chǎn)公司專門成立了研發(fā)團(tuán)隊(duì)，泰康人壽、中國人壽(21.33,0.34,1.62%)等保險(xiǎn)公司加緊為項(xiàng)目“圈地”，外資近來也加入了戰(zhàn)局。
業(yè)內(nèi)人士指出，國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于初級階段，目前還尚無一例真正成功運(yùn)營的老年住宅項(xiàng)目。
萬科保利比拼老年公寓
2010年底，萬科高調(diào)宣布養(yǎng)老地產(chǎn)已成為旗下業(yè)務(wù)版圖的新分支，而其“健康養(yǎng)老地產(chǎn)”發(fā)展計(jì)劃也全面啟動(dòng)。作為萬科進(jìn)軍老年地產(chǎn)領(lǐng)域的首個(gè)項(xiàng)目——“萬科幸福匯”項(xiàng)目已落戶北京房山，并將于2012年竣工。
身為國內(nèi)住宅開發(fā)的“龍頭老大”，萬科對養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)注由來已久。“其實(shí)萬科好多年前就開始對老年地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)研，對萬科而言這個(gè)市場很重要。”清華大學(xué)建筑學(xué)院教授周燕珉告訴記者。
周燕珉已研究了近20年的老年住宅，她告訴記者，自己曾在2007年受邀指導(dǎo)萬科在北京的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目?！叭f科對養(yǎng)老地產(chǎn)很謹(jǐn)慎，醞釀的時(shí)間很長。”周燕珉表示。
來自高層方面的表態(tài)也印證了這一點(diǎn)。早在2006年，現(xiàn)已成為萬科“掌舵手”的郁亮就曾公開表示，公司已在老年住宅領(lǐng)域投入研究。另據(jù)萬科集團(tuán)副總裁兼北京萬科總經(jīng)理毛大慶透露，郁亮在內(nèi)部會(huì)議上要求北京、上海公司在兩地首先探索突破養(yǎng)老地產(chǎn)的成熟運(yùn)營模式。
從2006年直到2010年12月，萬科才將其首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目推至臺前。記者從北京萬科公司獲悉，萬科老年地產(chǎn)不同于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院，主要面向的是中產(chǎn)階級中活躍的知識群體。
據(jù)了解，這一養(yǎng)老地產(chǎn)被稱作“活躍長者之家”，是配建在幸福匯整體項(xiàng)目之中的，共包含2.8萬平方米的養(yǎng)老公寓及配套商業(yè)。未來，此種養(yǎng)老地產(chǎn)有望被引入萬科旗下的另外兩個(gè)項(xiàng)目。
萬科在老年地產(chǎn)領(lǐng)域走得相對超前，而在此之前，養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老住宅的投資方多以民營企業(yè)家為主，北京的太陽城、上海的親和源無不是如此。2008年前后，以萬科為代表的部分大型開發(fā)商，已將養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)略部署提上了日程。
保利亦是其中之一。在歷經(jīng)兩年多的研究之后，保利地產(chǎn)(14.11,0.68,5.06%)的首個(gè)養(yǎng)老公寓項(xiàng)目已于去年11月奠基。記者從業(yè)內(nèi)獲悉，保利方面正在重點(diǎn)研究養(yǎng)老地產(chǎn)的未來發(fā)展，并因此成立了一支“小分隊(duì)”在國內(nèi)各地考察，也曾派專人奔赴日本實(shí)地調(diào)研養(yǎng)老公寓的運(yùn)作模式。
記者了解到，該項(xiàng)目名為“保利·西塘安平老年健康生活社區(qū)”，總投資達(dá)4億元，占地150畝，建筑面積1萬平方米，計(jì)劃于今年底完工。保利地產(chǎn)曾表態(tài)，未來亦將在上海、廣州等地試點(diǎn)養(yǎng)老公寓項(xiàng)目。
一場養(yǎng)老地產(chǎn)的爭奪戰(zhàn)已正式打響。據(jù)悉，除上述兩大房地產(chǎn)發(fā)展商外，華潤置地、首創(chuàng)置業(yè)也隨之成立了專項(xiàng)調(diào)研團(tuán)隊(duì)，而永泰紅磡也正準(zhǔn)備調(diào)整自己的戰(zhàn)略方向，轉(zhuǎn)向?qū)Ｗ觥袄夏牮B(yǎng)生地產(chǎn)”。
險(xiǎn)資圈地忙，分食養(yǎng)老地產(chǎn)“蛋糕”
去年9月，險(xiǎn)資介入樓市的“口子”終于打開了。根據(jù)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的上限為上季末總資產(chǎn)的10%。業(yè)內(nèi)曾就此預(yù)計(jì)，千億元險(xiǎn)資的首選去向是商業(yè)地產(chǎn)，其次就是養(yǎng)老地產(chǎn)。
在投資養(yǎng)老地產(chǎn)方面，泰康人壽無疑是保險(xiǎn)界中步子邁得最大的公司之一。早在2009年11月，泰康人壽第一個(gè)獲得保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)投資養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)資格，成為保險(xiǎn)業(yè)浮出水面的首例養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。此后不久，泰康人壽又斥資40億元購置了小湯山溫泉鄉(xiāng)的2000畝地，計(jì)劃在當(dāng)?shù)亟ㄔ斓谝患姨┛叼B(yǎng)老社區(qū)。據(jù)悉，該項(xiàng)目將于2013年至2014年建成。
去年底，業(yè)界盛傳泰康人壽已在上海崇明島成功“圈地” 2000畝用于建造高級養(yǎng)老社區(qū)。不過上海、北京并非泰康唯一的選擇，有消息指出泰康已看好海南三亞，將高檔養(yǎng)老社區(qū)的模式在全國鋪開。
中國人壽在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資緊隨泰康人壽其后，就連項(xiàng)目選址也與后者頗為相似。在今年全國“兩會(huì)”期間，中國人壽董事長楊超就曾透露，公司已在河北廊坊拿地超萬畝，總投資額約100億元。他表示，中國人壽初步規(guī)劃構(gòu)建養(yǎng)老社區(qū)“一南一北”的格局，而公司在南方的落腳點(diǎn)則與泰康人壽一樣是海南。不僅如此，在北京，中國人壽也購置了相當(dāng)大規(guī)模的土地。
