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日期：2010-11-12 來(lái)源：人民論壇
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據(jù)中國(guó)之聲《新聞縱橫》報(bào)道，進(jìn)入11月的長(zhǎng)春市農(nóng)安縣，天很冷，沿著一條有些坑洼的水泥路一直走，在一大片鹽堿地里，遠(yuǎn)遠(yuǎn)看到紅旗飄揚(yáng)，那里就是著名的私人慈善農(nóng)場(chǎng)。10年來(lái)，有200多孤寡老人在這里安享晚年。
我國(guó)從1999年進(jìn)入老齡社會(huì)，現(xiàn)在是世界上老年人口最多的國(guó)家，如何解決孤寡老人、空巢老人的養(yǎng)老問(wèn)題，任務(wù)艱巨并且已經(jīng)刻不容緩。在日前召開(kāi)的全國(guó)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)推進(jìn)會(huì)上，民政部副部長(zhǎng)竇玉沛指出：“以房養(yǎng)老”將納入下一階段工作的引導(dǎo)方向。
何謂“以房養(yǎng)老”?專(zhuān)業(yè)人士指出，投保人將房屋產(chǎn)權(quán)作抵押，按月從保險(xiǎn)公司領(lǐng)取現(xiàn)金直到身故，相當(dāng)于保險(xiǎn)公司通過(guò)分期付款(按月支付)的形式，收買(mǎi)投保人的房屋產(chǎn)權(quán)，類(lèi)似于把住房抵押貸款反過(guò)來(lái)做，因此也稱作“反向住房抵押貸款”，簡(jiǎn)稱“倒按揭”。
中國(guó)人世代沿襲著“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念，似乎老年人的養(yǎng)老問(wèn)題只有寄托在兒女的身上，否則必將孤苦面對(duì)余生。那么年輕時(shí)人養(yǎng)房，老年以后房養(yǎng)人的“以房養(yǎng)老”模式是否可行?
何為以房養(yǎng)老？
“以房養(yǎng)老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。
表現(xiàn)形式
(1)子女養(yǎng)老，房產(chǎn)由子女繼承;
(2)撫養(yǎng)人養(yǎng)老，房產(chǎn)由撫養(yǎng)人繼承;
(3)租出大房再租入小房，用房租差價(jià)款養(yǎng)老;
(4)將房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款養(yǎng)老;
(5)售出大房，換購(gòu)小房，用差價(jià)款養(yǎng)老;
(6)將住房出售，再租回原住房，用該筆款項(xiàng)交納房租和養(yǎng)老;
(7)將房屋抵押給有資質(zhì)的銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，每個(gè)月從該機(jī)構(gòu)取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，去世后則用該住房歸還貸款。
第一種形式屬于家庭養(yǎng)老，取決于子女的孝心和孝行;中間的幾種形式屬于自助性養(yǎng)老，有較高的交易成本和不確定性(自己售房和出租房等均有較大的交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也有較大不確定性);最后一種形式為社會(huì)機(jī)構(gòu)承攬的反向抵押貸款養(yǎng)老，屬于社會(huì)機(jī)構(gòu)提供的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)，可以為適合以房養(yǎng)老的人群提供更為便捷的服務(wù)。
具備條件
(1)自有住房并擁有完全產(chǎn)權(quán)。養(yǎng)老家庭必須對(duì)其居住的房屋擁有完全的產(chǎn)權(quán)，才有權(quán)也才有可能對(duì)該房屋做出售、出租或轉(zhuǎn)讓的處置。
(2)獨(dú)立住房。在以房養(yǎng)老模式中，只有老年父母與子女分開(kāi)居住，該模式才有可能得以運(yùn)作，否則，老人亡故后，子女便無(wú)處可居。
(3)經(jīng)濟(jì)狀況適中。當(dāng)老年人的經(jīng)濟(jì)物質(zhì)基礎(chǔ)甚為雄厚時(shí)，就不會(huì)也不必考慮用房產(chǎn)養(yǎng)老;而老人的經(jīng)濟(jì)物質(zhì)條件較差，或者沒(méi)有自己獨(dú)立的房屋，或者房屋的價(jià)值過(guò)低，也很難指望將其作為自己養(yǎng)老的資本。
(4)地處城市或城郊。老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向榮、經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的城市或城郊，住房的價(jià)值很高，且在不斷增值之中，住房的變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓也較為容易，適合房屋反向抵押貸款養(yǎng)老。但如果住房地處農(nóng)村，或經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，增值幅度不大的不發(fā)達(dá)地區(qū)，因價(jià)值低、不易變現(xiàn)等，將很難適用這一模式。需要強(qiáng)調(diào)的是，房屋反向抵押貸款養(yǎng)老方式尤其適合有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房的、沒(méi)有直接繼承人的、中低收入水平的城市老人。
面臨問(wèn)題
觀念障礙
但存方寸地 留于子孫耕
中國(guó)人的傳統(tǒng)是“但存方寸地，留于子孫耕”。老人將自己的房產(chǎn)抵押出去而無(wú)法留給子女，這樣的現(xiàn)實(shí)，國(guó)人恐怕一下子難以接受。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)還不怎么發(fā)達(dá)、貧富差距還比較大的情況下，許多老百姓辛苦一輩子也難以攢下一套房子，到老了，卻又不得不將房子抵押給銀行，以貸款養(yǎng)老，這怎么都讓人感覺(jué)銀行似乎在“搶錢(qián)”。有評(píng)論者指出，“以房養(yǎng)老”折射出的是中低收入群體深深的無(wú)奈。
法治環(huán)境
評(píng)估不規(guī)范 公正難保證
“以房養(yǎng)老”需要透明、公正的法治環(huán)境。“以房養(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì)保障、保險(xiǎn)以及相關(guān)政府部門(mén)，對(duì)這些領(lǐng)域的運(yùn)作質(zhì)量要求相當(dāng)高。如何保證這些行業(yè)、部門(mén)公平、公正地經(jīng)營(yíng)、管理和執(zhí)法，在當(dāng)前法治不健全的條件下是個(gè)極大的挑戰(zhàn)。就拿房地產(chǎn)評(píng)估來(lái)說(shuō)，由于起步較晚，中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)還極不規(guī)范，不但整體素質(zhì)偏低，而且市場(chǎng)存在惡性競(jìng)爭(zhēng)，有爭(zhēng)議的評(píng)估結(jié)果，尤其對(duì)于弱勢(shì)群體來(lái)說(shuō)，更難以得到及時(shí)、公正、合理的處理。
產(chǎn)權(quán)問(wèn)題
70年是大限 之后怎么辦
有網(wǎng)友指出，在中國(guó)買(mǎi)房子，不像在美國(guó)，買(mǎi)過(guò)來(lái)的房子就是私有財(cái)產(chǎn)，永遠(yuǎn)都神圣不可侵犯了?；谀壳暗牡貦?quán)制度，我們對(duì)住宅的使用權(quán)只有70年。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)的續(xù)期必須重新批準(zhǔn)，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權(quán)及其附著的建筑物，都將被政府無(wú)償收回。也就是說(shuō)，我們無(wú)法“買(mǎi)斷”任何一間房屋。在這種情況下，怎么去大面積地推廣住房反抵押貸款?
購(gòu)買(mǎi)力問(wèn)題
房?jī)r(jià)飛漲 百姓難承受
以房養(yǎng)老的前提是大家手里有房子，可近年來(lái)房?jī)r(jià)非理性的上漲已經(jīng)大大超出了百姓的承受能力，目前，中國(guó)城鎮(zhèn)的人均年收入也不過(guò)是萬(wàn)把塊錢(qián)，在城里買(mǎi)套能住的房子最少也要四五十萬(wàn)(郊區(qū)便宜點(diǎn)但還得配車(chē)，更不現(xiàn)實(shí))，如果現(xiàn)在人到中年，即使不吃不喝到60歲也還不上貸款，60歲之后人養(yǎng)房都成問(wèn)題，別說(shuō)房養(yǎng)人了。
四大誤區(qū)
誤讀一：“倒按揭”是養(yǎng)老金全部來(lái)源
中國(guó)人民大學(xué)老年學(xué)研究所杜鵬所長(zhǎng)認(rèn)為，現(xiàn)在已步入老年的人，大部分并沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)商品房，而多是單位分房，真正有條件以房養(yǎng)老的人，是現(xiàn)在四五十歲、購(gòu)有商品房的中年人。其次從北京、上海、南京、重慶等城市的實(shí)踐來(lái)看，大部分“倒按揭”都要求房屋在60平方米以上，老人年齡在60歲以上，這兩個(gè)條件其實(shí)已經(jīng)將適用這種養(yǎng)老模式的老人限制在一個(gè)相對(duì)數(shù)量并不大的圈子里。事實(shí)上，對(duì)于這個(gè)范圍內(nèi)的老人來(lái)說(shuō)，“倒按揭”補(bǔ)償?shù)馁Y金并不是養(yǎng)老金的最主要來(lái)源。房屋提供的倒按揭資金只是他們養(yǎng)老金的補(bǔ)償，不是支柱。