進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)是眾多保險(xiǎn)公司實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的理想路徑，通過借道養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，保險(xiǎn)公司可順利在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域分到一口“蛋糕”。除此之外，建設(shè)高檔養(yǎng)老社區(qū)也被保險(xiǎn)業(yè)界視為是一個(gè)比較穩(wěn)定的投資渠道。在泰康人壽董事長陳東升看來，養(yǎng)老社區(qū)向上可銜接醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理、養(yǎng)老保險(xiǎn)等產(chǎn)品，還可帶動(dòng)下游老年醫(yī)學(xué)、護(hù)理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品等，至少可將壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈拉長20-30年。
外資老年公寓開發(fā)商中國設(shè)辦事處
過去，外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)的渠道都以購置商辦為主，然而越來越多的案例顯示，養(yǎng)老地產(chǎn)成了這些私募股權(quán)基金的投資新方向。
外資之所以看好養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，與國內(nèi)巨大的潛力市場不無關(guān)系。曾有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，以中國人口目前的老齡化增速，國內(nèi)60歲以上的老年人總數(shù)將在2050年超過美國總?cè)丝跀?shù)量。
這一日益龐大的老年人住宅市場自然引起不少外資的關(guān)注。今年1月，美國城堡投資的創(chuàng)始人韋斯·艾登斯(Wes Edens)在中國會(huì)晤了政府官員與企業(yè)高層，而他此行的目的正是為了與國內(nèi)的潛在合作者磋商養(yǎng)老地產(chǎn)的可行性。
韋斯·艾登斯在接受外媒采訪時(shí)透露，首個(gè)養(yǎng)老社區(qū)很可能落戶沿海城市。盡管目前項(xiàng)目的具體情況還未知，但據(jù)了解，城堡投資的初步計(jì)劃是引入國外的養(yǎng)老模式，希望能就此在中國“開花結(jié)果”，而城堡投資為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目所募集的基金總額約為10億美元。
可以預(yù)見的是，如此大體量的投資將面臨外管局等部門一定程度的干預(yù)。韋斯·艾登斯就此表示，他已做好準(zhǔn)備。
除城堡投資以外，不少國外以開發(fā)老年公寓為主的大型公司也紛紛開始在中國設(shè)立辦事處，或通過多種方式與國內(nèi)開發(fā)商、政府部門取得聯(lián)系。這些想要“試水”中國養(yǎng)老地產(chǎn)的公司包括Emeritus Corp.、美國老年社區(qū)領(lǐng)先開發(fā)商Life Care Services LLC等等。
“中國還沒有真正的養(yǎng)老地產(chǎn)”
國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場在近幾年內(nèi)還無法擺脫魚龍混雜的情況，各類資本或?yàn)榻璧鲤B(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)軍樓市獲利，或?yàn)榍€取得土地，或視老年公寓為熱錢的投資洼地，其指向性不一而足。
在探究其中微妙之前，先要厘清“養(yǎng)老地產(chǎn)”這個(gè)概念?！皬拇蟮姆诸悂砜矗B(yǎng)老建筑可以分為養(yǎng)老住宅、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)四大類型?！敝苎噻虢榻B說。
養(yǎng)老住宅指的是面向老年人家庭、適合其居家養(yǎng)老的住宅產(chǎn)品，其中又可進(jìn)一步細(xì)分為融入普通住宅區(qū)中的配建型和集中建設(shè)的專業(yè)型兩種。社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心指的是建設(shè)于社區(qū)之中、面向老年居民提供專項(xiàng)服務(wù)的社區(qū)配套設(shè)施。養(yǎng)老公寓指的是適應(yīng)于老年人集中居住、集體生活并提供相關(guān)各類服務(wù)的居住設(shè)施。養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)指的是面向失去或部分失去生活自理能力的老年人，提供護(hù)理及醫(yī)療服務(wù)的設(shè)施。
“中國目前有一些大型養(yǎng)老設(shè)施實(shí)際上是專業(yè)型養(yǎng)老住宅與養(yǎng)老公寓的混合體?！敝苎噻胫赋觥ＳH和源就是其中一例，在該項(xiàng)目中，既有大體量、集中建設(shè)的老年人公寓，也附帶了針對性的養(yǎng)老服務(wù)。
如果從投資人看，國內(nèi)現(xiàn)已建的養(yǎng)老設(shè)施的投資方有開發(fā)商、保險(xiǎn)資金、民營及政府民政部門這四類，北京太陽城、泰康養(yǎng)老社區(qū)、上海親和源可視為前三者的代表。
縱觀各類養(yǎng)老設(shè)施不難發(fā)現(xiàn)，由政府部門投資興建的養(yǎng)老項(xiàng)目多以養(yǎng)老院、福利院、社區(qū)老年人活動(dòng)中心等為主，均有“福利”的性質(zhì)；險(xiǎn)資的主攻方向則是高端養(yǎng)老項(xiàng)目，有度假村的性質(zhì)；開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)則多為普通住宅小區(qū)中的配建住宅。
某位開發(fā)商告訴記者，從建造規(guī)模、定位來分析，險(xiǎn)資打造的養(yǎng)老項(xiàng)目更像是旅游地產(chǎn)的一個(gè)分支，從大范圍來看，甚至可以歸為商業(yè)地產(chǎn)。該開發(fā)商認(rèn)為，險(xiǎn)資是想將這些養(yǎng)老項(xiàng)目作為商業(yè)地產(chǎn)長期運(yùn)營，從而獲益。
在萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（北京）有限公司聯(lián)席董事楊杏妮看來，開發(fā)商主導(dǎo)的養(yǎng)老地產(chǎn)有“動(dòng)機(jī)不純”的傾向，“北京太陽城立項(xiàng)的時(shí)候曾打出了全項(xiàng)目的養(yǎng)老地產(chǎn)牌，但其實(shí)最初拿地的時(shí)候并非想做老年公寓，”她說，“開發(fā)商拿地困難是眾所周知的，如果以養(yǎng)老地產(chǎn)的名義拿地則會(huì)相應(yīng)順利一些，不能排除這是一種忽悠。”
“很多著名的養(yǎng)老項(xiàng)目，養(yǎng)老公寓只是配建在項(xiàng)目里的，開發(fā)商都是打著養(yǎng)老地產(chǎn)的幌子來推動(dòng)其住宅項(xiàng)目的銷售?！睏钚幽菅a(bǔ)充道。
顯然，養(yǎng)老公寓并非幸福匯的主體。資料顯示，北京萬科幸福匯項(xiàng)目的建筑面積約16萬平方米，其中養(yǎng)老公寓和配套商業(yè)僅占2.8萬平方米，養(yǎng)老公寓約有142套房源，主要是套內(nèi)面積為60平方米的一居室和90平方米的兩居室戶型。北京萬科方面在接受記者采訪時(shí)透露，幸福匯養(yǎng)老公寓的定位是“面向活躍、高知、長者的服務(wù)式公寓”。