誤讀二：“倒按揭”能免除贍養(yǎng)義務(wù)
中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)總裁孟曉蘇認(rèn)為，以房養(yǎng)老模式解決的只是誰(shuí)給付養(yǎng)老金的問(wèn)題，而不是誰(shuí)來(lái)照顧老人的問(wèn)題。老人在哪里養(yǎng)老，如何度過(guò)晚年時(shí)光，誰(shuí)來(lái)照顧他們的起居，誰(shuí)為他們排遣孤獨(dú)，這些困擾著中國(guó)老齡化社會(huì)的核心問(wèn)題并不能因?yàn)椤暗拱唇摇倍玫酵咨平鉀Q?！暗拱唇摇敝炼嗄苎a(bǔ)償養(yǎng)老金，卻無(wú)法免除兒女的贍養(yǎng)義務(wù)。
一些社會(huì)學(xué)專(zhuān)家曾評(píng)價(jià)，對(duì)“以房養(yǎng)老”模式過(guò)度抬高的隱患之一就是，將養(yǎng)老的概念等同于給付養(yǎng)老金，以為讓老人生活、醫(yī)療的費(fèi)用有著落就解決了養(yǎng)老問(wèn)題。這無(wú)疑夸大了贍養(yǎng)義務(wù)中經(jīng)濟(jì)扶助的成分，而忽視了兒女在贍養(yǎng)義務(wù)中還應(yīng)履行的照顧義務(wù)。
誤讀三：“以房養(yǎng)老”改變“養(yǎng)兒防老”
中國(guó)人民大學(xué)老年學(xué)研究所杜鵬所長(zhǎng)表示，中國(guó)老人通常的做法是將房產(chǎn)傳給子女。這種做法緣于一種家庭功能的觀念，幾千年流傳下來(lái)的觀念不可能輕易被一種新型的養(yǎng)老模式顛覆。
“以房養(yǎng)老”本是個(gè)舶來(lái)品，從它在西方國(guó)家、新加坡到我國(guó)的變身過(guò)程中就可以看到，中國(guó)固有的家庭功能觀念發(fā)揮了強(qiáng)大作用。在美國(guó)，“以房養(yǎng)老”有這樣一種模式，退休人員可將自己的房屋做抵押，每年從銀行取得一定的貸款作為生活補(bǔ)貼。夫婦去世后，房屋首先被用來(lái)彌補(bǔ)銀行借款及其利息，有剩余時(shí)再留做兒女繼承。雖然這也牽涉到兒女的繼承問(wèn)題，但與中國(guó)父母將房屋無(wú)償“留給”子女是完全不同的兩種情況。
誤讀四：重觀念改變輕操作難度
長(zhǎng)城人壽保險(xiǎn)北京分公司總經(jīng)理焦益寬表示，國(guó)內(nèi)從未有過(guò)“倒按揭”先例，它需要在專(zhuān)業(yè)人士評(píng)估后進(jìn)行專(zhuān)門(mén)開(kāi)發(fā)，并不可能短時(shí)間內(nèi)完成。最令人頭疼的還是政策層面的問(wèn)題，國(guó)內(nèi)不允許金融混業(yè)，因此保險(xiǎn)公司不被允許做反向按揭業(yè)務(wù)。
浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院柴效武教授更傾向于讓銀行成為“反向抵押貸款”的介入者。柴教授認(rèn)為，這種養(yǎng)老模式包括售房和養(yǎng)老兩個(gè)步驟，合并在一起，直接由銀行來(lái)辦理。銀行信用度相對(duì)較高，可以增加業(yè)務(wù)量，降低交易費(fèi)用。銀行如果愿意接受這項(xiàng)業(yè)務(wù)，一方面屋主將獲得銀行分期返還的房款，另一方面，銀行的利潤(rùn)可能來(lái)自房屋未來(lái)的增值、原價(jià)和房屋未來(lái)價(jià)值之間的差額等等。
但國(guó)內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)同樣也有困惑。光大銀行私人業(yè)務(wù)部個(gè)人信貸處處長(zhǎng)肖英男認(rèn)為，這項(xiàng)業(yè)務(wù)要求銀行主動(dòng)地去經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)。銀行通過(guò)反向按揭，即使拿到了房產(chǎn)，但如何處置仍是個(gè)大問(wèn)題。以往國(guó)內(nèi)銀行置房產(chǎn)都是被動(dòng)的，都是處理的抵債房等不良資產(chǎn)，而不是主動(dòng)地去買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)。
相關(guān)模式
美國(guó)模式
“以房養(yǎng)老”模式的專(zhuān)業(yè)名稱叫做“倒按揭”。倒按揭是上世紀(jì)80年代中期美國(guó)新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng)立的。如今，倒按揭在美國(guó)日趨興旺，常說(shuō)的倒按揭模式也是以美國(guó)模式為藍(lán)本的。美國(guó)的倒按揭貸款放貸對(duì)象是62歲以上的老年人。
發(fā)放形式
1 聯(lián)邦住房管理局有保險(xiǎn)的住房倒按揭貸款。用戶盡可能長(zhǎng)時(shí)間生活在自己住房?jī)?nèi)，并在一定期限內(nèi)按月分期獲得貸款。
2 聯(lián)邦住房管理局無(wú)保險(xiǎn)的倒按揭貸款。
3 放貸者有保險(xiǎn)的倒按揭貸款。
發(fā)放原則
住房資產(chǎn)高則可貸款數(shù)額高;年紀(jì)大的住戶貸款數(shù)額高，這是由于其預(yù)期壽命短，意味著還貸周期短;夫妻健在住戶比單身者可貸款數(shù)額低，因其組合預(yù)期壽命大于單身者;預(yù)期住房?jī)r(jià)值增值高可貸款數(shù)額高。
加拿大模式
超過(guò)62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬(wàn)到30萬(wàn)加元之間，只要你不搬家、不賣(mài)房，房產(chǎn)主權(quán)不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時(shí)折還貸款。比如一位65歲的老人將所住的房產(chǎn)抵押給銀行，貸到10萬(wàn)加元，該老人15年后“歸西”后，銀行將其房產(chǎn)處置后獲得20萬(wàn)加元，減去10萬(wàn)加元的貸款，再減去15年的貸款利息后，剩余的幾萬(wàn)加元就由其子女或其他繼承人所得。
新加坡模式
有三種方式待選擇。第一種，允許符合條件的組屋擁有者，出租全部或者部分居室來(lái)?yè)Q取養(yǎng)老收入。第二種，對(duì)于一些居住在原來(lái)較大面積的已退休的夫婦來(lái)說(shuō)，如果子女長(zhǎng)大成人并且已經(jīng)搬到他處居住，老年夫婦可以將現(xiàn)有住房置換成面積較小的住房，以大換小后獲得的凈收入用作老年日常開(kāi)支，或者投資一些風(fēng)險(xiǎn)小的產(chǎn)品來(lái)獲得收益。新加坡允許當(dāng)事人根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況選擇一次性或者分步地完成住房的以大換小。比如，賣(mài)掉私人住宅后換取5房式的組屋，然后再換取3房式的組屋，依次類(lèi)推。第三種，就是平常所說(shuō)的倒按揭。60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)或金融機(jī)構(gòu)，由這些機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金。老人仍居住在自己的住房?jī)?nèi)，當(dāng)其死亡后，產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處置，抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息，“剩余價(jià)值”交給其繼承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房才能參加倒按揭操作。這里需要說(shuō)明的是，組屋是由新加坡政府出資,大致相當(dāng)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房，這類(lèi)房產(chǎn)不能選擇倒按揭。
南京模式
倒按揭南京模式：南京湯山“溫泉留園”，此前已在國(guó)內(nèi)首個(gè)公開(kāi)推出倒按揭性質(zhì)的“以房換養(yǎng)”舉措。該園規(guī)定擁有本市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年屆六旬以上的孤殘老人，自愿將其房產(chǎn)抵押，經(jīng)公證后入住老年公寓，終身免交一切費(fèi)用，而房屋產(chǎn)權(quán)將在老人逝世后歸養(yǎng)老院所有。
上海模式
上海的“以房自助養(yǎng)老”初定做法是：65歲以上的老年人，可以將自己的產(chǎn)權(quán)房與市公積金管理中心進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋將由公積金管理中心再返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場(chǎng)價(jià)等同，老人可按租期年限將租金一次性付與公積金管理中心，其他費(fèi)用均由公積金管理中心交付。
各方觀點(diǎn)
丁克族歡迎 2010年初，廣州市政府提出“以房養(yǎng)老”模式，發(fā)布《關(guān)于大力推進(jìn)廣州保險(xiǎn)業(yè)綜合改革試驗(yàn)的意見(jiàn)》，《意見(jiàn)》稱廣州將推動(dòng)建立延稅型養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，探索發(fā)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。一時(shí)間引起社會(huì)熱議，年輕人比老年人更認(rèn)同“以房養(yǎng)老”，而丁克一族更表示歡迎。