如此定位自然與公益性質(zhì)的養(yǎng)老物業(yè)不同。萬科董事會(huì)主席王石(微博 專欄)也曾就此表示，萬科所從事的養(yǎng)老物業(yè)并非是公益性的，面向的是中高端消費(fèi)群體，以盈利為目的。
周燕珉則認(rèn)為，在住宅小區(qū)中配建養(yǎng)老公寓的做法也不失為是一種良好的嘗試，“如果能在小區(qū)中多蓋一些為老人設(shè)計(jì)的住宅，其實(shí)有利于‘空巢老人’數(shù)量的減少?！?/FONT>
“萬科曾對其住戶做過多年調(diào)研，想要了解的就是老年人到底需要怎樣的居住關(guān)系。”周燕珉告訴記者，“不少人會(huì)考慮將新房購置在父母周圍，如果小區(qū)里本身已有老年公寓，那么他們會(huì)選擇同時(shí)購買兩套房子，好讓老人就近得到照顧。”
楊杏妮表示，不同渠道資本的動(dòng)機(jī)各不相同，這也就造成了國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)尚不規(guī)范的現(xiàn)狀。“開發(fā)商和險(xiǎn)資并非想做專業(yè)的養(yǎng)老住宅，政府興建的養(yǎng)老院規(guī)格檔次偏低，民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資金水平尚嫌不夠，中國還沒有真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)?！睏钚幽萑缡钦f。
居家養(yǎng)老優(yōu)勢凸顯
養(yǎng)老地產(chǎn)大有可為
理財(cái)一周報(bào)記者 / 曹怡婷
中國老齡化現(xiàn)象日趨加劇，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式面臨挑戰(zhàn)，新養(yǎng)老方式將應(yīng)運(yùn)而生。
未來40年中國人口老齡化現(xiàn)象
將日益突出
按照世界衛(wèi)生組織的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)60歲以上的老人人口超過總?cè)丝跀?shù)的10%時(shí)，即步入老齡化社會(huì)。近幾年來，世界人口老齡化正快速增長，而中國老年人群體的增長程度亦十分驚人，在未來40年里中國的人口老齡化現(xiàn)象將日益突出。
聯(lián)合國《世界人口統(tǒng)計(jì)》指出，2010年到2050年間，全球60歲以上人口將由11%上升到21.9%，而中國則由12.3%上升到31.1%。另據(jù)國家人口計(jì)生委數(shù)據(jù)，2009年中國60歲以上老年人已占總?cè)丝跀?shù)量的12.5%，人數(shù)已達(dá)1.6714億人。
相關(guān)預(yù)測顯示，中國老年人口總量在2015年有望突破2億，占總?cè)丝诒壤^15%。屆時(shí)，中國將既是一個(gè)人口大國，也是一個(gè)老年人數(shù)居世界首位的“老齡人口大國”。
“我國的老年人口增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過發(fā)達(dá)國家，屬于老齡化速度最快的國家之一?！鼻迦A大學(xué)建筑學(xué)院教授周燕珉指出。未來40年，中國將跟許多發(fā)展中國家一樣，須應(yīng)對人口老齡化所衍生的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)問題，其中養(yǎng)老居住正是一大課題。
養(yǎng)老地產(chǎn)潛力非?？捎^
由于養(yǎng)老觀念及家庭結(jié)構(gòu)的改變，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式正面臨挑戰(zhàn)?！爸袊藗鹘y(tǒng)的家庭觀念是主張三代同堂的，但現(xiàn)在的家庭結(jié)構(gòu)日趨小型化，尤其在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，更多的成年子女并不會(huì)與父母共同居住?！敝苎噻氡硎?。
更為突出的問題是，在“421”家庭結(jié)構(gòu)下，子女即使有心，也會(huì)面對照顧不力的情形?！耙粚δ贻p夫婦需要照顧四位老人，有時(shí)可能還需要照顧更加年長的祖父母、外祖父母，家庭負(fù)擔(dān)很重。”周燕珉介紹說，“年輕夫婦同時(shí)還需要撫養(yǎng)小孩，又要在職場競爭中生存，所以子女很難較好地照護(hù)每一位老人，這是未來必須面對的客觀事實(shí)?！?/FONT>
除了傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老外，我國還有機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老等多種養(yǎng)老方式，而后兩者則有不少弊端存在。首先，數(shù)量極其有限的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)很難滿足日益龐大的老年人群體。截至2009年末，全國各類老年福利機(jī)構(gòu)的數(shù)量有38060個(gè)，床位數(shù)量共有266.2萬張，其中包括政府建設(shè)的養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)以及社會(huì)力量興建的各類養(yǎng)老住宅和養(yǎng)老設(shè)施。
此外，養(yǎng)老院等福利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍面臨床位緊缺、人手不足，為追求零事故及便于管理，難免有把老人當(dāng)病人的傾向。而以行政區(qū)劃分的社區(qū)養(yǎng)老，又往往缺乏專門為老人服務(wù)的資源，在養(yǎng)老服務(wù)方面的專業(yè)性上存在不足。
如前文所述，家庭養(yǎng)老日益困難，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)及社區(qū)養(yǎng)老又不夠?qū)I(yè)，一種新型的養(yǎng)老方式——居家養(yǎng)老應(yīng)運(yùn)而生。它與家庭養(yǎng)老的區(qū)別是：居家養(yǎng)老的提供主體是依托社區(qū)而建立的社會(huì)化的養(yǎng)老服務(wù)體系，而家庭養(yǎng)老的提供主體是家庭成員。
不過，實(shí)現(xiàn)居家養(yǎng)老需要以良好的養(yǎng)老服務(wù)以及適合老年人的居住環(huán)境為基礎(chǔ)，當(dāng)前居家養(yǎng)老還存在著許多軟件和硬件上的缺失。“社區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)滯后，住宅設(shè)計(jì)適合老年人的程度低等。這些因素對實(shí)現(xiàn)居家養(yǎng)老提出了較大的挑戰(zhàn)?！敝苎噻肴缡钦f。
考慮到龐大的養(yǎng)老需求，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的潛力是非?？捎^的，如能將“居家性”及“專業(yè)性”相結(jié)合，就能產(chǎn)生新的市場。其中，專為老年人設(shè)計(jì)、打造的老年人公寓，或?qū)I(yè)化運(yùn)營的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將是兩大發(fā)展方向。