以“廣州可以實(shí)行以房養(yǎng)老嗎”為題進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，由于上網(wǎng)人以年輕人居多，可視為對(duì)年輕人的調(diào)查。調(diào)查到結(jié)束共收到966票，其中反對(duì)者比贊成者多出近一成。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，認(rèn)為“以房養(yǎng)老”在廣州由于條件尚未成熟，不可行的反對(duì)者占54.76%;而認(rèn)為可行表示支持的贊成者占45.24%。在國(guó)企工作的白領(lǐng)小張接受記者采訪時(shí)表示，“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”挺好的，加上養(yǎng)老金，退休后可以游山玩水，生活更滋潤(rùn)。
老人們反對(duì)
而在隨機(jī)采訪的10個(gè)老人中，反對(duì)“以房養(yǎng)老”占了九成，大部分認(rèn)為房子住了大半輩子，都有感情了，要留給子女。表示支持的是一個(gè)無(wú)子女的老太太，想留給子女也沒(méi)法留。
政策風(fēng)向已趨明朗
議論歸議論，國(guó)家政策方面對(duì)此的風(fēng)向已漸趨明朗。早在2006年，全國(guó)政協(xié)委員、時(shí)任建設(shè)部科學(xué)技術(shù)司司長(zhǎng)賴明就建議對(duì)此成立課題組進(jìn)行調(diào)研，選擇大城市做試點(diǎn)，等到運(yùn)作成熟后向全國(guó)推廣。2007年的時(shí)候，上海公積金管理中心曾試推過(guò)一種叫做“住房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型“以房養(yǎng)老”模式。與反向住房抵押貸款不同的是，上海模式從一開(kāi)始就變更了房屋的產(chǎn)權(quán)人。其基本模式為：老年人將自有產(chǎn)權(quán)房屋出售給上海市公積金管理中心，并選擇在有生之年仍居住在原房屋內(nèi)，出售房屋所得款項(xiàng)在扣除房屋租金、保證金及相關(guān)交易費(fèi)用后全部由老人自由支配使用。
這些試運(yùn)作有經(jīng)驗(yàn)，也有教訓(xùn)，而在昨天的會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)，民政部副部長(zhǎng)竇玉沛指出，要積極引導(dǎo)企業(yè)開(kāi)發(fā)老年食品、老年住宅、“以房養(yǎng)老”等服務(wù)市場(chǎng)。這可以看成國(guó)家在以房養(yǎng)老政策方面最新的表態(tài)。當(dāng)然，“以房養(yǎng)老”目前只是一個(gè)框架性意向，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)均沒(méi)有推出這項(xiàng)業(yè)務(wù)。
各方聲音
方小晶：以房養(yǎng)老 誰(shuí)是第三方
觀念難變
在7日召開(kāi)的全國(guó)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)推進(jìn)會(huì)上，“以房養(yǎng)老”這個(gè)老話題被再度提起，民政部擬將其納入下一階段工作的引導(dǎo)方向之一。所謂“以房養(yǎng)老”，就是抵押或出租房產(chǎn)換養(yǎng)老金。對(duì)此，一直存在爭(zhēng)議。在記者隨機(jī)采訪的10個(gè)老人中，有9人反對(duì)“以房養(yǎng)老”。
?、僖苑筐B(yǎng)老即所謂“倒按揭”，并不算是什么新鮮事，歐美一些國(guó)家早已流行。
?、诘袊?guó)與這些國(guó)家在倫理道德等觀念上差別很大，大多數(shù)人未必能夠接受。中國(guó)傳統(tǒng)上還是養(yǎng)兒防老，子女承擔(dān)養(yǎng)老問(wèn)題，房子自然留給子女。說(shuō)起來(lái)，這也算是“以房養(yǎng)老”吧，只是更多了一份親情的交換。
?、勖裾坑麑⑵渥鳛橐龑?dǎo)方向，未嘗不可，但觀念上的改變遠(yuǎn)非易事，也非行政力量可為，民政部要有打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。倒是全民性的養(yǎng)老保障體系的建立，比以房養(yǎng)老要迫切得多，不妨多動(dòng)動(dòng)腦筋。
執(zhí)勤期間，將警車(chē)停在按摩店門(mén)前，然后身著警服進(jìn)按摩店按摩。當(dāng)事交警的行為被神秘的“第三方”監(jiān)督人員全程拍下。據(jù)介紹，今年上半年，湖南安陸市公安局在全國(guó)率先引進(jìn)“第三方監(jiān)督”機(jī)制，出資8萬(wàn)元請(qǐng)調(diào)查公司，對(duì)該局全體民警執(zhí)法辦案、管理服務(wù)及工作態(tài)度等進(jìn)行監(jiān)督。
?、俚谌奖O(jiān)督，好!鼓掌吧。
?、诳墒且灿悬c(diǎn)疑惑，這樣的監(jiān)督，還需要請(qǐng)調(diào)查公司嗎?每一個(gè)市民，不都可以成為監(jiān)督員嗎?