由此，“老年地產(chǎn)”的概念橫空出世。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生前不久在接受采訪時(shí)曾就老年地產(chǎn)發(fā)表評論，“老年地產(chǎn)有很多模式，比如美國有獨(dú)立室、護(hù)理室、住宅區(qū)陪護(hù)等很多種模式，開發(fā)模式也分為出租、出售兩種，只要大家打開思路，將眼光放長遠(yuǎn)些，這個(gè)領(lǐng)域還是大有可為的?！?/FONT>
親和源模式：會(huì)員制、高端路線、售使用權(quán)
業(yè)內(nèi)人士稱，目前國內(nèi)各類養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目均面臨盈利問題，由于定位及收費(fèi)偏高，親和源不太能被大眾普遍接受
理財(cái)一周報(bào)記者 / 曹怡婷
親和源這家2005年開始建設(shè)的中國養(yǎng)老社區(qū)，在掀起養(yǎng)老地產(chǎn)熱的當(dāng)下，又再次引起業(yè)界關(guān)注。
“我們除了接待上門來咨詢的老年人及其家屬，還要迎接來自全國各地的考察團(tuán)隊(duì)?！庇H和源股份有限公司董事長奚志勇如是說。
在奚志勇的辦公室里，這位上海親和源的領(lǐng)軍人物、前南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長告訴理財(cái)一周報(bào)記者，親和源社區(qū)內(nèi)接待過的人數(shù)已超過2萬人。就在接受記者采訪之前，他剛送走來自黃山的某部門領(lǐng)導(dǎo)。
親和源作為國內(nèi)最早運(yùn)營的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目之一，已經(jīng)成為了研究范本。從園區(qū)設(shè)計(jì)、收費(fèi)模式再到運(yùn)營管理，醉心于經(jīng)營養(yǎng)老事業(yè)的他很樂于公開，“沒有秘密”。
盡管上海、北京等城市以“老年住宅”為營銷理念的項(xiàng)目并不在少數(shù)，但無論是開發(fā)商還是民營資本運(yùn)營的養(yǎng)老地產(chǎn)，離真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)還尚有一段距離。
國內(nèi)暫時(shí)還沒有已經(jīng)完全成熟的老年地產(chǎn)范本，這或許與人們傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老觀念有關(guān)。奚志勇對此坦言，比起實(shí)現(xiàn)盈利，他更希望專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能得到社會(huì)的認(rèn)可。
“這個(gè)市場需要能有一個(gè)成功的例子來推動(dòng)人們概念的改變，我希望親和源能為此做出貢獻(xiàn)?！鞭芍居抡f。
做養(yǎng)老地產(chǎn)，就是要走高端
作為養(yǎng)老地產(chǎn)，親和源走的是高端路線，這一定位早在奚志勇醞釀項(xiàng)目之初就已經(jīng)設(shè)定。
奚志勇認(rèn)為，福利性質(zhì)的老人院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)并沒有完全市場化，普遍存在低效、資源配置不足的弊端。要打開養(yǎng)老地產(chǎn)的新局面，就一定要堅(jiān)持中高端的項(xiàng)目定位，堅(jiān)持商業(yè)化運(yùn)作的模式。
“過去國內(nèi)還沒有能適應(yīng)中高端市場的老年人，部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或許硬件很好，但是軟件仍舊是跟不上的?！鞭芍居抡f道。
在他看來，“人性化的東西在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里很難看到”，“許多老人院都是以床為單位的，但國外只有在監(jiān)獄和醫(yī)院里才會(huì)以床為單位。”
經(jīng)多次考察后，奚志勇及其團(tuán)隊(duì)總結(jié)出要“追求精神層面的養(yǎng)老”，而這樣的理念隨后被融入在親和源項(xiàng)目的各種細(xì)節(jié)里。
奚志勇告訴記者，他們發(fā)現(xiàn)要讓老年人真正能有“居家養(yǎng)老”的感覺，就一定要保護(hù)好老年人的隱私，并充分給予尊重。在親和源里，每一套老年公寓無論大小，一律是獨(dú)門獨(dú)戶的，也都配備有廚房，鑰匙則掌握在老人的手中，這樣才能保證讓居住其中的老人有“家”的感覺。
此外，親和源還提供了一整套服務(wù)體系。親和源給每位老人配備了生活秘書、健康秘書、快樂秘書，他們各司其職， 負(fù)責(zé)解決老人居住期間的各種問題。
為了便于管理，許多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)并不會(huì)給老年人太多的自由活動(dòng)空間，而在親和源居住的老人，如果愿意的話，每天都可以選擇游泳、健身、繪畫等各種活動(dòng)項(xiàng)目。
“這里的老年人自發(fā)成立了18個(gè)興趣小組，他們會(huì)自己安排時(shí)間進(jìn)行各種活動(dòng)?！庇H和源研究中心主任助理徐琪倩介紹說。
事實(shí)上，親和源成立之后面臨的第一個(gè)困難就是：如何說服人們將自己的父母送來這樣的專業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)“養(yǎng)老”。對此奚志勇坦言，要挑戰(zhàn)傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念盡管不易，但他仍舊充滿了信心。
“大家都會(huì)認(rèn)為把父母送到養(yǎng)老院是不孝的，但是如果養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能提供比家里更貼心的服務(wù)，那還算是不孝嗎？”奚志勇分析道。
只出售使用權(quán)
奚志勇設(shè)計(jì)了A卡、B卡共兩種形式，購買會(huì)員卡的老年夫婦可以選擇大套（120平方米）、中套（72平方米）和小套（58平方米）這三種戶型。A卡無論選擇何種套型一律售價(jià)75萬元，但根據(jù)套型的不同需繳付2.98萬至6.98萬元不等的年費(fèi)；B卡無論選何種套型年費(fèi)一律為2.38萬元，但根據(jù)套型的不同售價(jià)分別為45萬元、55萬元和88萬元。
之所以在收費(fèi)上會(huì)有如此的差異是因?yàn)锳、B卡性質(zhì)不同，A卡在親和源是永久有效的，其有效期與房屋土地的使用年限相同；B卡的有效期至老人生命終結(jié)，但有一個(gè)15年的界限，未住滿15年多余費(fèi)用可退，居住超過15年則超過部分免費(fèi)。
然而，這樣的收費(fèi)及會(huì)員制度一經(jīng)推出就曾遭到社會(huì)輿論的質(zhì)疑。其焦點(diǎn)就在于，親和源會(huì)員卡無論有效期長短，出售的均為使用權(quán)，也就是說會(huì)員支付了幾十萬元的費(fèi)用，卻得不到所住房屋的產(chǎn)權(quán)。
奚志勇理解人們“有自己住房才安心”的想法，但他相信，時(shí)間會(huì)讓消費(fèi)者轉(zhuǎn)變觀念?！八^產(chǎn)權(quán)其實(shí)也就70年，而親和源的房子你可以一直住下去，除非土地被國家收回?！鞭芍居氯缡钦f。
而面對媒體對“沒有產(chǎn)權(quán)企業(yè)倒閉怎么辦”的擔(dān)憂，奚志勇的解釋是，一旦公司破產(chǎn)了，會(huì)由政府負(fù)責(zé)處理清算或者交給其他同類的公司繼續(xù)運(yùn)營。用他的話說，就是“換一個(gè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作，使用權(quán)還是會(huì)員的”。
萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（北京）有限公司聯(lián)席董事楊杏妮認(rèn)為，由于其定位及收費(fèi)偏高，親和源不太能被大眾普遍接受。
當(dāng)被問及收費(fèi)問題時(shí)，奚志勇表示親和源的定價(jià)是合理的，因?yàn)檫@幾年會(huì)員卡已經(jīng)增值。他告訴記者，A卡最早售價(jià)為50萬元，而現(xiàn)在則賣75萬元，由于會(huì)員卡是可以轉(zhuǎn)讓的，因此增值的部分就可以套現(xiàn)。他更舉例說道：“過去一對夫婦我們收5萬元的年費(fèi)，這樣三年下來共花去15萬元，而這段時(shí)間里會(huì)員卡已經(jīng)增值了25萬元，如果轉(zhuǎn)讓的話等于免費(fèi)住了三年，還獲益10萬元。”
盈利重點(diǎn)是服務(wù)，不是地產(chǎn)
“目前國內(nèi)的各類養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目均面臨盈利問題，其中絕大部分是虧損或者是微利經(jīng)營的?！睏钚幽荼硎?。
之所以會(huì)有如此現(xiàn)狀與養(yǎng)老地產(chǎn)的特殊性質(zhì)有關(guān)。由于養(yǎng)老地產(chǎn)與一般住宅產(chǎn)品不同，它要求將地產(chǎn)產(chǎn)品與老年人所享受的社會(huì)福利相結(jié)合，這就決定了此類項(xiàng)目租售方式將比普通住宅更為復(fù)雜。
“一般房地產(chǎn)項(xiàng)目是通過產(chǎn)品銷售來獲取利潤的，資金回收較快，而養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式則不同，”楊杏妮說，“養(yǎng)老住宅不是蓋完就完事的，它后續(xù)經(jīng)營的周期很長，盈利點(diǎn)除產(chǎn)品銷售外，更多的在于物業(yè)服務(wù)。”
奚志勇向記者介紹說，因?yàn)橛H和源并不出售產(chǎn)權(quán)，所以不斷上漲的會(huì)員卡費(fèi)與其建房成本之間是有很大差額空間的。他曾計(jì)算過，盡管第一批會(huì)員卡售價(jià)僅50萬元，低于周邊房價(jià)約30%，但只要能吸納到會(huì)員，投入成本很快就可以回收。
徐琪倩表示，親和源三期共可容納1600人，而目前園內(nèi)已有600多位老人入住。
管理費(fèi)用也是收益的一大部分。親和源方面對外也曾坦誠表示，其盈利的重點(diǎn)是服務(wù)，而不是地產(chǎn)。此外，親和源社區(qū)內(nèi)的健康會(huì)所、配餐中心等配套設(shè)施是另外收費(fèi)的，其運(yùn)營則由第三方負(fù)責(zé)。
未來，親和源還計(jì)劃推出老年旅游等業(yè)務(wù)來增加營收。
親和源模式將推至全國
2010年12月25日，1億元風(fēng)投注資親和源項(xiàng)目，這對奚志勇而言是莫大的肯定。資本注入后，親和源即將啟動(dòng)一輪新的擴(kuò)張計(jì)劃，將在全國實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營。
目前，親和源在遼寧、黃山、海南的養(yǎng)老項(xiàng)目已經(jīng)確定?！暗囟寄煤昧?，上海以外的項(xiàng)目基本運(yùn)營模式是相同的，但定位會(huì)更高端一些?！鞭芍居抡f。
奚志勇及其團(tuán)隊(duì)在五年的耕耘后終于獲得了收獲，親和源模式開始被人們接受，園區(qū)也連續(xù)接待了大量慕名前來的考察團(tuán)隊(duì)。
2010年底，親和源與萬科簽訂了戰(zhàn)略聯(lián)盟合作協(xié)議，正式成為萬科“幸福匯”項(xiàng)目的管理服務(wù)提供商。能向外界輸出親和源的管理模式，奚志勇說他很欣慰。
未來五年對親和源而言是發(fā)展壯大的最好契機(jī)。由于實(shí)行計(jì)劃生育政策，中國的第一批獨(dú)生子女的父母已逐漸需要養(yǎng)老服務(wù)，而這批人群的消費(fèi)水平也相對較高?！霸龠^5年，這批人的父母就到了70歲，養(yǎng)老需求將凸顯出來，這是非常大的商機(jī)。”奚志勇曾對外如是說。
養(yǎng)老地產(chǎn)非純粹房地產(chǎn),需長線投資
發(fā)展困境：我國養(yǎng)老規(guī)劃的法律體系尚不健全，政府扶持政策尚不明確
理財(cái)一周報(bào)記者/李謙
針對養(yǎng)老地產(chǎn)，地產(chǎn)基金、開發(fā)商、地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)有什么看法？3月29日，理財(cái)一周報(bào)記者分別采訪了盛世太平投資咨詢有限公司董事總經(jīng)理陳立民、致盛集團(tuán)董事長張潤斌、戴德梁行。
國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)為開發(fā)商帶來巨大商機(jī)
理財(cái)一周報(bào)：有投資養(yǎng)老地產(chǎn)的意愿嗎？
陳立民：沒有。養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)，需要長線投資，聚攏大資本、多產(chǎn)業(yè)，形成核心競爭力，并非純粹的房地產(chǎn)。由于資本被長期占用，故養(yǎng)老地產(chǎn)比較適合由資金成本低的保險(xiǎn)公司投資。盛世太平專門從事商業(yè)地產(chǎn)，不打算分散資源，所以沒有參與養(yǎng)老地產(chǎn)的計(jì)劃。
張潤斌：有，但選擇何時(shí)、何種身份進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)還是我們目前需要研究的問題。
養(yǎng)老地產(chǎn)是結(jié)合養(yǎng)老這一社會(huì)主題和地產(chǎn)的商業(yè)概念所形成的一種概念。我國的老年人口日益增加，而他們對生活質(zhì)量的態(tài)度和傳統(tǒng)家庭觀念也正不斷演變。一方面，更多老人的教育程度已獲大大提升，也累積了一定財(cái)富。這些因素皆創(chuàng)造出了有利的市場條件，造就了市場對中高端的老人住房的需求。另一方面，由于缺乏政策支持、專業(yè)管理知識和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及鼓勵(lì)投資者和開發(fā)商進(jìn)入市場的誘因，我國高級養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)起步相對較遲。