③調(diào)查公司畢竟掛牌營(yíng)業(yè)，難保有種種顧慮，甚至可能從第三方演變成“自己人”，而市民無(wú)所不在，才是不折不扣的第三方。至于8萬(wàn)元，如果作為監(jiān)督員的獎(jiǎng)勵(lì)基金，比請(qǐng)10家調(diào)查公司還強(qiáng)。
以房養(yǎng)老：一張難以清算的賬單
王靜剛剛在位于青島市四方區(qū)的中海清江華府樓盤(pán)預(yù)訂了一套86-90平方米的新房。這幾天她不斷地向售樓處打聽(tīng)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)。
原定于9月開(kāi)盤(pán)的清江華府樓盤(pán)推遲到了10月。9月8日售樓小姐告訴王靜，開(kāi)盤(pán)價(jià)不會(huì)低于12000元/平方米，周邊的二手房已經(jīng)漲到12000元/平方米。而中海這個(gè)新樓還是精裝修。
這與王靜當(dāng)初想趁國(guó)家打壓房?jī)r(jià)、樓市低迷入場(chǎng)、以每平方米10000元左右拿下這個(gè)新樓的想法顯然不太吻合，這讓王靜感到沮喪。她嘴里嘟囔著，“這個(gè)樓的樓面地價(jià)不是才3220元/平方米嗎?怎么開(kāi)盤(pán)價(jià)也要這么高，樓市根本沒(méi)有降價(jià)嘛?！?/P>
王靜投資中海地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的清江華府樓盤(pán)是她的第二套房，買(mǎi)這個(gè)房子，她是打算將來(lái)養(yǎng)老用的。
緊繃的神經(jīng)
王靜不太敢想到未來(lái)。一想到未來(lái)，她就覺(jué)得有些恐怖和悲慘。
王靜今年44歲，在一家私營(yíng)企業(yè)工作。每月能拿到7000元左右的工資，工作競(jìng)爭(zhēng)很激烈，飯碗朝不保夕。丈夫在事業(yè)單位每月能拿到5000元左右，穩(wěn)定，但是死工資。兩人每月的總體工資水平在青島當(dāng)?shù)毓ば綄赢?dāng)中，還算上乘。
王靜在青島市南區(qū)河南路上，有一戶68平方米的住房。是她2002年以每平方米3200元、花費(fèi)22萬(wàn)元買(mǎi)下的，如今這個(gè)地塊已經(jīng)升值，這處二手房如今至少值80多萬(wàn)元。
河南路的房子，王靜辦的是10年期貸款，月供1300多元;家里去年買(mǎi)了汽車(chē)，3年期貸款，月供2600元;孩子上大學(xué)，學(xué)費(fèi)雜費(fèi)平均到每月需要4500多元。這樣，每月兩人的工資剩下僅僅3600元錢(qián)，還要負(fù)擔(dān)手機(jī)費(fèi)、水電費(fèi)、伙食費(fèi)、應(yīng)酬費(fèi)等等，所剩無(wú)幾。
家里這些年省吃儉用，存下幾十萬(wàn)的積蓄，清江華府的新樓，如果按二套房貸，王靜至少要拿出50萬(wàn)元的首付。為了付清首付，她要外借至少20萬(wàn)。加上第二套房的貸款，三重貸款，王靜必須再度勒緊褲帶。
今年年初，王靜得了一場(chǎng)大病，被120送到了醫(yī)院。診斷結(jié)果是腦血栓形成，這讓王靜如同五雷轟頂。好在一周治療下來(lái)，除了頭暈手麻之外，沒(méi)見(jiàn)什么后遺癥，也可能是醫(yī)生誤診。但這次大病，讓王靜花費(fèi)了3000多元診療住院費(fèi)，也讓王靜第一次明白，醫(yī)療保險(xiǎn)是多么的杯水車(chē)薪。經(jīng)過(guò)復(fù)雜的計(jì)算后，僅僅報(bào)銷(xiāo)了全部醫(yī)療費(fèi)的一半。王靜感到，未來(lái)面臨的衰老和多病是多么的無(wú)助和可怕。
了解社保體系的一個(gè)朋友說(shuō)，王靜你這種情況就不錯(cuò)了，即便在北京、上海這樣的一線城市，社保體系的覆蓋率也不過(guò)是60%左右的樣子，全國(guó)整體的覆蓋率不足20%，有的報(bào)銷(xiāo)就不錯(cuò)了。
王靜想了解一下，自己養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)賬戶到底有多少錢(qián)，夠不夠養(yǎng)老的，她查詢了相關(guān)社保系統(tǒng)網(wǎng)站，看到醫(yī)療保險(xiǎn)每月打到社保卡中的錢(qián)，有80元左右。而養(yǎng)老保險(xiǎn)，到底能拿多少錢(qián)，卻是復(fù)雜的政策和計(jì)算公式。她研究了半天也沒(méi)有搞清楚。