理財(cái)一周報(bào)：您覺得養(yǎng)老地產(chǎn)在國內(nèi)有發(fā)展機(jī)會(huì)嗎？
陳立民：有。
張潤斌：有。老年住宅上世紀(jì)70年代初創(chuàng)于北歐，目前在發(fā)達(dá)國家已盛行，如美國、加拿大、瑞典、荷蘭、日本都有不少規(guī)模各異的老年住宅。從國外的情況分析，老年人住宅可以看作是一些社會(huì)老齡化的先進(jìn)的國家在某種特定狀況下的老年人的居住形態(tài)?，F(xiàn)在，我國也已進(jìn)入“老齡人口大國”之列。
另外，如今老年人的收入和儲(chǔ)蓄已有顯著增加。根據(jù)中國老齡科學(xué)研究中心調(diào)查，當(dāng)前城市老年人中的42.8%擁有儲(chǔ)蓄存款，老年人對待晚年生活的觀念和態(tài)度在社會(huì)老齡化的發(fā)展中逐步改變，更多具有較高學(xué)歷和收入的老年人更傾向選擇與成年子女分開居住。而目前市場上的老人中心提供的環(huán)境和服務(wù)無法滿足他們的需求。因此，市場需要為他們提供更高端的產(chǎn)品、規(guī)格更高的住房以及更高端和個(gè)性化的護(hù)理服務(wù)，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的市場需求十分強(qiáng)勁，市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?/FONT>
戴德梁行：養(yǎng)老地產(chǎn)具有多方面的優(yōu)勢，如投資回報(bào)期短、收入來源可靠、審批程序短、稅務(wù)優(yōu)惠或政府補(bǔ)貼、市場穩(wěn)定、商業(yè)周期獨(dú)立等等，這為開發(fā)商帶來巨大的商機(jī)。
其中，刺激開發(fā)商投資養(yǎng)老地產(chǎn)的一個(gè)重要因素就是政府審批程序短。例如在澳大利亞，老年住宅項(xiàng)目的審批過程大約需要幾個(gè)月，而一般住宅項(xiàng)目則需時(shí)幾年。在開發(fā)商爭相競奪重要地塊而政府又依靠土地銷售收入的中國，這種住宅項(xiàng)目的審批機(jī)關(guān)自身也必須擁有高價(jià)值的資產(chǎn)。
政府有無政策扶持受關(guān)注
理財(cái)一周報(bào)：如果著手做養(yǎng)老地產(chǎn)，您最擔(dān)心什么？
陳立民：養(yǎng)老地產(chǎn)不是純粹的房地產(chǎn)，更像酒店，是一門生意，涉及房地產(chǎn)以外眾多產(chǎn)業(yè)，如家庭護(hù)理、醫(yī)療、體育、康樂、零售、餐飲等。況且，服務(wù)對象是老人，責(zé)任重大，凡事都得格外留神。成功的關(guān)鍵要素是將這些外延產(chǎn)業(yè)內(nèi)化為核心競爭力，過程比較艱巨，需要鎖定目標(biāo)長期作戰(zhàn)，不適合投機(jī)者。目前，國內(nèi)投機(jī)者多，長線投資者少，而保險(xiǎn)業(yè)準(zhǔn)入的相關(guān)法規(guī)還未成熟，因而難免會(huì)出現(xiàn)發(fā)展期的陣痛。
張潤斌：養(yǎng)老地產(chǎn)具有特殊要求，首先養(yǎng)老地產(chǎn)適宜選擇在空氣新鮮、交通方便、環(huán)境優(yōu)美的地方；二是老年地產(chǎn)要按照老年人的特點(diǎn)和“老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范”建設(shè)，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求；三是老年地產(chǎn)的道路要采用無障礙設(shè)計(jì)，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。此外，老年地產(chǎn)要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育設(shè)施等。對于開發(fā)商來說，開發(fā)老年地產(chǎn)顯然要比商品房住宅復(fù)雜得多，成本也將相應(yīng)增加。同時(shí)，房價(jià)也是一個(gè)至關(guān)重要的問題，一方面成本增加將直接抬高房價(jià)，如果房價(jià)過高，消費(fèi)者將無法承受，在經(jīng)過開發(fā)、平價(jià)或低價(jià)銷售、專業(yè)服務(wù)營運(yùn)之后，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目長期經(jīng)營收益仍難保障。
理財(cái)一周報(bào)：就養(yǎng)老地產(chǎn)而言，您最想知道和了解什么？
陳立民：政府有什么扶持政策，有什么限制措施，有什么準(zhǔn)入門檻，保險(xiǎn)公司可參與的程度有多深，能不能參與開發(fā)。
張潤斌：養(yǎng)老是一個(gè)社會(huì)問題，國家和地方政府以及社會(huì)都應(yīng)關(guān)注和支持，從市場需求、安全管理而言，養(yǎng)老地產(chǎn)要從公益性向市場化轉(zhuǎn)變。養(yǎng)老地產(chǎn)在我國發(fā)展較晚，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)無論是在政策支持還是經(jīng)營上都處于摸索階段，所以，國家會(huì)出臺哪些扶持或優(yōu)惠政策鼓勵(lì)民營企業(yè)和投資者參與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是目前企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)前尤為關(guān)心的問題。
調(diào)查顯示，高端養(yǎng)老需求在提升
理財(cái)一周報(bào)：養(yǎng)老地產(chǎn)有沒有成熟的模式？
戴德梁行：在西方國家，老年住宅市場的模式較為成熟。在發(fā)達(dá)國家，老年住宅產(chǎn)品一般包括活躍長者住房、低度護(hù)理型住房和高度護(hù)理型住房，其護(hù)理級別依次提升?；钴S長者住房約有70%由私人開發(fā)商提供，其余大多數(shù)由宗教組織提供。至于高度護(hù)理型的住房，情況正好相反，分別約36%和27%的住房由私人開發(fā)商和宗教組織提供，其余的住房則由政府直接提供或由政府資助的非營利組織所提供。一般而言，開發(fā)商和投資者的收入模式包括一系列的收入來源，例如進(jìn)入債券、食宿費(fèi)、退出費(fèi)和政府補(bǔ)貼等。
理財(cái)一周報(bào)：國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)在是怎樣的？
戴德梁行：過去幾年，政府對國內(nèi)住宅市場頒布了一系列的限制政策，但是對于老年住宅項(xiàng)目卻存在例外。比如，盡管國內(nèi)保險(xiǎn)企業(yè)被禁止參與大眾住宅市場開發(fā)，但為減少國內(nèi)保險(xiǎn)企業(yè)投資房地產(chǎn)的限制，政府允許國內(nèi)保險(xiǎn)企業(yè)投資老年住宅。
隨著我國步入老齡社會(huì)，老年人對待晚年生活的觀念和態(tài)度在老齡化的發(fā)展中逐步發(fā)生變化，更多老年人開始建立自立、自理、自信的生活態(tài)度，希望在老年時(shí)光里激發(fā)第二個(gè)青春期。戴德梁行在福建省所做的問卷調(diào)查結(jié)果顯示，中高收入的老人希望與子女同住的只占很少的比例。在北京、上海、廣州和深圳等一線城市，很多受訪的高收入長者更認(rèn)為，市場上的老人中心提供的環(huán)境和服務(wù)無法滿足他們的需求。
隨著社會(huì)日益嚴(yán)重的人口老齡化與居民收入增長，老年住宅已成為有利可圖的地產(chǎn)行業(yè)，但目前尚未得到充分發(fā)展。與其他“政府支持性行業(yè)”一樣，市場需要穩(wěn)定的政策支持、完善的監(jiān)管框架和執(zhí)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。然而，目前所有這些條件都是缺乏的。其結(jié)果是市場上出現(xiàn)了一些所謂的高級住宅項(xiàng)目，而實(shí)際上只是使用老年住宅作為營銷噱頭的普通住房。
想要快速周轉(zhuǎn)的開發(fā)商不適合參與
理財(cái)一周報(bào)：發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的困境是什么？
戴德梁行：鑒于政府特別是省級和地方政府在推動(dòng)老年住宅市場發(fā)展中扮演著重要的角色，包括土地規(guī)劃和分配、建立規(guī)管架構(gòu)、設(shè)立監(jiān)管機(jī)構(gòu)以嚴(yán)格執(zhí)行和監(jiān)管市場運(yùn)作，以確保老人的實(shí)際需要能夠照顧得到。要達(dá)到以上目的，中央和地方政府須先建立一套全面的規(guī)劃方面的法規(guī)?？墒?，我國目前仍然缺乏這樣一套法律框架，對政府當(dāng)局來說，任務(wù)艱巨。
理財(cái)一周報(bào)：能給想投資養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商一些建議嗎？
戴德梁行：對于想投資養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商，要意識到一點(diǎn)，即雖然養(yǎng)老住宅的開發(fā)投資獲得政府政策支持的可能性較大，并且能比包括酒店式公寓的其他類住宅開發(fā)創(chuàng)造更高的投資回報(bào)，但是其凈資產(chǎn)增值在長期階段內(nèi)是均勻穩(wěn)定的。想要尋求快速銷售周轉(zhuǎn)的開發(fā)商并不適合投資該類地產(chǎn)。
美國養(yǎng)老：自理護(hù)理結(jié)合，老人青年混居
文/大衛(wèi)·班塔（ David Banta ）
珍妮佛·特蕾扎（ Jennifer Trezza ）
董李君
美國建筑公司為老年住宅市場提供了內(nèi)部視角。
總部設(shè)在美國華盛頓特區(qū)的WDG建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所是一家擁有70多年經(jīng)驗(yàn)的公司。公司參與設(shè)計(jì)了多項(xiàng)活力老人住宅、協(xié)助型老年住宅和患老年癡呆癥關(guān)懷住房等系列項(xiàng)目。這些項(xiàng)目的范圍從整修現(xiàn)有樓宇到設(shè)計(jì)聚焦跨代居民的大型社區(qū)。在這一特定市場取得成功的關(guān)鍵在于分析老年住宅市場的發(fā)展趨勢、了解居民的需求、集中關(guān)注護(hù)理的實(shí)施以及領(lǐng)悟各種商業(yè)模式帶來的利益與風(fēng)險(xiǎn)。
美國養(yǎng)老五大模式
美國老年住宅市場行業(yè)自從2008年經(jīng)濟(jì)衰退以來正在慢慢復(fù)蘇。盡管美國人口不斷老化，但要看到這個(gè)市場的全面復(fù)蘇還需要一些時(shí)間。但是相對于其他住宅和商業(yè)市場，現(xiàn)有的退休社區(qū)的入住率卻一直保持在較高的水準(zhǔn)，只是新產(chǎn)品的推出受到了限制。
由美國老年住宅協(xié)會(huì)（ASHA）提供的當(dāng)前各類社區(qū)2010年的入住率顯示，自理型為87.9%，自理型與協(xié)助型達(dá)到91%，協(xié)助型為90.6%?；祭夏臧V呆癥的護(hù)理協(xié)助型稍微高一些，為90.8%，持續(xù)照料退休社區(qū)（CCCRs）則為89.9％。這些數(shù)據(jù)表明提供全方位護(hù)理的社區(qū)保持較高的出租率。目前的趨勢表明，老年人選擇住房的基礎(chǔ)取決于需求而非生活方式。這種趨勢可能繼續(xù)受未來股市和房地產(chǎn)市場的左右。
提供老年人護(hù)理的退休社區(qū)或設(shè)施建立在會(huì)員費(fèi)模式或市場利率租賃模式的基礎(chǔ)上。90%持續(xù)護(hù)理的退休社區(qū)，包括營利和非營利團(tuán)體，都采用會(huì)員費(fèi)模式。自理型社區(qū)，無論是協(xié)助型、獨(dú)立的協(xié)助型，還是患老年癡呆癥的護(hù)理協(xié)助型，通常歸入市場利率租賃模式中。
會(huì)員模式有三種不同的合同類型：A型全面護(hù)理合同、B型修改合同和C型收費(fèi)服務(wù)合同。在A型合同中，居民提前支付月租費(fèi)以獲得一個(gè)有著額外服務(wù)和設(shè)施的獨(dú)立居住單元的終身入住權(quán)。那些在本合同下需要協(xié)助或護(hù)士護(hù)理的可轉(zhuǎn)移到相應(yīng)的護(hù)理水準(zhǔn)，并繼續(xù)支付與自理型相關(guān)的費(fèi)用。月租費(fèi)是三個(gè)合同類型都要繳納的提供給居民基本服務(wù)、膳食津貼和家政服務(wù)。
B型修改合同要求居民支付一筆起初的搬入費(fèi)以及和A型合同一樣的月租費(fèi)，除了月租費(fèi)要被修改以反映具體所需護(hù)理的相應(yīng)變動(dòng)外。寫進(jìn)合同的是分配給這些修改后的費(fèi)用在它們增加之前的時(shí)間范圍，以反映長期的覆蓋面。C型服務(wù)合同的費(fèi)用也包括一個(gè)預(yù)先支付的會(huì)員費(fèi)、基本服務(wù)月租費(fèi)及建立在當(dāng)前市場價(jià)格上的協(xié)助及專業(yè)護(hù)理的每日津貼。
該合同給予他們優(yōu)先準(zhǔn)入使用護(hù)理設(shè)施權(quán)利，但他們要為服務(wù)付費(fèi)。目前，61%持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)傾向于使用C型收費(fèi)的服務(wù)合同。此外，持續(xù)照料退休社區(qū)使用此合同的往往是較新的社區(qū)。
會(huì)員費(fèi)模型依賴于當(dāng)前和未來的居民支付費(fèi)用以獲得生活在自己選擇的單元并獲得社區(qū)護(hù)理部分的福利。會(huì)員費(fèi)是由市場主導(dǎo)的，取決于房屋的價(jià)值和目標(biāo)市場的收入。業(yè)主使用會(huì)員費(fèi)來資助房產(chǎn)和償還建設(shè)債務(wù)。一部分比例的會(huì)員費(fèi)在居民逝世時(shí)會(huì)返還給居民的受益者。月租服務(wù)費(fèi)用于支付諸如打掃衛(wèi)生、膳食和日常維護(hù)服務(wù)。