中國(guó)三星研究院首席研究員劉金賀有一個(gè)淺顯的解讀，北京城鎮(zhèn)居民屬于企業(yè)賬戶的，能拿到的養(yǎng)老保險(xiǎn)金大體包括兩部分，一是基本保險(xiǎn)金，按照北京社會(huì)平均工資的30%計(jì)算(比如北京社會(huì)平均工資3700元，就能拿到1100元)，二是個(gè)人賬戶累計(jì)交費(fèi)的1/120。兩者相加，再加上個(gè)別補(bǔ)貼，就是每月能拿到的養(yǎng)老保險(xiǎn)金。各地政策又各有差異。但北京是所有城市中拿到養(yǎng)老保險(xiǎn)金數(shù)額相對(duì)較高的。
王靜大體計(jì)算了一下，按照北京的算法，自己能拿到的基本保險(xiǎn)金大約是582元 (按照山東省08年社會(huì)平均工資為1941元/月算得)，個(gè)人養(yǎng)老保險(xiǎn)賬戶自己交了15年，目前累計(jì)個(gè)人繳費(fèi)為26000多元，平均到每月216元。要是現(xiàn)在退休，僅能拿到每月800多元錢(qián)。
青島市社保中心的朋友給王靜打來(lái)電話，告訴她因?yàn)樗€在工作、還會(huì)繳費(fèi)多年，加上青島市的計(jì)算方法與北京地區(qū)的差異，她未來(lái)能夠拿到的養(yǎng)老保險(xiǎn)金，肯定會(huì)比800元錢(qián)高出一些。沒(méi)準(zhǔn)能拿到2000元錢(qián)以上呢。朋友說(shuō)，今年青島市統(tǒng)計(jì)40萬(wàn)職工最近幾年的養(yǎng)老金平均水平是1600元/月。
即使這個(gè)解釋?zhuān)矝](méi)有讓王靜的心理負(fù)擔(dān)有所減輕，她對(duì)朋友說(shuō)，這還不夠我一次住院的費(fèi)用呢，更不用說(shuō)提高一下生活質(zhì)量，旅旅游、玩一玩的了。何況，王靜還希望將來(lái)不拖累兒子，想選一個(gè)環(huán)境好點(diǎn)的養(yǎng)老公寓。
位于青島市市北區(qū)青城路21號(hào)的青島東海老年公寓，這是一個(gè)中上等條件的養(yǎng)老公寓，每個(gè)房間15平方米，如果住到南向的單間得到較好的護(hù)理、加上每月400元的伙食費(fèi)，一個(gè)人要花費(fèi)將近3000元。最低的標(biāo)準(zhǔn)，多人群居，去除護(hù)理費(fèi)也要花費(fèi)1000多元。
青島東海老年公寓的朱會(huì)計(jì)表示，青島老年公寓目前多是個(gè)人承包、歸民政局統(tǒng)一管理，入住率達(dá)到80%以上，尤其冬天一些老年人為了省暖氣費(fèi)或家中沒(méi)有暖氣，到這里過(guò)冬，更是滿員。
而山東新華錦集團(tuán)正在青島市開(kāi)發(fā)的最高檔的養(yǎng)老公寓，據(jù)說(shuō)享受五星級(jí)的待遇，這種高級(jí)的養(yǎng)老公寓的價(jià)格，入住每人每月至少1萬(wàn)元。
王靜考慮，養(yǎng)老真是個(gè)難題，高質(zhì)量的養(yǎng)老真是就差錢(qián)了。幾年股市下來(lái)，已經(jīng)讓她賠了一半，不敢再玩了。目前看來(lái)可靠的投資渠道莫過(guò)于買(mǎi)房。
王靜謀劃著，養(yǎng)兒防老已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)，孩子現(xiàn)在北京上大學(xué)，畢業(yè)可能在外地工作，將來(lái)能不能找到工作自食其力、會(huì)不會(huì)當(dāng)上“啃老一族”、能否買(mǎi)得起房，都是讓王靜感到揪心的。
何況已經(jīng)有了女朋友的兒子曾經(jīng)半開(kāi)玩笑地給她撂過(guò)一句話，現(xiàn)在孩子結(jié)婚，都是男方買(mǎi)房，女方買(mǎi)車(chē)。說(shuō)者無(wú)心，但王靜卻著實(shí)往心里去了。雖然早就跟孩子說(shuō)了，供完上大學(xué)，就必須自食其力，但是當(dāng)父母的，如果孩子沒(méi)工作、沒(méi)房子的時(shí)候，不可能看著孩子遭罪呀。
王靜的一個(gè)朋友，孩子大學(xué)畢業(yè)后就留在了北京工作，父母花盡所有積蓄160萬(wàn)元，在北京二環(huán)與三環(huán)間，給孩子買(mǎi)了一個(gè)46平方米的蝸居。160萬(wàn)元，這可是兩口子攢了一輩子的錢(qián)。
王靜打定主意，養(yǎng)老房，一房?jī)捎?，將?lái)兒子真混不下去了，也可以給兒子救救急。