在市場利率或租賃的社區(qū)，無論是持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)還是自理型或無協(xié)助型，居民不支付會(huì)員費(fèi)。他們可以交一定的押金和社區(qū)費(fèi)，金額最多為給定的某個(gè)月的房租，或者只支付和提供具體服務(wù)的會(huì)員費(fèi)模式下的合同類似的月租費(fèi)。同樣，如果居民需要更高一級的護(hù)理，他們將相應(yīng)地對這些服務(wù)支付費(fèi)用。因此，在任何人入住進(jìn)來之前，自理型的居民會(huì)得到優(yōu)先考慮。
護(hù)理模式的新趨勢
我們所觀察到的趨勢表明，計(jì)劃提供某種程度護(hù)理的市場利率自理型社區(qū)，無論是協(xié)助型還是患老年癡呆癥的護(hù)理型，將分期建設(shè)項(xiàng)目。
一些是護(hù)理部分，協(xié)助型和患老年癡呆癥的護(hù)理。這是建立在老人將來是否遇到事故或變得虛弱，而不是老人想改變生活方式的基礎(chǔ)上。一旦穩(wěn)定下來，社區(qū)將增加自理型居民及他們相應(yīng)的共同區(qū)域。
其他的發(fā)展趨勢還包括一些更小的社區(qū)，從180至200個(gè)所有類型的自理型單元到患老年癡呆癥的護(hù)理，以及首先建造發(fā)展護(hù)理部分。如持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)這樣的較大的社區(qū)正在與更多更小的階段項(xiàng)目一起發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)總建筑目標(biāo)。
隨著嬰兒潮一代年齡的增加，另外一個(gè)可能延續(xù)發(fā)展的趨勢是，把老年社區(qū)納入綜合用途項(xiàng)目中。
一個(gè)例子是叫作“大學(xué)里的美林花園”。這是一個(gè)在西雅圖的綜合用途社區(qū)，把老年住宅、普通出租公寓和商業(yè)相結(jié)合，吸引了大量年輕專業(yè)人士和華盛頓大學(xué)附近的學(xué)生入住。美林花園在經(jīng)濟(jì)衰退中上市，卻已達(dá)到了95％的居民入住率，其商業(yè)零售空間出租率接近100％。
遷移到更為城市化的環(huán)境將會(huì)增加重新定義退休社區(qū)的幾率。城市模式預(yù)示著在可用空間投入使用上的漲幅。在過去10－15年，有一種趨勢就是，老年住宅的單元越建越大；從平均規(guī)模1000平方英尺增長到1300平方英尺?，F(xiàn)在對單元在規(guī)模上減少有所重視，同時(shí)配備更好的設(shè)計(jì)以提高效率，特別是廚房和浴室的效率。單元減小有幾個(gè)好處，一個(gè)是更小的單位能降低建設(shè)成本。另一個(gè)是在總造價(jià)不變的情況下，可建設(shè)更多的單元，取得更高的銷售利潤。
另一個(gè)趨勢是可用于多種功能或用途的空間創(chuàng)造。這將節(jié)省建設(shè)成本，特別是非創(chuàng)收平方英尺。一個(gè)可能的例子是將提供無線網(wǎng)絡(luò)的咖啡館與圖書館或商務(wù)中心組合。另一個(gè)可能是一個(gè)共享起居空間的酒吧酒廊組合。這些趨勢的優(yōu)點(diǎn)是顯而易見的。與提供新風(fēng)格的功能和服務(wù)有關(guān)的一個(gè)好處是可以吸引新的一代。這改變了與老年生活相關(guān)的氛圍和風(fēng)格。
此外，社區(qū)將為老人提供社區(qū)以外的活動(dòng)和餐飲選擇，獲得多個(gè)餐飲、文化活動(dòng)和其他服務(wù)的選擇。位于靠近市區(qū)的高成本土地價(jià)格將增加高層老年社區(qū)的數(shù)量。這些類型的發(fā)展，無論是建在大規(guī)模運(yùn)輸系統(tǒng)上或附近，由于它們可通往城市其他地區(qū)而具有吸引力。這對居民、游客及未來的工作人員有好處。
老年住宅的建設(shè)核心是提供護(hù)理，不論是協(xié)助型、患老年癡呆癥或?qū)I(yè)護(hù)理。它的建設(shè)經(jīng)歷了一個(gè)從醫(yī)療保健或醫(yī)院模式到居民護(hù)理模式的轉(zhuǎn)變。醫(yī)院模式通常為一條長走廊，兩側(cè)都有單元，在兩個(gè)或多個(gè)樓翼處有一個(gè)集中護(hù)理站，只提供包括必要的餐飲、活動(dòng)（通常是多功能）、電視或客廳在內(nèi)的很少的輔助設(shè)施。這種模式重點(diǎn)是完成任務(wù)和照顧老人的日常起居。
居民護(hù)理模式被設(shè)計(jì)用來提供更全面的服務(wù)。居住結(jié)構(gòu)是圍繞居民和護(hù)理提供者之間的關(guān)系來開發(fā)的。居民選擇他們的日程安排，每天有工作人員與他們一起工作。有一個(gè)具體的護(hù)理者與居民一起工作有助于建立互相信任的關(guān)系，這和家庭成員一樣重要。
這個(gè)以居民為中心的護(hù)理模式，導(dǎo)致了專業(yè)護(hù)理和患老年癡呆癥的老人社區(qū)實(shí)物場地的變化，并開始影響協(xié)助型社區(qū)。溫室建筑項(xiàng)目是一個(gè)新的模型結(jié)構(gòu)，以提供建立在以居民為中心護(hù)理基礎(chǔ)上的專業(yè)護(hù)理和患老年癡呆癥的護(hù)理。居民被鼓勵(lì)做更多的日?；顒?dòng)。舉個(gè)例子，這可能包括做飯或洗衣。
其目的是提供六至十位居民、每個(gè)居民一個(gè)私人房間的小型社區(qū)。私人房間環(huán)繞著一個(gè)中央共享空間，其中包括一個(gè)客廳和可以一起做飯的住宅風(fēng)格廚房。還有供洗浴的服務(wù)區(qū)及其他必要的功能區(qū)來提供強(qiáng)制性護(hù)理。
一些較新的模式將較大的房間分隔成獨(dú)立的、類似私人住宅中的空間，這方面的一個(gè)例子是在短走廊盡頭的一間臥室。除了用在專業(yè)護(hù)理和老年癡呆癥的護(hù)理上，這種設(shè)計(jì)方法也被應(yīng)用到更大的協(xié)助型設(shè)施上。
正在中國規(guī)劃設(shè)計(jì)大型老年社區(qū)
隨著人口老齡化在中國的增加，重要的是要了解這些模型如何修改完善以適應(yīng)中國的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、居民需要，對各層次護(hù)理的需求以及使用何種方法來實(shí)施這些服務(wù)。
確定哪些商業(yè)模式最適合中國市場，從美國老年住宅項(xiàng)目中吸取教訓(xùn)是有幫助的。其中一些包括，建設(shè)類似于普通居民區(qū)的老年住宅，而不是類似醫(yī)院；盡量選擇靠近城市或交通便利的地方；實(shí)施分期建設(shè)計(jì)劃；增加對本地居民期望的關(guān)注；選擇合適的項(xiàng)目商業(yè)模式——建造-擁有-管理，還是建造-銷售。
美國WDG建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所目前正在中國規(guī)劃設(shè)計(jì)一個(gè)大型老年社區(qū)項(xiàng)目。我們正將我們的知識和美國老年住宅設(shè)計(jì)方面的專業(yè)技能應(yīng)用其中。我們堅(jiān)定地認(rèn)為，所有老年住宅的居民都應(yīng)該能從設(shè)計(jì)中得到實(shí)惠。老人老化的過程很敏感，值得整個(gè)社會(huì)的高度關(guān)注，為他們提供一個(gè)能讓他們安度晚年的設(shè)施是我們應(yīng)該做的。