好多事情糾結(jié)在一起，王靜感到自己實(shí)在太累了。
投資樓市
樓市的火爆溫度不減。不管?chē)?guó)家出臺(tái)怎樣的政策打壓。
9月5日，王靜和她的丈夫一起來(lái)到國(guó)際會(huì)展中心參加青島秋季房展會(huì)。本來(lái)以為已經(jīng)展過(guò)兩天該冷清些了，沒(méi)想到一到展廳，樓上樓下人潮涌動(dòng)。
到幾家展位前詢問(wèn)幾家開(kāi)發(fā)商，價(jià)格絲毫沒(méi)減，甚至還有每平方米幾百元的小幅上漲。而中海地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)這樣的大開(kāi)發(fā)商根本就沒(méi)來(lái)參加房展。他們采取會(huì)員登記銷(xiāo)售的方式，守株待兔，來(lái)看房有意向的人，做了登記都能拿到會(huì)員卡，成為會(huì)員，據(jù)說(shuō)開(kāi)盤(pán)可以享受到一些優(yōu)惠。王靜就是中海清江華府樓盤(pán)的會(huì)員之一。
王靜估算，新購(gòu)的這套房子，在山邊地鐵邊，應(yīng)該有升值空間。即便不升值，就自己住，而把河南路的房子出租。她問(wèn)過(guò)中介公司，河南路的房子屬于學(xué)區(qū)房，月租2500-3000元不成問(wèn)題，賣(mài)掉則可賺到買(mǎi)時(shí)4倍的價(jià)錢(qián)。
王靜的朋友曉華今年上半年一口氣就買(mǎi)了兩套房。一套是位于大慶龍崗一個(gè)使用面積58平方米的兩居室二手房，一次付清26.5萬(wàn),平均下來(lái)價(jià)格相當(dāng)于4600元/平方米。另一套是今年5月，她在成都溫江區(qū)政府附近中森光華1號(hào)樓盤(pán)，購(gòu)買(mǎi)的一套三室兩廳一衛(wèi)19層新樓房。80多平方米的房子，贈(zèng)送一個(gè)房間和一個(gè)客廳，合計(jì)起來(lái)?yè)?jù)說(shuō)有110平方米，才花了40多萬(wàn)。算下來(lái)，平均5000元/平方米，曉華覺(jué)得，這個(gè)房子買(mǎi)得非常劃算，現(xiàn)在已經(jīng)漲價(jià)了。
曉華說(shuō)，她在成都溫江區(qū)的房子就是將來(lái)養(yǎng)老的，成都是個(gè)休閑的城市，物價(jià)不貴，房子又挺便宜。大慶的房子將來(lái)可以賣(mài)掉。她把所有的錢(qián)都投在房子上了，目前家里已經(jīng)沒(méi)有一點(diǎn)積蓄。
王靜的另一個(gè)朋友小徐則在大連、哈爾濱分別買(mǎi)了兩套房，還請(qǐng)王靜幫他關(guān)注青島的房?jī)r(jià)，想在青島再購(gòu)置一處，將來(lái)養(yǎng)老用。
“社會(huì)保障缺位的情況下，醫(yī)療保障不足以保障我們的健康，面臨的是‘我們現(xiàn)在養(yǎng)老人，我們老了沒(méi)人養(yǎng)’的問(wèn)題，個(gè)人不得不尋求有效的投資途徑以保障自己現(xiàn)在和以后的生活?！敝袊?guó)三星研究院宏觀組首席研究員劉金賀表示，“所以市井會(huì)流傳，養(yǎng)兒子不如養(yǎng)房子?！?/P>
“老百姓現(xiàn)在缺少起碼的安全感，要負(fù)擔(dān)的東西太多了?！眲⒔鹳R表示，即使有穩(wěn)定工作的人，想起未來(lái)一堆頭疼的問(wèn)題，很多人都不能踏下心來(lái)工作，工作不足以解決未來(lái)的諸多問(wèn)題，所以，很多人都很浮躁，都琢磨其他賺錢(qián)的渠道，買(mǎi)房就是其中的一種投機(jī)行為。
業(yè)內(nèi)人士分析，時(shí)下的樓市就像突突冒著熱氣的熱水壺，不斷地想要頂起壓在頭頂?shù)纳w子。這股熱流來(lái)源于結(jié)婚、上學(xué)和養(yǎng)老、醫(yī)療等各種剛需，反應(yīng)的是社會(huì)病，把有需求沒(méi)需求的都逼成了剛性需求，人人都把手頭點(diǎn)點(diǎn)儲(chǔ)蓄投入樓市。
“什么時(shí)候，等老百姓過(guò)上放心日子，就算三天打魚(yú)兩天曬網(wǎng)也不用擔(dān)心將來(lái)買(mǎi)不起墓地的時(shí)候，才有可能讓人們緊繃的神經(jīng)松弛一會(huì)兒，等不用天天琢磨怎么投資，怎么籌集養(yǎng)老錢(qián)的時(shí)候，樓市不需要調(diào)控自己就能緩下來(lái)?！痹谝患覈?guó)際機(jī)構(gòu)任職的青青說(shuō)。
